Czy Wspólnota Mieszkaniowa, w skład której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadzących działalność gospodarczą ma prawo wystawić faktury VAT, polegajace na refakturowaniu nabywanych mediów (tj. prąd, gaz, woda, ścieki) oraz nabywanych usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości (tj. usługi porządkowe, ochrona, wywóz śmieci) na poszcególnych właścicieli lokali, na podstawie otrzymanych faktur VAT od dostawców ?Czy Wspólnota może wystawić faktury VAT na wnoszone przez właścicieli zaliczki dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wynagrodzenia zarządcy oraz funduszu remontowego (fundusz remontowy ze stawką 22% obowiązującą dla budynków użytkowych?Agby rozliczyć koszty utzrymania nieruchomości wspólnej w stosunku do wnoszonych zaliczek (takie rozliczenie zgodnie z ustawą o własności lokali sporządza się na koniec roku rozliczeniowego, którym jest rok kalendarzowy), Wspólnota Mieszkaniowa winna wystawić poszczególnym właścicielom faktury VAT obciążające bądź uznajace ?

sygnatura: OG-005/43/2007/PP/443-25/07

autor: Drugi Urząd Skarbowy w Kielcach

data: 2007-06-06

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach działając na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 8 z 2005 r., poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 23.04.2007 r.złożonego w tut. Urzędzie w dniu 24.04.2007 r. przez Podatnika w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego dotyczących podatku od towarów i usług stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 23.04.2007 r. złożonym w tut. Urzędzie w dniu 24.04.2007 r. Jednostka wystąpił do Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego z prośbą o udzielenie pisemnych wyjaśnień odnośnie stosowania przepisów podatkowych dotyczących podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że budynek Wspólnoty 49 lokali użytkowych i żadnego lokalu mieszkalnego, więc ma w 100% charakter użytkowy. Aktualnie Wnioskodawca zarejestrowana jest w tut. Urzędzie jako czynny podatnik podatku podatku od towarów i usług, jednak jako podmiot nie prowadzi działalności zarobkowej na częściach wspólnych. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą i będąc również podatnikami podatku od towarów i usług oczekują otrzymywania faktur VAT z tytułu pokrywania kosztów utrzymania swoich lokali oraz całej nieruchomości. Właściciele nie zawierali umów indywidualnych na dostawę mediów, ponieważ po wstępnych rozeznaniach wynika, że takiej możliwości nie ma, zatem Wspólnota Mieszkaniowa musi takie umowy pozawierać i dalej rozliczyć te koszty na poszczególne lokale. Na podstawie art.15 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele podjęli uchwały o wnoszeniu miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym na fundusz remontowy od dnia 1 maja bieżącego roku.

W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego Strona wnosi o odpowiedź na pytania:

1. Czy Wspólnota Mieszkaniowa, w skład której wchodzą wyłącznie właściciele lokali użytkowych, prowadzących działalność gospodarczą ma prawo wystawić faktury VAT, polegające na refakturowaniu nabywanych mediów (tj. prąd, gaz, woda, ścieki) oraz nabywanych usług dotyczących funkcjonowania nieruchomości (tj. usługi porządkowe, ochrona, wywóz śmieci) na poszczególnych właścicieli lokali, na podstawie otrzymywanych faktur VAT od dostawców?

2. Czy Wspólnota może wystawić faktury VAT, na wnoszone przez właścicieli zaliczki dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wynagrodzenia zarządcy oraz funduszu remontowego (fundusz remontowy ze stawką 22%obowiązującą dla budynków użytkowych)? Aby rozliczyć koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w stosunku do wnoszonych zaliczek (takie rozliczenie zgodnie z ustawą o własności lokali sporządza się na koniec roku rozliczeniowego,którym jest rok kalendarzowy), Wspólnota Mieszkaniowa winna wystawić poszczególnym właścicielom faktury VAT obciążające bądź uznające ?

1. Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedzi dla obydwu powyższych pytań są twierdzące, ponieważ:
2. wszyscy członkowie Wspólnoty posiadają lokale użytkowe, w których prowadzona jest działalność gospodarcza,
3. kupowane towary i usługi na utrzymanie tych lokali oraz całej nieruchomości są od zarejestrowanych podatników VAT,
4. Wspólnota Mieszkaniowa zarejestrowana jest w urzędzie skarbowym jako czynny podatnik od towarów i usług pomimo że nie wykonuje w dniu dzisiejszym usług na rzecz osób trzecich,
5. jako Jednostka organizacyjna świadczy usługi na rzecz swoich członków. Przykładem jest wytwarzanie energii cieplnej we własnej kotłowni, służącej do ogrzewania zarówno części wspólnych budynku jak również indywidualnych lokali właścicieli będących członkami Wspólnoty. Zakupuje do tego celu gaz w Karpackiej Spółce Gazownictwa (rozliczenie wg gazomierza w jednostkach miary m) i przetwarza go na produkt w postaci ciepła mierzonego w jednostkach GJ ( rozliczenie wg liczników w poszczególnych lokalach i na częściach wspólnych). Zakupiony gaz wykorzystywany jest również do podgrzewania wody (rozliczenie wg wodomierzy ciepłej wody w lokalach, dla których taka usługa jest świadczona).

Odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego oraz pytania Podatnika Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach stwierdza co następuje:

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez która rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno - prawne, chyba ,że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokal, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust.1 ww. ustawy może określić sposób zarządu nieruchomością wspólna, albo powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. W zależności od ilości lokali zarządzanie nieruchomością odbywać się może poprzez wybrany zarząd albo według przepisów o współwłasności. W każdym jednak przypadku, zarząd działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust.1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 8 ust. 3 ustawy usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych. Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów ( osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarząd wspólnoty wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług.

Wspólnota czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywóz nieczystości). Podkreślić należy że wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Wspólnota nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie - jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. Czynności pobierania zaliczek od właścicieli lokali wyodrębnionych na zakupione media (do części wspólnej nieruchomości oraz wyodrębnionych lokali) nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług.

Tak więc, Wspólnota zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali użytkowych jak również w części związanej z nieruchomością wspólną , nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust.2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

Wspólnota mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Na gruncie przepisów ustawy o VAT wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. nie wchodzących w skład wspólnoty.

W świetle zawartych wyjaśnień oraz po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę Naczelnik tut. Urzędu Skarbowego nie podziela stanowiska Jednostki w sprawie interpretacji przepisów podatkowych i stoi na stanowisku, iż brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.