Czy zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej w celu budowy budynku z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem, będzie skutkować obowiązkiem doliczenia do dochodów, uprzednio odliczonych od dochodu wydatków poniesionych na zakup tej nieruchomości?
sygnatura: DO/415-55/07
autor: Drugi Urząd Skarbowy w Krakowie
data: 2007-08-13
| słowa kluczowe: |
POSTANOWIENIE
Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Kraków działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 29.05.2007 r. (data wpływu 01.06.2007 r.) w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w kwestii obowiązku doliczenia do dochodu kwot, uprzednio odliczonych od dochodu wydatków poniesionych na zakup gruntu pod budowę budynku z lokalami mieszkalnymi na wynajem w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej w celu budowy budynku z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem, stwierdza, że przedstawione stanowisko jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
Pan ... w dniu 29.05.2007 r. (data wpływu 01.06.2007 r.) zwrócił się do tutejszego organu podatkowego z wnioskiem, zawierającym pytanie, czy w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej w celu budowy budynku z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem, będzie skutkować obowiązkiem doliczenia do dochodów, uprzednio odliczonych od dochodu wydatków poniesionych na zakup tej nieruchomości.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Pan ... umową z dnia 28.06.1996 r. rep. A 4742/96 nabył udział w 1/10 części w nieruchomości położonej w Krakowie, jednostka ewidencyjna ... utworzonej z niezabudowanej dziatki nr 539 o powierzchni ... ha., która w wyniku dokonania podziałów została oznaczona numerami 539/1, 539/2 i 538/6. Nieruchomość ta została nabyta z przeznaczeniem na budowę budynków z lokalami mieszkalnymi na wynajem. Pan ... jako współwłaściciel dokonał odliczenia od dochodu wydatków na zakup nieruchomości w wysokości wynikającej z jego udziału. Na części dziatki powstał budynek, na budowę którego podatnik nie ponosił wydatków.
W chwili obecnej współwłaściciele zamierzają znieść współwłasność w taki sposób, że działka nr 539/2 zostanie podzielona na dwie mniejsze dziatki, jedną zabudowaną oraz drugą niezabudowaną Następnie zamierzają ustanowić odrębną własność lokali, z własnością których związany byłby udział w wydzielonej działce.
Właścicielami poszczególnych lokali mają zostać osoby, które ponosiły nakłady na budowę budynku.
Zniesienie współwłasności ma nastąpić bez spłat i dopłat. Przyczyną braku rozliczeń ma być fakt, iż osoby, które zostaną właścicielami wydzielonych lokali mieszkalnych ponosiły w latach 1998-2000 nakłady na budowę i mają przedstawić pozostałym w tym również ... do potrącenia wierzytelność o zwrot nakładów poczynionych na rzecz wspólną.
Z uwagi na fakt, że ... nie ponosił nakładów na budowę budynku zlokalizowanego na działce 539/2, po zniesieniu współwłasności tej działki, stałby się współwłaścicielem działki niezabudowanej. Druga działka, powstała w wyniku podziału działki 539/2, zabudowana budynkiem przypadłaby na zasadzie współwłasności osobom, które ponosiły nakłady na wybudowanie budynku.
Zdaniem podatnika zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku której współwłaścicielami niezabudowanej działki będzie tylko 8 osób (a nie 10 jak dotychczas) nie spowoduje obowiązku doliczenia do dochodu uprzednio odliczonych kwot z tego powodu, że w dalszym ciągu deklaruje on przeznaczenie działki pod budowę budynków (budynku) z lokalami mieszkalnymi na wynajem.
Mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony w niniejszej sprawie oraz stan prawny obowiązujący w roku 2007, tut. organ podatkowy udziela następującej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.
Stosownie do postanowień art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r.- podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup dziatki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. W przypadku budowy budynku wielorodzinnego, stanowiącego współwłasność kwotę odliczeń przysługującą każdemu za współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności, zgodnie z art. 26 ust. 3 w/w ustawy. Zasadę tą stosuje się również przy zakupie działki pod budowę tego budynku.
W myśl art. 26 ust. 10 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. - jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8: 1)nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub 2)wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub 3)dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela - podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.
Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202 poz.1956 ze zm.) zmieniającym art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2004 r.,podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym: 1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub 2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub 3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub 4) zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku - są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Pan Paweł Gutek nabył udział w 1/10 nieruchomości Nr 539 położonej w Krakowie na współwłasność, oraz dokonał odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na zakup w/w nieruchomości (działki) w wysokości wynikającej z jego udziału. Zakupiona działka uległa podziałowi na działki oznaczone numerami 539/1, 539/2, 538/6.
Zgodnie z zapisem art.195 ustawy a dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl zapisu art.206 w/w ustawy Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadacza rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W momencie powstania współwłasności Pan ... nabył udziały w prawie własności. Na części działki powstał budynek, na budowę którego podatnik nie ponosił wydatków. Obecnie współwłaściciele działki - zgodnie z przedstawionym stanem faktycznymzamierzają znieść współwłasność polegającą na podziale tej działki nr 539/2 na jedną zabudowaną oraz drugą niezabudowaną, a następnie dokonać ustanowienia odrębnej własności lokali, z własnością których związany byłby udział w wydzielonej działce. Właścicielami poszczególnych lokali mają zostać osoby, które ponosiły nakłady na budowę budynku.
W myśl zapisu art. 211 w/w ustawy Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału prawa do rzeczy wspólnej należącej uprzednio do wszystkich współwłaścicieli na rzecz jednego lub kilku z nich. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania praw własności poprzez odebranie temu prawu cech wspólności.
Zgodnie z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym zniesienie współwłasności odbędzie się bez żadnych spłat czy dopłat, udział we współwłasności nie ulegnie zmniejszeniu, nie nastąpi też zbycie nieruchomości (działki) lub udziału we współwłasności. Zgodnie z deklaracją podatnika działka, której zakup stanowił podstawę do odliczenia kwoty jej nabycia, będzie wykorzystana zgodnie z celem założonym przez ustawodawcę tzn. będzie przeznaczona na budowę budynków z lokalami mieszkalnymi na wynajem.
W świetle powołanych powyżej przepisów prawa podatkowego oraz przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że w przypadku zniesienia współwłasności w/w nieruchomości nie wystąpią okoliczności powodujące obowiązek doliczenia uprzednio odliczonych kwot.
Mając na uwadze powyższe Pana stanowisko w tej sprawie jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może być zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.
Na niniejsze postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 w/w ustawy - Ordynacja podatkowa służy zażalenie. Stosownie do art. 236 § 1 powyższej ustawy zażalenie wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika tutejszego Urzędu Skarbowego w terminie 7 dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.