Po jakim czasie może sprzedać nieruchomość zakupioną w 2006 roku by nie być zobowiązanym do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji i w jakiej wysokości zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych, jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem tego czasu ? Natomiast, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2006 roku przed upływem tego czasu i zadeklarowania przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na cele mieszkaniowe, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji ?

sygnatura: 1419/UDD-415/91/07/MP

autor: Urząd Skarbowy w Płocku

data: 2007-09-13

P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Płocku działając na podstawie art. 14a § 1-4 w związku z art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami)postanawia wydać pisemną interpretację, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży nieruchomości przedstawione we wniosku z dnia 29.06.2007r. (wpływ do Urzędu 29.06.2007r.) uzupełnionym pismem z dnia 22.08.2007r. (wpływ do Urzędu 23.08.2007r.) o udzielenie interpretacji jako prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Stan faktyczny przedstawiony przez WnioskodawcęPodatnik posiada mieszkanie o pow. 137 m2 zakupione w 2006r. oraz działkę budowlaną o pow. 1300 m2 zakupioną w 2007 roku. Do posiadanej działki zamierza dokupić w roku bieżącym lub przyszłym sąsiednią przylegającą działkę o pow. 1150 m2 i rozpocząć budowę domu. Podatnik ma takie plany na dziś, ale zakłada również możliwość sprzedaży zarówno mieszkania jak i obydwu działek, gdyż wszystkie ww. nieruchomości znajdują się pod Warszawą i Podatnik nie wie jeszcze czy będzie się przeprowadzać do stolicy. Przy sprzedaży mieszkania zakłada również możliwość podziału go na dwa mniejsze po 60 m2, gdyż sprzedaż tak dużego mieszkania jest dużo trudniejsza niż dwóch mniejszych. W chwili obecnej prowadzi działalność gospodarczą nie związaną z handlem nieruchomościami.

Przedmiot interpretacjiPodatnik zwrócił się z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego, po jakim czasie może sprzedać nieruchomość zakupioną w 2006 roku by nie być zobowiązanym do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji i w jakiej wysokości zapłaci podatek dochodowy od osób fizycznych, jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem tego czasu ? Natomiast, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zakupionej w 2006 roku przed upływem tego czasu i zadeklarowania przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży środków na cele mieszkaniowe, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od tej transakcji ?

Stanowisko WnioskodawcyJako własne stanowisko Podatnik przedstawił pogląd, że skoro mieszkanie nabył w 2006 roku to przy jego sprzedaży będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 10 % wartości mieszkania lub nie będzie zobowiązany do zapłaty tegoż podatku dochodowego, jeśli uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczy w ciągu 2 lat na cele budowlane. Przy sprzedaży zaś działek zapłaci 19 % podatku dochodowego od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży działek a ceną zakupu.

Ocena prawna stanowiska WnioskodawcyZgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. Przychody z tego źródła podlegają opodatkowaniu, o ile sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte. Natomiast upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa wyżej, powoduje, że sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu. W przypadku zaś sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006r. przed upływem tegoż pięcioletniego terminu, przychód do opodatkowania podatnik winien ustalić zgodnie z art. 19 cyt. wyżej ustawy, przyjmując jako przychód cenę wyrażoną w umowie pomniejszoną o poniesione koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Jeżeli w tym samym terminie podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., podatek ulega zawieszeniu na okres dwóch lat od dnia sprzedaży. Wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym dotyczą: 1.nabycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,2.nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,3. nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,4. budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub modernizacji własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, 5. spłaty kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione w pkt 1-4, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, w tym na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.Poniesienie wydatku na jeden z powyższych celów nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży powoduje zwolnienie przychodu ze sprzedaży od podatku dochodowego. Z kolei niespełnienie powyższego warunku powoduje obowiązek zapłacenia podatku wraz z odsetkami, liczonymi od dnia sprzedaży zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do nieruchomości nabytych po 01.01.2007r. zastosowanie mają nowe regulacje prawne wprowadzone do ustawy o podatku dochodowym, wymienioną wyżej ustawą zmieniającą. Według nowych zasad, zgodnie z art. 30e ust.1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek należny od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym zgodnie z art. 19 ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Przychodem z odpłatnego zbycia wymienionych nieruchomości i praw majątkowych w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena ta, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6c i 6d, do kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, zalicza się: udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. A zatem dochód uzyskany z odpłatnego zbycia gruntu nabytego w 2007r. będzie podlegał opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym. Bez znaczenia dla obowiązku zapłaty podatku jest fakt wydatkowania kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (nabytych w 2007r.) na cele mieszkaniowe.

Interpretacja niniejsza dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeń.Interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy Stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia (art. 236 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).