W jaki sposób należy ustalić wysokość kwoty odsetek przypadających do odliczenia od dochodu w zeznaniu podatkowym w sytuacji, gdy wysokość kredytu zaciągniętego na potrzeby mieszkaniowe przewyższa kwotę 189.000 zł?

sygnatura: PF/415-109/I/07/BG

autor: Drugi Urząd Skarbowy w Gdańsku

data: 2007-09-07

POSTANOWIENIE

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (jed. tekst Dz. U. Nr 8, poz. 60 z 2005 r. z późn. zmian) po rozpatrzeniu wniosku Pana xxx z dnia 28.06.2007r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Uzasadnienie

Podatnicy w dniu 21.07.2006r. podpisali ze Spółdzielnią Mieszkaniową ,,xxx" i Przedsiębiorstwem Budowlanym ,,xxx" Sp. z o. o. umowę o budowę lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym. Termin odbioru inwestycji ustalono na dzień 31.08.2007r., po tym fakcie nastąpi przeniesienie praw własności.

W dniu 07.08.2006r. podatnicy podpisali umowę o kredyt mieszkaniowy w walucie obcej (CHF) z bankiem na sfinansowanie przedpłat na poczet nabycia powyższej nieruchomości. Planowany okres spłaty 30 lat.

Całkowity koszt nieruchomości wg umowy kredytowej wynosi 121.221,04 CHF, wkład własny kredytobiorcy 24.263,34 CHF. Kwota udzielonego kredytu wynosi 96.957,71 CHF.

W dniu 28.09.2006r. podpisano aneks do umowy o budowę lokalu, wg którego koszt budowy wynosi 283.451,99 zł w tym :

- mieszkanie wraz z przynależną piwnicą 283.057,55 zł

- wykończenie i wyposażenie mieszkania 394,44 zł

Wg umowy z dnia 21.07.2006r. o budowę miejsca postojowego w hali garażowej wielostanowiskowej koszt budowy ustalono w kwocie 11.000 zł.

Zdaniem podatnika fakt podpisania umowy o budowę lokalu mieszkalnego oraz umowy o budowę miejsca postojowego w hali garażowej wielostanowiskowej ma wpływ na ustalenie wielkości ulgi odsetkowej podlegającej odliczeniu od dochodu w zeznaniu podatkowym.

Podatnik przyjął zasadę, że prawidłowe ustalenie kwoty odsetek podlegających odliczeniu od dochodu w zeznaniu podatkowym uzyska w następujący sposób:

(189.000 zł x 100)/(poszczególne raty CHF x kurs PLN banku Nordea po jakim były udzielane poszczególne transze kredytu) = x%

a następnie ustalony procent przemnoży przez kwotę faktycznie zapłaconych odsetek.

Zgodnie treścią art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2006r. od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

1. budową budynku mieszkaniowego albo
2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4. nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Powołany przepis art. 26b wskazuje, że odliczenie przysługuje między innymi, jeżeli odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i terminy zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek).

Omawiana ulga, w świetle powyższych przepisów, została obwarowana licznymi zastrzeżeniami ograniczającymi krąg uprawnionych. Nie obejmuje ona spłaty samego kredytu (pożyczki), a jedynie spłatę odsetek od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty 189.000 zł.

Na mocy przepisu art. 26b ust. 4 pkt. 1 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odliczenie z tytułu spłaty odsetek od kredytu hipotecznego obejmuje wyłącznie odsetki naliczone za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002r., z zastrzeżeniem ust. 5 i zapłacone od tego dnia.

Ulga z tyt. spłaty odsetek od kredytu udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (tzw. ulga odsetkowa) została wolą ustawodawcy ukształtowana w taki sposób, że podatnikowi nie przysługuje prawo do pomniejszenia dochodu do opodatkowania o kwotę odsetek faktycznie zapłaconych od całej kwoty zaciągniętego kredytu, a wyłącznie od tej części kredytu, która nie przekracza iloczynu 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji mieszkaniowej.

Należy zaznaczyć, że jeżeli przyznany kredyt wykorzystany jest na inwestycję mieszkaniową oraz nabycie miejsca postojowego w hali garażowej bądź gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od tej części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie miejsca postojowego w hali garażowej bądź gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych udokumentowanych wydatkach mieszkaniowych, ze względu na fakt, iż w zakresie omawianej ulgi nie mieszczą się powyższe wydatki. Nabycie miejsca w hali garażowej nie jest bowiem, w świetle cytowanego przepisu, realizacją potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku, gdy kredyt udzielony jest w kwocie wyższej niż 189.000 zł, wówczas podatnik odlicza proporcjonalnie część odsetek uwzględniając limit wysokości 189.000 zł do kwoty udzielonego kredytu (189.000 zł : kwota udzielonego kredytu). Proporcje te obowiązują przez cały czas spłaty odsetek.

Zgodnie z treścią art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy odliczeniu nie podlegają odsetki od kredytów wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją wymienioną w ust. 1.

Reasumując powyższe należy stwierdzić, iż w przypadku, gdy kredyt udzielony jest w kwocie wyższej niż 189.000 zł, a zakup miejsca postojowego w hali garażowej został sfinansowany wkładem własnym bądź z części kredytu powyżej określonego limitu wówczas podatnik odlicza proporcjonalnie część odsetek uwzględniając limit wysokości 189.000 zł do kwoty udzielonego kredytu.