W jakiej wysokosci wystąpi podatek dochodowy w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w XYZ?

sygnatura: US.XIII-415/18/52/07

autor: Urząd Skarbowy w Suwałkach

data: 2007-07-24

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005 r. Dz. U. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 12 kwietnia 2007 r., uzupełnionego w dniu 24 kwietnia 2007 r., o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Suwałkach

postanawia

uznać, iż w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości w XYZ kwota uzyskanego przychodu będzie opodatkowana zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 10 maja 2007 r., złożonym w Urzędzie Skarbowym w Kołobrzegu a następnie przesłanym do tutejszego Urzędu - data wpływu 21.05.2007r. - jako organu podatkowego właściwego miejscowo ze względu na miejsce zamieszkania podatnika, zwróciła się Pani z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

W dniu 03.11.2004 r. nabyła Pani na współwłasność ośrodek wczasowy XXX składający się z budynków wczasowych wraz ze stołówką. Jednocześnie stała się Pani współużytkownikiem wieczystym w #189; części działki gruntu nr YYY, o powierzchni ....... ha, położonej w XYZ, należącej do Skarbu Państwa. Następnie w dniu 02.03.2007 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego prawo własności do #189; w/w działki.

Zwraca się Pani z zapytaniem, w jakiej wysokości (w procentach) wystąpi podatek dochodowy w przypadku sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w XYZ?

Sformułowała Pani też własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż podatek dochodowy ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyniesie 10% od ceny sprzedaży.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Suwałkach mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodów określone w w/w przepisie.

Na podstawie art. 28 ust 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie zawsze są obciążone podatkiem dochodowym.Jeżeli podatnik, zgodnie z art. 28 ust 2a wyżej wymienionej ustawy, w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości, złoży w urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. - to przychody uzyskane ze sprzedaży są wolne od podatku dochodowego:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na:

- nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

- nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

- nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele o których mowa w lit a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (ze zwolnienia nie mogą korzystać podatnicy, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu w ramach tzw. ulgi odsetkowej).

Dodatkowo należy nadmienić, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, budynki stanowiące współwłasność stały na działce, którą dysponowała Pani na zasadzie współużytkowania wieczystego. Następnie w dniu 02.03.2007r. nabyła Pani prawo własności do #189; działki gruntu nr XXX położonej w XYZ w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Wątpliwość wnioskującej dotyczy kwestii, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości w 2007r. przychód uzyskany z tej transakcji będzie opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10%.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa. Jest to prawo rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do rozważanego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Jest to prawo zbywalne, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem. Możliwe jest także przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.Taka też sytuacja miała miejsce w Pani przypadku, bowiem budynki, których jest Pani współwłaścicielem od dnia 03.11.2004 r. stały na działce, którą dysponowała Pani na zasadzie współużytkowania wieczystego. W dniu 02.03.2007 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani w/w działkę w takiej samej części, tj. #189; na własność.

W przypadku sprzedaży budynku na gruncie, który najpierw przyjęto w użytkowanie wieczyste, a następnie przekształcono we własność, okres 5-letni, liczy się od momentu przyjęcia gruntu w użytkowanie wieczyste.Zatem za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni bieg terminu określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jest to bowiem jedynie zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, zatem w Pani przypadku nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości (działki wraz z budynkami) miało miejsce w 2004r.

Reasumując, jeżeli dokona Pani w 2007r. odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości to przychód uzyskany z tej sprzedaży będzie podlegał przepisom prawnym w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., tj. kwota uzyskanego przychodu będzie opodatkowana zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych chyba, że wydatkuje Pani kwotę uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego stanowisko Podatnika wyrażone w zapytaniu należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art.14b § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja niniejsza nie jest wiążąca dla wnioskodawcy. Wydana interpretacja jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy - art.14b § 2 w/w ustawy.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Suwałkach informuje, iż dokumenty załączone do wniosku o udzielenie interpretacji nie podlegały ocenie przez organ podatkowy.

Interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego jest wiążąca do czasu zmiany prawa, które było przedmiotem interpretacji.

Na niniejsze postanowienie stronie służy prawo wniesienia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Białymstoku, za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Suwałkach, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 14a § 4 i art. 236 Ordynacji podatkowej).

Zażalenie powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej).