Składając zeznanie podatkowe mamy do czynienia z różnymi deklaracjami i formularzami. Jednym z nich jest PIT-39, z którego korzystamy w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Kiedy należy wypełnić druk PIT-39?
Jeżeli w ostatnim roku podatkowym sprzedaliśmy nieruchomość, to składając roczne zeznanie podatkowe, trzeba to zgłosić. Wszystko dlatego, że zysk z takiej transakcji obłożony jest 19 proc. podatkiem. Dotyczy to transakcji sprzedaży całej nieruchomości albo jej części, a także umowy zamiany nieruchomości.
Rozliczeniem objęte są nieruchomości kupione 5 lat przed czasem ich sprzedaży. Datą sprzedaży jest podpisanie aktu notarialnego.
W przypadku kupna gruntu, na którym został wybudowany dom, to datą nabycia jest dzień, w którym został kupiony grunt. Jeżeli jednak doszło do sprzedaży prawa użytkowania gruntu razem z domem, to wtedy zabieg ten liczony jest osobno dla gruntu i osobno dla domu. Jeśli nieruchomość sprzedana jest przez małżonków, to każdy z nich musi osobno złożyć deklarację.
Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości?
W deklaracji deklarujemy dochód ze sprzedaży. Jest to różnica pomiędzy wartością nieruchomości a kosztami związanymi z jej sprzedażą. Chodzi np. o koszty notarialne, ogłoszenia itd. Może się zdarzyć, że cena w umowie będzie znacznie odbiegać od ceny rynkowej. W takiej sytuacji wartość, a przez to przychód może być określony przez organ podatkowy. Może wtedy poprosić strony o uzasadnienie takiej wyceny. Jeśli to nie przekona organu podatkowego, może zlecić samodzielną wyceną. Jeśli będzie się ona różnić o więcej niż 33 proc., to koszty takiej opinii ponosi sprzedawca.
Kosztami, które zmniejszą dochód, może być honorarium notariusza, podatek PCC, udokumentowane wydatki remontowe. Warto przy okazji zaznaczyć, że takie wydatki nie muszą być poniesione jednorazowo. Może to być kilka mniejszych inwestycji.
Mało tego. W przypadku, gdy nieruchomość została nabyta jako spadek albo darowizna, to kosztem może być też podatek od spadków i darowizn.
Kiedy nie zapłacę podatku od sprzedaży nieruchomości?
Jeśli w ciągu dwóch lat od sprzedaży pieniądze uzyskane z tej transakcji będą przeznaczone na tzw. własne cele mieszkaniowe, to dochód z takiej transakcji sprzedaży zwolniony jest z opodatkowania. Własne cele mieszkaniowe to zakup nowego mieszkania, budowa domu, ale też spłata kredytu wziętego na zakup nieruchomości. Gdy na ten cel została przeznaczona tylko część, to właśnie ta część zwolniona jest z podatku.
W deklaracji PIT-39 można wskazać, że dochody, które zostały uzyskane ze sprzedaży, będą przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Może się zdarzyć, że mieszkanie będzie sprzedana za cenę niższą, niż wszystkie koszty poniesione w związku z tą transakcję i całość przyniesie stratę. W takiej sytuacji można wystąpić o zwrot podatku nadpłaconego.