Czy w przypadku zamiany nieruchomości w roku 2007 został osiągnięty dochód, jeśli tak, to w jaki sposób ustalić podstawę obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

sygnatura: PB2/415-44/07

autor: Urząd Skarbowy Kraków-Prądnik

data: 2007-09-12

P O S T A N O W I E N I E

Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków- Prądnik działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu Pani wniosku z dnia 25.06.2007 r. (data wpływu do tut. Urzędu: 28.06.2007 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 28.06.2007 r. wpłynął Pani wniosek do organu podatkowego o udzielenie interpretacji w sprawie ustalenia dochodu od zamiany nieruchomości w roku 2007.

Zgodnie z informacjami podanymi we wniosku stan faktyczny przedstawia się następująco: W dniu 21.03.2007 roku na podstawie aktu notarialnego Rep. A ... nabyła Pani wraz z mężem nieruchomość położoną w Miechowie, utworzoną z niezabudowanej działki nr ... o pow. ..ha za kwotę 46.417,10 zł., cena została ustalona w toku licytacji.

W dniu 06.06.2007 r. została zawarta umowa zamiany Rep. A ..., zgodnie z treścią której przenieśliście Państwo na małżonków Kąckich własność niezabudowanej działki nr ... o powierzchni ...ha w zamian za co małżonkowie Kąccy przenieśli na Państwo własność zabudowanej nieruchomości utworzonej z działki nr ... o pow. ...ha. Równocześnie zobowiązaliście się Państwo do wybudowania na działce nr ... domu jednorodzinnego w terminie do 31.12.2008 r. Wartość nieruchomości utworzonej z działki nr ... wynosi 250.000 zł. zaś wartość nieruchomości utworzonej z działki nr ... wraz z budynkiem, który na tej działce ma być wybudowany wynosi 250.000 zł., przy czym wartość gruntu na której dom ma być wybudowany wynosi 46.417 zł. Tym samym wartość nakładów, które będą poczynione na budowę domu wynosić będą co najmniej 203.583 zł. Wydanie obu nieruchomości nastąpi równocześnie w terminie do dnia 31.12.2008 roku, do tego dnia będzie Państwo posiadali nieruchomość utworzoną z działki nr ... i zgodnie ze zobowiązaniem opisanym w ustępie VI-tym umowy zamiany jesteście Państwo zobowiązani poczynić odpowiednia nakłady na nieruchomość w postaci budowy domu.

Wartość zbywanej nieruchomości wynosi w chwili obecnej 47.417 zł., zaś koszty odpłatnego zbycia wynoszą: 46.417,10 zł. (kwota zakupu nieruchomości); 1.297,00 zł. (koszty notarialne związane z zakupem nieruchomości oraz 7.305,00 zł. (koszty notarialne związane z umową zamiany).

Opisana wyżej umowa zamiany nie została zawarta w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe zwróciła się Pani z zapytaniem, czy w wyniku opisanej wyżej umowy zamiany osiągnęliście Państwo dochód, jeśli tak, to w jaki sposób ustalić podstawę obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pani zdaniem w wyniku zawarcia opisanej wyżej umowy nie osiągnęliście Państwo dochodu, co z kolei decyduje o tym, że nie jesteście Państwo zobowiązani do składania w tym zakresie zeznania podatkowego do 30 kwietnia 2008 roku.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku i obowiązujący w tym zakresie stan prawny Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków- Prądnik stwierdza co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: - nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, - prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Od 1 stycznia 2007 roku opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości regulują przepisy art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). W myśl tych przepisów od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczania podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach opisanych powyżej.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 przedmiotowej ustawy, który mówi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Przy zamianie działek przychodem jest wartość zbywanej działki wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości rynkowej.

W opisanej przez Panią sytuacji, przychodem będzie wartość zbywanej działki, która wynosi w chwili obecnej wg Pani oświadczenia 47.417,00 zł.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W Pani przypadku kosztami uzyskania przychodu z tytułu zamiany nieruchomości będą koszty nabycia zamienianej nieruchomości wg aktu notarialnego Rep. A 498/2007 z dnia 21.03.2007 r. tj. kwota 46.417,10 zł. powiększone o koszty notarialne zawarcia niniejszej umowy w kwocie 1.297,00 zł. oraz koszty notarialne przy zawarciu umowy zamiany Rep. A nr 7076/2007 z dnia 06.06.2007 r. poniesione w całości przez Państwa (wg Pani oświadczenia we wniosku o udzielenie interpretacji) w kwocie 7.305,00 zł. Łączne koszty uzyskania przychodu wynoszą 55.019,10 zł. W świetle przedstawionego przez Panią stanu faktycznego należy stwierdzić, iż w wyniku dokonanej transakcji zamiany nieruchomości nie uzyskała Pani dochodu, a tym samym nie będzie Pani zobowiązana do zapłacenia i wykazania podatku dochodowego od osób fizycznych w stosownym zeznaniu rocznym za rok 2007. Tutejszy Urząd nie badał wartości rynkowej zbywanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.

Pouczenie: Na powyższe postanowienie zgodnie z art. 236 § 2 ustawy Ordynacja podatkowa służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków- Prądnik w terminie siedmiu dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.