House flipping to zjawisko, które stosunkowo niedawno pojawiło się na naszym rynku. W telegraficznym skrócie chodzi o handel mieszkaniami, polegający na kupnie lokalu w dobrym miejscu i za niewielką cenę, ewentualnym remoncie i szybkiej sprzedaży. Nie jest to działalność deweloperska, agencja nieruchomości ani długofalowa inwestycja, ale flipperzy - bo tak nazywają się osoby zajmujące się handlem - współpracują i z agentami, i z inwestorami a także prawnikami, ekipami remontowymi czy architektami.
Flipperzy potrafią nieźle zarabiać, chociaż określenie ile jest bardzo problematyczne. W jednych miesiącach mogą zarobić kilkadziesiąt czy nawet kilkaset tysięcy złotych, w innych nic. Wszystko zależy też od wartości nieruchomości. W branży mówi się, że 10 procent zyskane na danym mieszkaniu czy domu to niezły zarobek. Na dodatek zrealizowany w bardzo krótkim czasie, bo najwyżej kilku miesięcy.
- Jestem przedsiębiorcą od 20 lat. Flippingiem, i tylko tym, zajmuję się od trzech. To ekscytujące zajęcie i jednocześnie pomagam ludziom w osiągnięciu tego, czego pragną. Chodzi zarówno o sprzedających, czyli tych, którzy chcą się pozbyć mieszkania, jak i tych, którzy zamierzają je kupić. A to, czy jest ono przed remontem, czy po to temat otwarty. Sprawia mi to olbrzymią radość - mówi money.pl Marcin Kujanek, łódzki flipper prowadzący swoją firmę Lighthouse Investments.
House flipping bardzo szybko zyskuje na popularności. Wizja potężnych zarobków i ciekawej pracy przyciąga wiele osób. Swoją cegiełkę dokładają też stacje telewizyjne, pokazujące programy o flippingu. Uśmiechnięci Amerykanie kupują zaniedbany dom, szybko go remontują i po tygodniu sprzedają za cenę o połowę wyższą. Przez to każdy, kto ma trochę wolnej gotówki, zaczyna się zastanawiać: a może ja też bym tak mógł?
- Flippowanie stało się ostatnio naprawdę modne. Wiele osób zaczyna się nim zajmować i szkolić się w tym temacie. Sam pomysł przyszedł ze Stanów Zjednoczonych. W Polsce zjawisko rozwija się od 10 czy nawet 20 lat, ale do tej pory niewiele się o nim mówiło. Teraz wiele osób widząc możliwość zarabiania i skali, chce się tym zajmować - twierdzi Kujanek.
Można odnieść wrażenie, że to właśnie Łódź jest mekką dla flipperów. W tym mieście stosunkowo łatwo znaleźć ciekawe i niedrogie mieszkania, które wymagają remontu. W Łodzi chętnych na kupno unikatowych nieruchomości jest po prostu sporo. Ale flipperzy działają jednak w całej Polsce.
Czy to zajęcie dla każdego?
W branży flipperów żartuje się, że chętnych jest tak dużo, iż za ten biznes biorą się nawet fryzjerzy. Trochę w tym przesady, ale faktycznie przeszkód w wejściu w house flipping jest niewiele.
- Kupowanie i sprzedawanie mieszkań to zajęcie otwarte dla każdego, kto ma pieniądze i odwagę a także zdolności biznesowe. Oczywiście przydają się też cechy przedsiębiorcy, choćby zdolności organizacyjne - podkreśla Marcin Kujanek.
Maciej Kujanek w wyremontowanym mieszkaniu (foto: Sławomir Młynarczyk)
Pytany o to, czy bardziej przydają się tu umiejętności inwestora, agenta nieruchomości czy specjalisty od remontów, odpowiada, że dobry flipper musi spajać ich cechy. Mówi o sobie jako o wizjonerze lub kreatorze.
- To ktoś, kto chce stworzyć coś fajnego. Wykreować proces biznesowy, od kupna do sprzedaży. Albo, jeśli w grę wchodzi też remont, wykreować lepszą jakość. Daje mi to dużo satysfakcji i możliwości działania - mówi.
Ludzie są najważniejsi
Najcenniejsze są i tak relacje z ludźmi. W końcu od kogoś trzeba to mieszkanie kupić, komuś sprzedać, kogoś zaangażować do remontu lub spraw prawnych. Flipper nie zrobi wszystkiego sam. Musi umieć współpracować z prawnikami i notariuszami, którzy pomogą z wpisami i formalnościami. Wyzwaniem jest znalezienie dobrej ekipy do remontu a następnie kupca na mieszkanie.
