Kaucja jest utożsamiana z umową najmu. Gdy oddajemy komuś swoje mieszkanie, by mógł z niego skorzystać w ramach umowy najmu, to jako właściciel mamy prawo skorzystać z jakiegoś zabezpieczenia. Takim zabezpieczeniem jest właśnie kaucja. Jednak kaucja jest instrumentem bardziej skomplikowanym, niż może się wydawać.
Co to jest kaucja?
Kaucja pozwala zawrzeć tzw. odrębny stosunek zobowiązaniowy. Powstaje on obok umowy najmu. Trzeba wiedzieć, że kaucja nie jest jednak związana z umową najmu. Ma charakter zewnętrzny. Jeśli więc w umowie najmu zawierany jest zapis o kaucji, to tak naprawdę zawierane są dwie umowy. Jedna dotyczy najmu lokalu, a druga dotyczy kaucji, czyli przeniesienia przez najemcę na wynajmującego konkretnej kwoty pieniędzy. W momencie zapłaty kaucji najemca nabywa roszczenie o* zwrot kaucji*, jeśli spełni określone przesłanki.
Konsekwencje kaucji
Kaucja różni się od umowy najmu tym, że ma charakter rzeczowy. Umowa najmu powstanie w momencie, gdy zostaje zawarta. Nie ma konieczności wydawania lokalu. Znaczy to, że lokator może wcale w nim nie zamieszkać, ale pojawi się obowiązek zapłacenia czynszu.
Kaucja jest natomiast odrębnym stosunkiem zobowiązaniowym.
Kaucja jest rzeczowa, a jej charakter pokazuje, że umowa taka nie dojdzie do skutku, gdy kaucja nie zostanie zapłacona. Ma to taki skutek, że w przypadku gdy najemca nie płaci kaucji, umowa kaucji nie jest zawarta i wynajmujący nie ma zabezpieczenia. Warto wiedzieć, że wynajmujący nie ma prawa, żeby domagać się zapłaty. Skoro bowiem kaucji nie ma, nie istnieje też roszczenie.
Nawet jeśli więc w umowie zostanie wpisany punkt, że "kaucja zostanie opłacona do dnia...", to jeśli nie będzie zapłacona, nie jest zawierana umowa kaucji, ale umowa najmu funkcjonuje. W związku z tym nie można domagać się zapłaty takiej kaucji.
Wynajmujący może jednak uzależnić zawarcie umowy od tego, czy została opłacona kaucja. Wtedy umowa najmu nie będzie mogła być zawarta. Stosunek najmu zostanie zawarty, dopiero gdy kaucja wpłynie na rachunek bankowy lub zostanie przekazana w gotówce.
Brak kaucji a prawo do wypowiedzenia
Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden element.
"Umowa najmu może zostać rozwiązana, jeśli najemca nie zapłaci kaucji w ciągu 7 dni od zawarcia umowy lub brak zapłaty kaucji będzie przesłanką do tego, żeby wypowiedzieć umowę" to trzeba pamiętać, że takie zapisy są niedozwolone.
Kaucja a zabezpieczenie
Kaucja jest zabezpieczeniem, które pozwala na pokrycie należności związanych z tym, żeby pokryć należności w związku z opróżnieniem lokalu przez lokatora. Pojęcie należności z tytułu najmu jest dość szerokie. Nie chodzi tutaj wyłącznie o czynsz czy opłaty związane z użytkowaniem lokalu. Mogą to być opłaty, które niekoniecznie związane są z samym najmem, ale lokator z nimi zalega. Chodzi tu np. o opłaty za media albo związane ze zniszczeniem czy zużyciem lokalu, albo jego wyposażenia.
Nie można pobrać kaucji wyższej niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu.
Jeśli mowa jest o umowie najmu okazjonalnego, to wysokość kaucji nie może być wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu.