"Uwaga! Zaopiekuję się lub pomogę finansowo osobie starszej!". W ofercie pieniądze na rachunki, leki, leczenie. Nie ma też problemu ze spłatą innych zobowiązań. To oferta dla seniorów. Wystarczy zadzwonić i już gotowe, będzie pomoc finansowa. Taką ulotkę mogą znaleźć mieszkańcy jednego ze starszych warszawskich osiedli.
Świat idealny? Niezupełnie.
Za taką pomoc i opiekę trzeba zapłacić. Najczęściej… mieszkaniem. To nic innego jak propozycja renty dożywotniej. W Polsce to wciąż rynek słabo regulowany, na którym profesjonalne podmioty reklamują w ogólnopolskich kanałach telewizyjnych, a lokalni przedsiębiorcy ulotkami rozrzucanymi w każdym kącie miasta. I jedni, i drudzy wciąż nie są zobowiązani osobnymi przepisami.
Ulotkę wysłał money.pl Marcin Drogomirecki, analityk rynku nieruchomości. Tylko jednego dnia widział ją kilka razy. Na przystanku, na słupie, w jednym z warszawskich parków. W money.pl opisywaliśmy już "ulotkozę", której doświadczają w ostatnich miesiącach mieszkańcy dużych miast. Podszywanie, kombinowanie, wymyślanie historyjek o samotnej matce poszukującej mieszkania - tak walczy się o najtańsze lokale, by odsprzedać je z zyskiem.
Kupujący udają sąsiadów, pary, a czasami i okolicznych lekarzy, by zdobyć zaufanie i powalczyć o tanią nieruchomość. O sprawie piszemy w materiale pt. "Ulotkowi naciągacze podszywają się pod matki, pary i małżeństwa. Zrobią wszystko, by kupić mieszkanie". Oferują gotówkę od ręki. O mieszkania walczą też ci, którzy mają do zaoferowania comiesięczną rentę. I na jednych, i na drugich warto uważać.
Renta za mieszkanie
Najpierw trochę teorii. Czym w zasadzie jest renta dożywotnia lub świadczenie dożywotnie? To wymiana. Domu, mieszkania, gruntu lub jakiejkolwiek innej nieruchomości za opłacane co miesiąc świadczenie. Jakie? 200, 500, 1000 zł - im więcej warta nieruchomość, tym większa wypłata. I tak do końca życia. Wypłacana renta jest najczęściej pomniejszana o opłaty mieszkaniowe: czynsz lub dodatkowo opłaty za media.
Jedna ze stron - dotychczasowy właściciel - ma zatem pieniądze i miejsce do mieszkania. Druga strona umowy - nowy właściciel - zyskuje pewność, że prędzej czy później będzie mogła zrobić z nieruchomością wszystko, co zechce. Bo lokatora siłą rzeczy już po prostu nie będzie.
Jest jednak spore "ale". Jak wynika z szacunków Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, suma wpłat nie przekroczy 30-40 proc. wartości nieruchomości. Reszta? To zysk przedsiębiorcy lub osoby, która takie dożywotnie świadczenie oferuje.
Dla wielu seniorów, którzy mają problemy finansowe lub chcą mieć więcej środków, wydaje się to korzystna oferta. Zanim jednak się na nią odpowie, warto dobrze poznać szczegóły oferty.
Opieki, leków i dożywotniej troski nie ma za darmo. Może się zdarzyć, że wypłacana renta nie wystarczy nawet na rachunki. Do ręki senior nie dostanie nic. A im droższe są mieszkania na rynku, tym chętnych na tani zakup i biznes będzie więcej.
Dowód? Matematyka. Skoro dziś mieszkanie warte 500 tys. zł można kupić za równowartość 200 tys. zł wypłacanych w comiesięcznej rencie dożywotniej, to zysk rośnie z każdą zmianą cen na rynku. Za dwadzieścia lat takie samo mieszkanie może być warte… ponad milion złotych (gdy ceny będą rosnąć 5 proc. rok do roku). Opłaca się? Opłaca.
