Czy na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w tytułu sprzedaży nieruchomości (domku letniskowego oraz gruntu) w dniu 16.05.2008 r.? Wnioskodawczyni pyta dlaczego wg. US Warszawa - Mokotów powinna zapłacić podatek dochodowy od domku letniskowego wybudowanego i nabytego w formie darowizny w 1986 r., tj. po upływie 5 lat ?

sygnatura: IPPB2/415-1391/08-4/AK

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-12-30

słowa kluczowe:

dom letniskowy, nieruchomości, opodatkowanie, przychód, zbycie

Wniosek ORD-IN: [ 547 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 22.09.2008 r. (data wpływu 29.09.2008 r.) oraz piśmie z dnia 21.12.2008 r. (data nadania 22.12.2008 r. data wpływu 23.12.2008 r.) uzupełniającym stan faktyczny na wezwanie Nr IPPB2/415-1391/08-2/AK z dnia 11.12.2008 r. (data nadania 11.12.2008 r., data doręczenia 16.12.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 29.09.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z synem jest właścicielką domku letniskowego, który otrzymała wraz z synem w wyniku darowizny od rodziców. Darowizna została dokonana w 1986 r.

Domek został wybudowany 28 lat temu na wydzierżawionej od Urzędu Miasta i Gminy - W. działce rekreacyjnej. Od 1985 r. opłaca podatek od nieruchomości za ww. domek letniskowy. W latach 2002 - 2007 Wnioskodawczyni modernizowała domek, na poniesione koszty posiada faktury VAT/rachunki. W lipcu 2007 r. Wnioskodawczyni wykupiła wraz z synem na mocy aktu notarialnego grunt od Urzędu Gminy - W. za sumę 12.300 zł plus opłaty notarialne 2.266,90 zł, razem 14.566,90 zł. W akcie notarialnym określono, że na wykupionym gruncie stoi nieruchomość wybudowana z własnych nakładów finansowych w wysokości 80.000 zł. W maju 2008 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z synem sprzedała nieruchomość (domek letniskowy oraz grunt) za sumę 120.000 zł.

W opinii Urzędu Skarbowego Warszawa - Mokotów Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od sumy 120.000 zł, pomimo, że domek letniskowy został wybudowany i nabyty w formie darowizny po upływie 5 lat (1980-1986) oraz, że wartość nieruchomości (domek letniskowy bez dzierżawionego gruntu) podlegał już raz przepisom ustawy od spadków i darowizn (darowizna od rodziców w 1986 r.). Wnioskodawczyni regularnie opłacała podatek od nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości została zgłoszona do US Warszawa - Mokotów w ciągu tygodnia, został również przekazany akt notarialny na zakup gruntu za kwotę 12.300 zł, na którym znajdował się domek letniskowy wybudowany z własnych nakładów finansowych o wartości 80.000 zł oraz aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości - domku letniskowego plus gruntu za sumę 120.000 zł.

Pismem z dnia 11.12.2008 r. Nr IPPB2/415-1391/08-2/AK wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez sprecyzowanie stanu faktycznego i wskazanie:

• czy wraz z otrzymanym w darowiźnie domkiem letniskowym zostało przeniesione na Panią prawo dzierżawy działki na której znajduje się przedmiotowy budynek, a jeśli nie to proszę wskazać od kiedy była Pani dzierżawcą przedmiotowego gruntu,

• czy domek letniskowy spełnia funkcje budynku mieszkalnego.

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie (data wpływu uzupełnienia 23.12.2008 r.).

W uzupełnieniu wskazała, iż po dokonaniu darowizny zostało przeniesione na nią prawo dzierżawy działki, jak również, iż odziedziczony domek może spełniać funkcję mieszkalne, ale nigdy w nim nikt nie był zameldowany.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy na Wnioskodawczyni ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w tytułu sprzedaży nieruchomości (domku letniskowego oraz gruntu) w dniu 16.05.2008 r....
2. Wnioskodawczyni pyta dlaczego wg. US Warszawa - Mokotów powinna zapłacić podatek dochodowy od domku letniskowego wybudowanego i nabytego w formie darowizny w 1986 r., tj. po upływie 5 lat ...

Zdaniem Wnioskodawczyni :

W ocenie Wnioskodawczyni stanowisko organu podatkowego jest błędne. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych winna podlegać jedynie sprzedaż gruntu, który wykupiony został od gminy w 2007 r. Natomiast sprzedaż domku letniskowego, jej zdaniem nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych ponieważ:

1. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 stycznia 1970 r. III CRN 476/69 stwierdził, że ,,właścicielem budynku może być kto inny niż właściciel gruntu, a budynek będący przedmiotem prawa powierzchni stanowi odrębną nieruchomość, przy czym prawo własności budynku jest tego samego rodzaju co prawo własności gruntu, prawo zaś własności gruntu pod budynkiem zostaje całkowicie ,,wyjałowione" (por. S. Szer: G do orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1956 r. 1 CR 666/55 - O 1957, s. 18-19).

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w art. 2 ust. 1 określa, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:
2. grunty;
3. budynki lub ich części;
4. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast w art. 3 ust. 1 stwierdza się, że podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1. właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2. posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3. użytkownikami wieczystymi gruntów;
4. posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
5. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 1983 r. Nr 45 poz. 207 ze zm.) w wersji obowiązującej w dniu otrzymania darowizny tj.

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przytoczonych wyżej przepisów i orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz przedstawionego wyżej stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że sprzedaż nabytego wcześniej przez Wnioskodawczynię i jej syna w drodze darowizny oraz po upływie 5 lat domu letniskowego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Domek letniskowy nabyty został w drodze darowizny, od nabycia upłynęło 5 lat, a własność domku potwierdzona jest poprzez opłacanie na rzecz Gminy podatku od nieruchomości.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie jedynie dochód ze sprzedaży gruntu w wysokości 25.433,10 zł, co wynika z poniższego wyliczenia:

• przychód ze sprzedaży ogółem 120.000 zł,
• wartość domku letniskowego wg. podatku od nieruchomości 80.000 zł,
• wartość gruntu 40.000 zł,
• wartość zakupu gruntu 12.300 zł,
• opłaty notarialne zakupu gruntu 2.266,90 zł,
• dochód ze sprzedaży gruntu 25.433,10 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa o domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Dla ustalenia zatem jakie przepisy mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie istotne jest ustalenie daty nabycia zbywanej nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy odnieść się do definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 K.c.) zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki.

W pewnych wypadkach określonych w przepisach, niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności, Przepisy szczególne określają przy tym relacje tego prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony.

W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. W takim przypadku w myśl art. 50 Kodeksu cywilnego w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym częścią składową tego prawa.

W świetle powyższego należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 1986 r. w drodze darowizny otrzymała od rodziców domek letniskowy wybudowany na wydzierżawionej do Urzędu Miasta i Gminy W. działce rekreacyjnej. Zostało na nią przeniesione prawo dzierżawy działki. Wnioskodawczyni opłacała od powyższej nieruchomości podatek od nieruchomości. W latach 2002 - 2007 modernizowała budynek, na co posiada faktury i rachunki. W lipcu 2007 r. w drodze aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła na własność wraz z synem od Urzędu Gminy - W. grunt. W maju 2008 r. Wnioskodawczyni dokonał sprzedaży ww. działki wraz z domkiem letniskowym.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż Wnioskodawczyni była właścicielką przedmiotowej nieruchomości od lipca 2007 r., tj. od momentu kiedy Wnioskodawczyni wykupiła wraz z synem na mocy aktu notarialnego grunt od Urzędu Gminy - W., do maja 2008 r. tj. do dnia sprzedaży aktem notarialnym nieruchomości (domku letniskowego oraz gruntu), zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie upłynął.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży działki wraz z budynkiem letniskowym nie będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Będzie natomiast podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku płatnym w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Odnośnie kwestii dotyczącej uznania przez Urząd Skarbowy od jakiej kwoty Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy należy stwierdzić, iż rolą postępowania w sprawie wydawania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest ustalanie, jakie czynności zostaną podjęte przez organy podatkowe. Stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Dodatkowo należy wyjaśnić, iż określenie kosztu zakupu i wartości sprzedaży gruntu oraz budynku letniskowego nie należy do kompetencji tutejszego organu. Zatem nie może on odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawczynię.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako występującej z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pani syna.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniała treść art. 14f § 1 ustawy Ordynacja Podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Strona opłaciła wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 05.08.2008r. różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno - prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na adres domowy wskazany przez Wnioskodawczynię:

xxxx

Końcowo należy dodać, iż załączone do wniosku dokumenty nie podlegały weryfikacji i analizie, w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.