- Nie ma co ukrywać, że o ekipę remontową jest ciężko. Są poszukiwani zarówno w małych miejscowościach, jak i przez wielkie firmy budujące całe osiedla, a wielu specjalistów szuka zajęcia poza granicami naszego kraju. Dlatego na dobrej ekipie nie warto oszczędzać. Jeśli się sprawdzi, to trzeba ją odpowiednio wynagrodzić i współpracować z nią na stałe. Bardziej to się opłaci, niż szukanie oszczędności a potem kolejnej grupy fachowców, którzy naprawią błędy pierwszej. A zdarzają się też przypadki, że ekipy porzucają miejsce pracy, bo przenoszą się tam, gdzie inwestor lepiej płaci - podpowiada Marcin Kujanek.
Jak na tym zarobić?
Flipperzy mają jedną zasadę - najwięcej zarobić da się wtedy, gdy kupimy mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Należy więc szukać prawdziwych okazji, czyli lokali zadłużonych, wymagających mniejszego lub większego remontu albo po prostu tanich. Wbrew pozorom wiele osób pragnie szybko pozbyć się nieruchomości, nawet za niższą cenę. Przyczyn może być wiele: często chodzi o emigrację, przeprowadzki, sytuację rodzinną albo finansową.
Różnica między tym, ile zapłaciliśmy a ceną rynkową jest teoretycznie naszym zyskiem. Obniżają go opłaty i prowizje dla prawników czy notariusza. Za to remont podwyższa wartość mieszkania, wiąże się więc z większym zyskiem. Warto też pamiętać o tym, że lepsze ceny osiągają mieszkania położone na pierwszym piętrze, z dobrym widokiem i balkonem.
W house flippingu liczy się przede wszystkim czas. Teoretycznie nieruchomość można sprzedać niemal od razu. W rzeczywistości trzeba czekać na aktualizację lub założenie księgi wieczystej. Najłatwiej jest z mieszkaniami spółdzielczymi własnościowymi. Tu sprzedaż da się załatwić nawet w 2-3 dni.
- Nieco poniżej miesiąca to naprawdę szybkie tempo sprzedaży, oczywiście włącznie z załatwieniem wszelkich formalności. Celem przy mieszkaniach wymagających remontu jest dla mnie termin najwyżej półroczny, ale wszystkie transakcje jak na razie zamykam w ciągu 3, góra 4 miesięcy - mówi nam Marcin Kujanek.
Warto mieć znajomości
Do znalezienia prawdziwej okazji na rynku potrzebne są przede wszystkim odpowiednie relacje z ludźmi.
- Transakcje przeprowadza się przecież z ludźmi. Pieniądze biorą się od ludzi. Dlatego ja zawsze zwracam uwagę na relacje, tym bardziej, że najlepsze okazje pozyskuje się spoza rynku otwartego. Jeśli ogłoszenie o sprzedaży trafi do internetu, to jest już za późno - tym bardziej, jeśli cena jest bardzo atrakcyjna. W zasadzie wtedy można mieć pewność, że w kwadrans po ukazaniu się anonsu, ktoś już siedzi w samochodzie i jedzie, by podpisać umowę ze sprzedającym – mówi Marcin Kujanek.
Dodaje, że dobrzy flipperzy tworzą wokół siebie chmurkę informacji, świadczącą o tym, że zajmują się nieruchomościami, że są w stanie kupić mieszkanie za gotówkę, do remontu lub zadłużone. Ważna jest też współpraca z agentami nieruchomości, którzy mogą przekazać informacje od razu, gdy dowiedzą się o ciekawej ofercie.
Wbrew pozorom flipperzy raczej nie szukają okazji na licytacjach komorniczych.
- Jest kilka powodów. Jeden to taki, że licytacja znacznie wydłuża proces sprzedaży. Po kupnie trzeba załatwić bardzo dużo formalności i przejść długotrwałą procedurę prawną. Po drugie licytacja nie oznacza atrakcyjnych cen, oferenci często mocno je podbijają. A po trzecie według mnie za tego typu ofertami czy sytuacjami idą zawsze jakieś złe emocje. Ktoś musi przecież opuścić swój lokal. Ja wolę szukać rozwiązań i pomagać ludziom. A licytacja nikomu już nie pomaga - podkreśla Kujanek.
Dodaje też, że jednym z kluczowych składników sukcesu w tym biznesie musi być osobisty rozwój. Jego zdaniem flipper powinien być mentalnie "poukładany". Jego zadaniem jest bowiem współpraca z ludźmi, bycie liderem grupy, która powinna dążyć do wspólnego celu. Bez wewnętrznego spokoju nie dałoby się tego ogarnąć.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl