W Sejmie procedowana jest obecnie rządowa ustawa SLIM VAT3. Dotyczyć ma VAT, ale rząd włożył do niej również przepisy dotyczące ryczałtu od tzw. najmu prywatnego. Po planowanych zmianach prawa kilkaset tysięcy podatników będzie płacić niższe daniny.
Przypomnijmy: na mocy Polskiego Ładu wszyscy właściciele mieszkań – z wyłączeniem osób wynajmujących nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – którzy utrzymują się z najmu prywatnego, musieli z początkiem tego roku obowiązkowo wybrać - jako formę rozliczania podatków - ryczałt ewidencjonowany.
W ramach tego ryczałtu obowiązują ich dwie stawki podatkowe: 8,5 proc. do 100 tys. zł rocznego przychodu oraz 12,5 proc. – powyżej tego limitu. Co istotne, limit przychodu przysługiwał na nieruchomości danej osoby (małżeństwa), a nie na osobę. Rząd to teraz zmienia.
Małżeństwo z ryczałtem z najmu
Po zmianach małżeństwa zapłacą mniej podatku dochodowego, bo limit przychodu nie będzie już przysługiwał na wszystkie nieruchomości, ale na osobę. By wejść w wyższy próg podatkowy – tj. 12,5 proc. – trzeba będzie osiągnąć nie 100 tys. zł, ale 200 tys. zł i więcej przychodu.
– Po zmianach limit dla zastosowania 8,5-proc. stawki ryczałtu przez małżonków ma wynosić 200 tys. zł. Co istotne, nie będzie miało znaczenia, czy małżonkowie będą rozliczać się odrębnie, czy tylko jeden z małżonków opodatkuje najem – informuje główny doradca podatkowy inFaktu Piotr Juszczyk.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Przykładowo, jeśli tylko mąż zajmuje się najmem, to i tak do 200 tys. zł zapłaci podatek 8,5-proc., a dopiero po przekroczeniu 200 tys. stawka wzrośnie do 12,5 proc. – Należy uznać, że osoby będące w związkach małżeńskich będą uprzywilejowane, bo ich limit przychodów w stosunku do pozostałych podatników opodatkowanych niższą stawką wrośnie aż dwukrotnie – zauważa Juszczyk.
W ustawie nie napisano nic ponad to, że podwyższenie przychodu dotyczy małżeństw. Należy zatem domniemywać, że zmiana obejmie również osoby z rozdzielczością majątkową oraz będące w separacji – informuje Jarosław Włoch, radca prawny oraz doradca podatkowy, który współpracuje z "Wektorem Wiedzy", firmą szkoleniowo-doradczą.
Z kolei Piotr Juszczyk zauważa, że zmiany mają wejść z mocą wsteczną i będą obowiązywały już za 2023 r. – Jednak póki ustawa nie przejdzie pełnego procesu legislacyjnego, małżonkowie będą płacić podatek na dotychczasowych zasadach – tłumaczy ekspert podatkowy.
Oznacza to, że osoby, które nadpłacą podatek na starych zasadach, dostaną z Urzędu Skarbowego zwrot, który może wynieść maksymalnie 4 tys. zł. Tyle właśnie małżonkowie mogą zyskać na procedowanych zmianach.
– Ustawodawca nie przewidział okresu przejściowego dla ryczałtu. Zmiany dla tej grupy wejdą w życie w tym samym czasie, co ustawa SLIM VAT 3, czyli od 1 lipca 2023 r. – potwierdza Jarosław Włoch.
Kto na tym skorzysta?
– Limit 200 tys. zł jest dość wysoki i z pewnością skorzystają z niego osoby zajmujące się najmem większej liczby mieszkań – ocenia Piotr Juszczyk.
Dodaje, że w Warszawie średnia cena wynajmu kawalerki wynosi ok. 2,7 tys. zł. Przychód roczny w takim przypadku wynosi więc 32,4 tys. zł.
Podniesienie limitu przychodu spowoduje, że nawet wynajmując sześć kawalerek w Warszawie, podatnik zapłaci 8,5 proc. Pod warunkiem, że jest w związku małżeńskim – tłumaczy ekspert podatkowy.
Planowane obniżenie podatków obejmie setki tysięcy podatników. Jak informuje prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem "Mieszkanicznik" Jacek Kusiak, wśród 22 tys. członków i sympatyków stowarzyszenia (którzy dysponują w sumie 100 tys. nieruchomości) – na jedną osobę średnio przypadają cztery nieruchomości pod wynajem.
Zakaz amortyzacji będzie zniesiony?
To nie wszystko. Wiceminister finansów Artur Soboń na początku 2023 roku powiedział w Sejmie, że postulatów przedsiębiorców dotyczących poprawy Polskiego Ładu było tak wiele, że będzie kolejny pakiet naprawczy.
W dialogu z przedsiębiorcami taki pakiet zmian przygotujemy. Tam też będzie amortyzacja – zapowiedział Soboń.
Tak jak wspomnieliśmy, na mocy Polskiego Ładu osoby utrzymujące się z najmu prywatnego, które rozliczały się na zasadach ogólnych, musiały od 2023 r. obowiązkowo przejść na ryczałt, tracąc przy tym prawo do odpisów amortyzacyjnych z nieruchomości. Prawo do amortyzacji nieruchomości stracili również ci, którzy zostali na zasadach ogólnych, prowadząc działalność gospodarczą. Takich przedsiębiorców jest w kraju ok. 200 tys.
Był to poważny cios w kieszenie podatników. Pokażemy to na przykładzie najmu prywatnego.
– Jeśli podatnik posiadał mieszkanie warte np. pół mln zł i rozliczał się na zasadach ogólnych, mógł przed Polskim Ładem je amortyzować w trybie przyspieszonym. To oznacza, że mógł odliczyć w ciągu roku podatkowego 50 tys. zł kosztów – przypomina Piotr Juszczyk.
Jeśli więc podatnik wynajmował to mieszkanie za 2 tys. zł miesięcznie, jego przychód roczny wynosił 24 tys. zł. Odpis amortyzacyjny był ponad dwa razy wyższy niż jego roczny przychód. Przez 10 lat jego podatek dochodowy wynosi 0 zł. Bo tyle można amortyzować nieruchomość w trybie przyspieszonym.
Z kolei jako ryczałtowiec podatnik taki zapłaci podatek od całego przychodu – czyli od 24 tys. zł, według stawki 8,5 proc. – w sumie 2040 zł podatku.
Rząd zmienia zdanie w sprawie rentierów?
Prezentując w 2021 r. zmiany w przepisach dotyczących najmu, ówczesny wiceminister finansów Jan Sarnowski tłumaczył je tym, że zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy utrzymujący się z najmu nieruchomości, są współodpowiedzialni za wzrost inflacji w Polsce, a także odpowiadają za uszczuplenie wpływów podatkowych o ok. pół biliona złotych.
W uzasadnieniu do Polskiego Ładu napisano, że ci, którzy skupują mieszkania pod wynajem, zamiast do użytku mieszkalnego, przyczyniają się do tego, że mieszkań na rynku jest dużo mniej, przez co ich ceny są wysokie, co z kolei napędza inflację.
Zauważono również, że w związku z tym, że ceny nieruchomości są bardzo wysokie, odpisy amortyzacyjne znacząco przewyższają deklarowane przychody, co powoduje, że osoby utrzymujące się z najmu nieruchomości latami nie zapłaciły podatku.
Co się stało, że w ciągu niecałych dwóch lat rząd, który obwiniał rentierów o skok inflacji w kraju, nagle zmienia zdanie i otwiera furtki prawne, które wcześniej szczelnie pozamykał?
Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, wprowadzane zmiany zrównują prawnopodatkową sytuację małżonków opodatkowujących ryczałtem przychody osiągane z najmu prywatnego z innymi podatnikami osiągającymi przychody z tego tytułu.
"Podobnie jak inni podatnicy, również każdy z małżonków jako odrębny podatnik będzie opłacał ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. z przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł" – czytamy w komunikacie resortu finansów.
Wprowadzana zmiana polegająca na odniesieniu limitu do każdego z małżonków, a nie łącznie do małżonków, wychodzi naprzeciw oczekiwaniom zgłaszanym przez podatników – tłumaczy ministerstwo. Przepisy będą obowiązywać z mocą wsteczną, tj. od stycznia 2023 r.
Natomiast jeśli chodzi o amortyzację lokali i budynków mieszkalnych, kwestia jest otwarta – jak informują urzędnicy – jest jeszcze za wcześnie na decyzje dotyczące ewentualnej modyfikacji tych regulacji.
Na pytanie, czy powodem zmian w przepisach była ucieczka podatników do szarej strefy oraz o to, ile dochodów wpłynęło do kasy państwa z tytułu najmu nieruchomości, ministerstwo odpowiedziało, że dane te będą możliwe do pozyskania po analizie zeznań podatkowych za ten rok, co nastąpi w drugiej połowie 2024 r.
Katarzyna Bartman, dziennikarz money.pl