W jaki sposób należy obliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości na której posadowiony jest budynek mieszkalny?

sygnatura: IBPB2/415-124/08/CJS

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-04-17

Wniosek ORD-IN: [ 695 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 17 stycznia 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2008r. do tut Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wspólnie z małżonką posiadają wspólność majątkową od 20 lat i nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wspólnie też rozliczają się z podatku dochodowego od osób fizycznych. W dniu 2 maja 2005r. w ramach wspólności ustawowej wnioskodawca wraz z żoną zawarli w formie aktu notarialnego z osobą fizyczną warunkową umowę kupna nieruchomości obejmującą działkę rolną klasy V oznaczoną symbolem RV oraz drogę dojazdową do tej działki oznaczoną symbolem dr/RV. Cena nabycia ww. nieruchomości wynosiła 119.960,00 zł., a koszty notarialne 902,80 zł.

Następnie w dniu 27 maja 2005r. małżonkowie zawarli umowę przeniesienia prawa własności ww. nieruchomości. Nabycie nastąpiło ze środków finansowych pochodzących z majątku wspólnego. Koszty aktu notarialnego wyniosły łącznie 5.065,60 zł. Ogółem koszty notarialne wyniosły więc 5.968,40 zł.

W dniu 24 maja 2006r. została wydana przez Starostę Decyzja nr 515/06 zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Następnie (już w 2006r.) wnioskodawca rozpoczął budowę domu. Na budowę ww. domu wnioskodawca zawarł umowę kredytu mieszkalnego ,,Własny Kąt". Kredyt opiewał na równowartość 400.000,00 zł i był denominowany we frankach szwajcarskich. Zgodnie z umową kredytu w okresie trzech lat od daty zawarcia umowy, spłacie podlegały jedynie odsetki, a spłata kapitału miała nastąpić po upływie trzech lat od daty zawarcia umowy kredytu. Do końca 2006r. małżonkowie wykonali fundamenty i niektóre przyłącza. W chwili obecnej prowadzona budowa domu jest na etapie stanu surowego zamkniętego i dom nie jest oddany do użytkowania. Ze względu na zmianę sytuacji finansowej wnioskodawcy - zmuszony jest do sprzedaży ww. nieruchomości. Wnioskodawca znalazł już nabywcę, który kupi nieruchomość za łączną kwotę 600.000,00 zł. z czego wartość działki i drogi została określona na 150.000,00 zł, a wartość domu na 450.000,00 zł. Zbycie nieruchomości nie nastąpi w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w opisanej sytuacji dokonując w 2008r. zbycia całej nieruchomości należy podatek dochodowy od osób fizycznych obliczyć i zapłacić w następujący sposób:

• od przychodu z nabytych w 2005r. działek należy uiścić zryczałtowany podatek dochodowy od uzyskanego przychodu w wysokości 10% od kwoty 150.000,00 zł. W terminie 14 dni od dnia transakcji zarówno wnioskodawca jak i jego małżonka mają obowiązek zgłosić (każdy odrębnie) sprzedaż, składając odrębne formularze PIT-23 i zapłacić podatek, bądź złożyć we właściwym urzędzie skarbowym odrębne oświadczenia, że uzyskany przychód ze sprzedaży działek przeznaczą w okresie 2 lat od daty umowy sprzedaży na cele mieszkaniowe lub remontowe;
• od dochodu (obliczonego jako różnica pomiędzy przychodem w kwocie 450.000,00 zł a udokumentowanymi kosztami np.: z tytułu spłaty kredytu, zapłaconych prowizji, opłat i odsetek bankowych, opłat sądowych i notarialnych, zakup materiałów budowlanych, usług budowlanych, wykonanych przyłączy, mediów, opłat geodezyjnych itp.) ze sprzedaży budowanego domu (będącego obecnie jeszcze w trakcie budowy w stanie surowym zamkniętym) należy uiścić podatek w wysokości 19 % uzyskanego dochodu, gdyż ani wnioskodawcy, ani małżonce nie przysługuje zwolnienie z opodatkowania takiego dochodu, np. w związku z uprzednim zameldowaniem na pobyt stały w zbywanym domu. Rozliczenia tego dochodu i podatku małżonkowie winni dokonać w zeznaniu rocznym za 2008r.na formularzu PIT-38 w terminie do dnia 30 kwietnia 2009r.

Zdaniem wnioskodawcy podatek ze sprzedaży będącego w trakcie budowy domu trzeba wykazać w rocznym PIT z uwagi na fakt, że dochodów ze zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Jednocześnie sposób obliczenia podatku z tytułu zbycia nieruchomości zależny jest od daty nabycia nieruchomości. Jeżeli do nabycia doszło przed 1 stycznia 2007r. zastosowanie maja przepisy ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. Na ich podstawie dokonując sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym małżonkowie ją nabyli mają oni obowiązek uiścić 10% zryczałtowany podatek od przychodu. W terminie 14 dni od transakcji każde z małżonków ma obowiązek zgłosić sprzedaż we właściwym urzędzie skarbowym, składając odrębnie formularze PIT-23 i zapłacić podatek. Z kolei do nieruchomości wybudowanych po 1 stycznia 2007r. stosuje się przepisy ustawy o PIT zmienione z początkiem 2007r. Na ich mocy sprzedający nieruchomość przed upływem pięcioletniego okresu uiszcza 19% zryczałtowany podatek od dochodu (obliczonego jako różnicą pomiędzy przychodem a kosztami) ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych po tej dacie, jeżeli podatnikowi nie przysługuje zwolnienie z opodatkowania takiego dochodu, np. w związku z uprzednim zameldowaniem na pobyt stały w zbywanym domu. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego , tj. do 30 kwietnia roku następnego i nie łączy się go z dochodami z innych źródeł. Zapłaty podatku (zarówno w wysokości 10% przychodu, jak i 19% dochodu)można zdaniem wnioskodawcy nie dokonywać w ww. terminach pod warunkiem złożenia w urzędzie skarbowym odrębnych oświadczeń, że uzyskany ze sprzedaży działek przychód przeznaczymy w okresie dwóch lat od daty umowy sprzedaży na cele mieszkaniowe lub remontowe.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodów określone w w/w przepisie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki. Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym wnioskodawca wraz z żoną są właścicielami nieruchomości gruntowej od 2005r. i domu jednorodzinnego w stanie surowym zamkniętym posadowionych na tej nieruchomości. Nieruchomość wnioskodawca zamierza sprzedać w 2008r. Zatem w świetle powołanych wyżej przepisów, sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on cześć składową gruntu i w związku z tym bieg terminu 5 - letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu, tj. od 2005r.

Mając zatem na względzie opisane zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, iż stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

W związku z tym, jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości, tj. od końca 2005r. do momentu jego ewentualnej sprzedaży, nie upłynie 5 lat, to zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kwota uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży tych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. - podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Z kolei art. 28 ust. 2a tej ustawy stanowi, iż obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym w przypadku kiedy zbywana nieruchomość stanowi współwłasność obojga małżonków, każdy z nich ma obowiązek złożenia deklaracji PIT-23 i zapłaty zryczałtowanego podatku dochodowego od połowy uzyskanego przychodu bądź złożenia oświadczenia, o którym mowa powyżej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Przepis ten nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Reasumując, do przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w 2005r. i następnie zabudowanej domem jednorodzinnym będą miały zastosowanie przepisy ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r., tj. kwota uzyskanego ze sprzedaży przychodu pomniejszonego jedynie o koszty odpłatnego zbycia będzie opodatkowana zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 28 ust. 2 tej ustawy chyba, że małżonkowie wydatkują kwotę uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.