1. Czy od nie płaconej przez Spółdzielnię pierwszej opłaty należy naliczyć podatek od towarów i usług?
2. Czy w przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego Spółdzielnia wystawi fakturę i naliczy podatek VAT i co będzie podstawą opodatkowania?

sygnatura: OP/443/332/730/KBU/04

autor: Zachodniopomorski Urząd Skarbowy

data: 2005-01-21

Naczelnik Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie na pisemne zapytanie podatnika z dnia 27.12.2004 r., udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i stwierdza, co następuje.

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że dokonuje obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy. Nieruchomość, której dotyczy zapytanie, stanowi gminną nieruchomość gruntową Nr 1 i jest zabudowana budynkiem użytkowym, który spełnia warunki dla towaru używanego, podlegającego zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Prawo do nieruchomości było przedmiotem sporu pomiędzy Spółdzielnią. W celu zakończenia sporu zawarto przed sądem ugodę, w wyniku której:

• rozwiązano umowę użytkowania wieczystego działki Nr 2, (wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu określono na 45.400,00 zł, natomiast budynki nie były przedmiotem sprzedaży, ponieważ pozostały własnością Gminy i we władaniu Gminy),
• spółdzielni oddano w użytkowanie wieczyste zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę Nr 1, (wartość zabudowanej nieruchomości gruntowej jest zbliżona do wartości nieruchomości nr 2 i wynosi 45.000,00 zł, w tym wartość gruntu 11.000,00 zł i wartość budynku użytkowego 34.000,00 zł.), przy czym na rzecz Spółdzielni przenosi się własność budynku, a grunt oddaje się w użytkowanie wieczyste bez pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, natomiast opłaty roczne będą wnoszone od 2004 r.;
• jednocześnie Spółdzielnia zrzekła się dokonania przez Gminę dopłaty wynikającej z różnicy wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka Nr 2) i wartości nieruchomości (działka Nr 1).

W związku z tym, podatnik stwierdza, że zaistniała sytuacja, w której na podstawie zawartej przed sądem ugody, oddaje się nieruchomość gruntową w użytkowanie wieczyste bez pobierania pierwszej opłaty, a w zamian rozwiązuje się ze Spółdzielnią inną umowę użytkowania wieczystego gruntu. Wątpliwości podatnika budzi sprawa gruntu.

Wobec powyższego podatnik stawia zapytanie:

1. Czy od nie płaconej przez Spółdzielnię pierwszej opłaty należy naliczyć podatek od towarów i usług?
2. Czy w przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego Spółdzielnia wystawi fakturę i naliczy podatek VAT i co będzie podstawą opodatkowania?

Na tle takich okoliczności faktycznych podatnik formułuje następujące stanowisko:

Ad 1. Z uwagi na fakt, że w ugodzie sądowej ustalono, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nastąpi bez pierwszej opłaty podatek nie powinien być naliczony. Podatek należy naliczać od opłat rocznych płatnych począwszy od 2004 r. zgodnie z ustaleniami ugody.

Ad 2. Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego gruntu jest sytuacją, w której gmina nie uzyskuje żadnych korzyści, bowiem zobowiązanie ustaje. Zatem i nie ma do czego naliczyć podatku.

Naczelnik Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie stwierdza, że przedstawione stanowisko odnośnie punktu 1 jest nieprawidłowe, natomiast pytanie Nr 2 dotyczy innego podmiotu.

Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące normy prawa podatkowego: 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 29 ust. 4 i art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), § 3a i § 8 ust. 1 pkt 19 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.).

Ad 1.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 8 ust. 1 stanowi, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, którego treść i granice określone zostały zasadniczo w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.).

W myśl art. 232 k.c., grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu i należy uznać, że jest świadczeniem usług, w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 1. W związku z tym, że ustawodawca nie określił dla tej czynności obniżonej stawki podatku oraz jej nie zwolnił, zastosowanie będzie miała stawka określona w art. 41 ust. 1, tj. 22 %, za wyjątkiem oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze (§ 8 ust. 1 pkt 19 rozporządzenia).

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2 ? 22, art. 30 ? 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

Zgodnie z § 3a rozporządzenia w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 453 ze zm.), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (art. 71 ust. 4).

W przedstawionym stanie faktycznym strony zawarły ugodę, na mocy której, Gmina odstąpiła od pobrania pierwszej opłaty, w zamian za rozwiązanie ze Spółdzielnią prawa do użytkowania wieczystego innej nieruchomości gruntowej, przy równoczesnym zrzeczeniu się Spółdzielni prawa do dopłaty wynikającej z różnicy wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu nabywanej nieruchomości. W związku z tym, Gmina zrezygnowała z należnych jej przychodów w zamian za innego rodzaju korzyści.

Wobec faktu, iż pierwsza opłata podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 22 %, pomimo rezygnacji z jej pobrania, należny podatek winien zostać odprowadzony.

Ad 2. W przedstawionym stanie faktycznym, pytanie Gminy dotyczy podstawy opodatkowania i obowiązku wystawienia przez Spółdzielnię faktury VAT w przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego gruntu.

Naczelnik Zachodniopomorskiego Urzędu Skarbowego w Szczecinie informuje, że zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, stosownie do swojej właściwości na pisemnie zapytanie podatnika, płatnika lub inkasenta ma obowiązek udzielić pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Z treści zapytania w punkcie 2 wynika, iż Gmina jest odbiorcą wystawionej przez Spółdzielnię faktury. Zatem z żądaniem udzielenia informacji (od 01.01.2005 r. interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego), zgodnie z art. 14a Ordynacji podatkowej powinien zwrócić się wystawca faktury, czyli Spółdzielnia.