Czy zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 część e), w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. spłata kredytu w wyżej opisanej sytuacji może być uznana za podstawę do zwolnienia z podatku?

sygnatura: IPPB4/415-27/08-2/JK

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-12-30

Wniosek ORD-IN: [ 406 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 08 października 2008 r. (data wpływu 14 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 09 stycznia 2002 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie, na zakup którego zaciągnęła kredyt. Z uwagi na to, iż mieszkanie nie było nowe Wnioskodawczyni nie korzystała z ulgi podatkowej. W dniu 15 września 2006 r. dokonała Ona sprzedaży ww. mieszkania (przed upływem 5 lat), ale wcześniej, w dniu 26 lipca 2006 r. została sporządzona przedwstępna umowa sprzedaży. W umowie tej wskazano, jaka część kredytu została do spłacenia oraz to, że kupujący w następnym dniu wpłaci Wnioskodawczyni zaliczkę w wysokości odpowiadającej kwocie pozostałego do spłacenia kredytu. Ponadto w umowie tej zamieszczono zapis, że w umowie sprzedaży z dnia 15 września 2006 r. zostanie wpłacona tylko reszta kwoty uzyskanego przez Wnioskodawczynię przychodu. Wnioskodawczyni wyjaśnia, że z uzyskanej w dniu 27 lipca 2006 r. zaliczki spłaciła w całości kredyt w Banku.

Zatem w Jej ocenie kredyt zaciągnięty wcześniej na cele mieszkaniowe został przez Nią spłacony z przychodu osiągniętego ze sprzedaży tego mieszkania. Natomiast urząd skarbowy nie uznaje spłaty tego kredytu jako podstawy do zwolnienia z podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 część e), w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. spłata kredytu w wyżej opisanej sytuacji może być uznana za podstawę do zwolnienia z podatku...

Zdaniem Wnioskodawczyni, sytuacja przez Nią opisana jest jak najbardziej zgodna z wymienionym przepisem. Był to kredyt na nabycie na terytorium RP lokalu mieszkalnego, a część e) tego przepisu mówi o tym, że może to być kredyt zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl przepisu art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W myśl ww. artykułu, warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkania jest łączne spełnienie wymienionych w nim przesłanek. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie innej niż sprzedawana nieruchomość.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 wyłącza się z zastosowania zwolnienia podatkowego, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części

• przeznaczonych na cele rekreacyjne,

Stosownie zaś do art. 21 ust. 2a ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że część kredytu na zakup mieszkania Wnioskodawczyni spłaciła, przed zbyciem tego lokalu, otrzymanymi w zaliczce (na podstawie umowy przedwstępnej) środkami z jego sprzedaży.

Umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zwanej dalej K.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Stosownie zaś do przepisu art. 389 K.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna, ani wpłata zadatku nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 K.c., a art. 158 określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (...). W cytowanym przepisie użyto terminu ,,zbycie", zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Pomimo, że umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, otrzymaną po jej podpisaniu zaliczkę można wydatkować na spłatę kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe jeszcze przed dniem podpisania umowy przyrzeczonej i skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż osiągnięty ze sprzedaży mieszkania przychód w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, w wysokości uzyskanej przez Wnioskodawczynię z tego tytułu zaliczki, będzie zwolniony z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jednakże dopiero od momentu osiągnięcia przychodu (zaliczki) ze zbycia przedmiotowego mieszkania. Ponadto należy zaznaczyć, iż w przypadku wystąpienia przesłanek zawartych w art. 21 ust. 2 lub 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możliwość skorzystania z ww. zwolnienia przedmiotowego ulega wyłączeniu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.