Skargi? Brak. Regulacji? Też
- Rzecznik Finansowy nie odnotował dotychczas skarg na podmioty oferujące dożywotnie renty w zamian za nieruchomości. Wydaje się, że skala działalności tego rodzaju podmiotów jest wciąż niewielka - podkreśla w rozmowie z money.pl Marcin Jaworski z biura Rzecznika Finansowego.
Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ciągu roku podpisywanych jest niemal 10 tys. takich umów. W ostatnie trzy dekady Polacy podpisali ich 150 tys. W większości umowy podpisywane są pomiędzy Kowalskim a Nowakiem - a nie firmami.
Z określeniem skali zjawiska jest jednak problem: to rynek tylko w części regulowany. Są na nim i duże podmioty z wieloletnim doświadczeniem, i właśnie tacy drobni "ulotkowicze". A znalezienie przykładów sporów sądowych o różne formy renty dożywocia nie jest trudne.
I tak: trzy lata temu w Chełmie przed sądem skończyła się sprawa, w której były właściciel nieruchomości… stracił możliwość korzystania ze swojego dotychczasowego mieszkania. Sąd w tej sprawie uznał, że umowa miała liczne wady i ją unieważnił. Miał dostawać pieniądze i mieć gdzie mieszkać, a skończył bez dachu nad głową.
Sąd w Środzie Śląskiej z kolei musiał wymuszać płacenie na nowym właścicielu nieruchomości. Przelewy po prostu nie docierały do seniorki.
Z kolei sąd rejonowy w Wysokiem Mazowieckiem zamieniał "zapewnienie opieki, ubrań i jedzenia do końca życia" na pieniądze. Konkretnie 1,4 tys. zł. W pierwszej umowie była po prostu gwarancja przyjęcia dotychczasowego właściciela domu pod dach. I za taką dożywotnią gwarancję jedna ze stron stała się właścicielem mieszkania. Co ciekawe, spora część konfliktów o rentę dożywotnią ma tło rodzinne - a to umowę oferowały wnuki, a to ktoś z dalszej, ale jednak familii.
Nie oznacza to wcale, że w tym przypadku biznes robić lepiej z kimś spoza rodziny - przed taką transakcją dobrze sprawdzić historię firmy, a podstawiane do podpisu dokumenty przeanalizować ze specjalistą. - Od konstrukcji umowy, a mogą być one różne, zależą bowiem uprawnienia osoby korzystającej z renty dożywotniej - ostrzega Marcin Jaworski.
Powód ostrożności powinien być jeszcze jeden.
- Fundusze hipoteczne nie podlegają nadzorowi KNF, nie są objęte obowiązkiem wpisu do żadnego rejestru działalności regulowanej, czy tym bardziej obowiązkiem uzyskania zezwolenia, nie funkcjonuje również żaden system gwarancji, który umożliwiałby wypłatę świadczenia w przypadku upadłości takiego podmiotu - podkreśla Marcin Jaworski.
I podobnie sprawę widzi Komisja Nadzoru Finansowego. Obserwuje ten rynek, ale wielkiego wpływu na działające na nim przedsiębiorstwa nie ma.
- Obecnie na polskim rynku występują dwa modele odwróconej hipoteki: odwrócony kredyt hipoteczny oraz tak zwana renta dożywotnia. Model kredytowy został uregulowany ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym i tego typu kredyt może być oferowany wyłącznie przez banki. Praktyka jednak wskazuje, że banki nie wprowadziły tego produktu do swoich ofert - tłumaczy money.pl Jacek Barszczewski, rzecznik Komisji Nadzoru Finansowego.
A tam, gdzie na rynku jest luka, pojawiają się inne firmy. - Działalność podmiotów oferujących tego typu produkty, tak zwanych funduszy hipotecznych, nie została uregulowana w żadnej szczególnej regulacji prawnej. Podmioty te nie są funduszami inwestycyjnymi, ich działalność pozostaje zatem poza zakresem nadzoru KNF - dodaje.
Czym różnią się dwa modele? Odwrócony kredyt hipoteczny, który mogłyby oferować banki, polega na podpisaniu umowy z bankiem w zamian za comiesięczną wypłatę (rentę, linię kredytową, jednorazową kwotę). Nie oznacza jednak sprzedaży, a tylko ustanowienie hipoteki na tej nieruchomości.
Z kolei renta dożywotnia, którą w tej chwili można spotkać w Polsce, oznacza po prostu sprzedanie nieruchomości już w chwili podpisania dokumentu.
Liczne pułapki
Rynek kilka lat temu obserwował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK nałożył nawet kilka kar na największych przedsiębiorców na tym rynku. Po małych – tych, którzy odpowiadają za ulotki - urząd się jednak nie brał. Stworzył za to poradnik. I ostrzegał przed całą masą pułapek.
Pierwsza? To nowy właściciel nieruchomości powinien opłacać podatek od nieruchomości czy opłatę za użytkowanie wieczyste. Senior z kolei z tych opłat powinien być zwolniony. Nie zawsze tak było.
Urząd wielokrotnie podkreśla, że zawierając umowę świadczeń dożywotnich, senior przestaje być właścicielem swojego domu. Nie odziedziczy go rodzina. Rodzina nie będzie też dostawać żadnych pieniędzy, gdyby senior zmarł.
Jak alarmuje UOKiK, problemem od lat są egzekucje komornicze w przypadku, gdy firma - nowy właściciel - upada. "Takie sytuacje mogą skutkować utratą prawa seniora do zamieszkiwania w nieruchomości" - ostrzega Urząd.
Trzeba wiedzieć́, że umowa świadczeń́ dożywotnich może być zawarta bez względu na wiek seniora, jego stan zdrowia, czy też zdolność́ kredytową. Jak brutalnie by to nie brzmiało, z perspektywy kupującego najlepszy biznes jest wtedy, gdy senior nie pożyje zbyt długo.
O czym warto pamiętać? Umowa świadczeń dożywotnich jest zawierana w formie aktu notarialnego, więc po jego podpisaniu trudno ją anulować czy uchylić się od niej. Pozostaje najczęściej droga sądowa.
Jednocześnie UOKiK ostrzega, że "wypłata świadczeń nie jest w szczególny sposób gwarantowana". Nie płaci państwo, nie płaci zakład ubezpieczeń. "To, czy przedsiębiorca będzie wypłacał rentę w umówionej wysokości i terminie, zależy od jego uczciwości, rzetelności i wiarygodności".
Co ciekawe, przedstawiciele branży od lat postulują konieczność jej uregulowania. Mówią tak oczywiście tylko najwięksi na rynku. Pisaliśmy o tym już w 2018 roku w materiale pt. " Za dożywotnią wypłatę oddadzą mieszkanie. Seniorzy szukają ratunku przed głodową emeryturą". Najwięksi zobowiązali się do przestrzegania branżowych samoregulacji, ale… to zdaniem urzędników za mało.
O konieczności wprowadzenia nowych przepisów mówi też Komisja Nadzoru Finansowego.
"Urząd KNF, dostrzegając ryzyka funkcjonowania na rynku usługi renty za mieszkanie w obecnym kształcie i otoczeniu regulacyjnym, (…) w sposób wyraźny wyraził swoje stanowisko w przedmiocie podjęcia jak najszybszych działań" - podkreśla Jacek Barszczewski w przesłanym money.pl stanowisku.
"Mimo, że KNF nie sprawuje nadzoru nad przedsiębiorcami świadczącymi usługę renty dożywotniej, ze swojej strony zadeklarował i wciąż deklaruje wolę współpracy z zainteresowanymi organami w wypracowaniu ewentualnych rozwiązań legislacyjnych zmierzających do ochrony interesów osób starszych" - dodaje.
Projektu regulacji na razie nie ma. Rząd PiS zaplanował, że pomiędzy 2019 a 2022 rokiem zostaną dokonane analizy tego problemu. Takie wniosku znalazły się w dokumencie - "Polityka społeczna wobec osób starszych 2030. Bezpieczeństwo-Uczestnictwo-Solidarność".