Czy wynajmowanie mieszkań nauczycielom, łącznie z pobieranymi opłatami eksploatacyjnymi podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, czy też opłaty eksploatacyjne są oddzielnie opodatkowane?

sygnatura: PP-3/i/4407/120/05

autor: Izba Skarbowa w Krakowie

data: 2005-09-28

DECYZJA

Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie, po rozpoznaniu zażalenia Państwowego Liceum (...) z dnia 19.07.2005 r. na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bochni z dnia 12.07.2005 r., nr RP/443-2/05, w sprawie interpretacji dotyczącej zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług,działając na podstawie art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.)

odmawia zmiany przedmiotowego postanowienia uznając, iż zawarta w nim ocena prawna stanu faktycznego jest prawidłowa.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 15.04.2005 r. Liceum zwróciło się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bochni z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, zgodnie z przepisem art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w skład zasobów mieszkaniowych Liceum wchodzą trzy domy nauczyciela, których lokatorami są wyłącznie nauczyciele. Z tytułu najmu mieszkań nauczyciele ponoszą:
- opłaty za czynsz, ustalony zgodnie z tabelą czynszu obowiązującą na terenie (...),
- opłatę ryczałtową za prąd (niektórzy mieszkańcy domu nauczyciela uiszczają opłatą za energię elektryczną według odczytu wskazań zainstalowanych podliczników),
- opłaty za zużytą wodę i ścieki, zgodnie ze wskazaniem wodomierza oraz za centralne ogrzewanie mieszkań (opłata liczona w zależności od zajmowanej powierzchni, płatność miesięcznie przez cały rok).
W przypadku jednego z domów nauczyciela, który posiada ogrzewanie gazowe i jeden wspólny licznik, Liceum rozlicza opłatę za dostawę gazu po otrzymaniu faktury zbiorczej z Zakładu Gazownictwa, obciążając nauczycieli w zależności od zajmowanej powierzchni mieszkań. Powyższe opłaty wynikające z umów najmu mieszkań, potrącane są z wynagrodzenia pracowników w liście płac (w pojedynczych przypadkach wpłata w kasie Szkoły).
Z załączonej do wniosku opinii Głównego Urzędu Statystycznego w Łodzi wynika, że wynajem mieszkań nauczycielom łącznie z pobieraniem opłat eksploatacyjnych mieści się w grupowaniu PKWiU 70.20.11-00.00 "Usługi wynajmowania lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowiących majątek własny".
W związku z powyższym Liceum zwróciło się z prośbą o wyjaśnienie, czy wynajmowanie mieszkań nauczycielom, łącznie z pobieranymi opłatami eksploatacyjnymi, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, czy też opłaty eksploatacyjne są oddzielnie opodatkowane.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bochni w postanowieniu z dnia 12.07.2005 r., nr RP/443-2/05, stwierdził, że w zakres usług wynajmu lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, mieszczących się w grupowaniu PKWiU 70.20.11, wchodzą wyłącznie świadczenia wynajmującego, związane ściśle z jego świadczeniem polegającym na oddaniu najemcy lokalu mieszkalnego do używania, za które to świadczenia odpłatność ma charakter stałej, należnej wraz czynszem zryczałtowanej opłaty, czyli tzw. opłaty eksploatacyjnej. Zwolnione od podatku od towarów i usług, na podstawie poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), są więc, obok czynszu, tylko te składniki należności związane z eksploatacją lokalu, które mają charakter stałych, płatnych, wraz z czynszem opłat eksploatacyjnych. Natomiast umowa, w świetle której najemca niezależnie od czynszu z tytułu najmu ponosić będzie rzeczywiste (bo według wskazań licznika) koszty dostarczonej mu energii, gazu, wody, oraz odbierania ścieków, przesądza o odrębnym, od usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, charakterzetych czynności. W tej sytuacji dochodzi do refaktury przez wynajmującego na najemcę tych kosztów i należy stosować stawkę podatku od towarów i usług, właściwą dla dostaw energii, gazu, wody oraz odbierania ścieków.

Na powyższe postanowienie Państwowe Liceum (...) zażaliłosię pismem z dnia 19.07.2005 r., podnosząc, że najem mieszkań dla nauczycieli, łącznie z pobieraniem opłat eksploatacyjnych (zarówno w przypadku, gdy opłaty te pobierane są w formie stałego ryczałtu, lub według wskazań urządzeń pomiarowych, w zmiennej wysokości), jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z wyjaśnień Głównego Urzędu Statystycznego w Łodzi nie wynika, że jako opłaty eksploatacyjne należy rozumieć wyłącznie opłaty o charakterze zryczałtowanym. O charakterze opłat decyduje cel, w jakim są ponoszone, a nie umowny sposób ustalania ich wielkości. Liceum podnosi ponadto, że o stawce podatku decyduje przedmiot transakcji, a nie sposób dokonywania rozliczeń, który może mieć wpływ co najwyżej na moment powstania obowiązku podatkowego. Zarówno w przypadku, gdy rozliczenie za dostarczone media odbywa się w formie ryczałtu, czy kosztorysowe według faktycznego zużycia, mamy do czynienia z tożsamą usługą w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia na własny rachunek nieruchomości.

Po rozpoznaniu złożonego zażalenia oraz akt sprawy, Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie stwierdza:

Zwolnione od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek mieszczące się w grupowaniu PKWiU ex 70.20.11.

Zgodnie z postanowieniami art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą opodatkowania usług najmu, w świetle art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jest zatem kwota należna od najemcy, do zapłaty której został on zobowiązany umową najmu, czyli kwota czynszu, o którym mowa w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego.
W sytuacji więc, gdy ustalona kwota czynszu zawiera zryczałtowane opłaty z tytułu dostaw energii elektrycznej, gazu, wody, centralnego ogrzewania, odprowadzania nieczystości, to cała wartość czynszu wraz z ww. opłatami jest zwolniona od podatku od towarów i usług jako odpłatność za usługę, o której mowa w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy.
Natomiast w przypadku gdy:
- ww. zryczałtowane opłaty są rozliczane odrębnie (nie stanowią określonego umową składnika czynszu),
- opłaty te są ustalane według wskazań licznika (a więc jako kwoty o zmiennej wartości nie stanowią ustalonej umową stałej kwoty czynszu)
należy przyjąć, że wynajmujący dokonuje odsprzedaży przedmiotowych usług.
Zgodnie bowiem z art. 6 (4) VI Dyrektywy, w przypadku w którym podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby bierze udział w świadczeniu usług uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Odsprzedaż usług winna być opodatkowana według stawki właściwej dla tych usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że opłaty ryczałtowe za energię elektryczną, ustalane według wskazań licznika opłaty za wodę, ścieki oraz energię elektryczną oraz opłaty za ogrzewanie gazowe i centralne ogrzewanie pobierane przez Liceum, nie stanowią składnika czynszu określonego umową najmu, dlatego opłaty te nie są zwolnione od podatku od towarów i usług, nie stanowiąc odpłatności za usługę najmu wymienioną w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy. W tej sytuacji dochodzi do odsprzedaży w/w mediów przez wynajmującego i należy stosować stawkę podatku od towarów i usług właściwą dla dostaw energii elektrycznej, ciepła, gazu, wody i doprowadzania ścieków.

Odnosząc się do zarzutu Liceum, iż o stawce podatku winien decydować przedmiot transakcji, a nie sposób dokonywania rozliczeń należy stwierdzić, że strony umowy najmu odrębnie rozliczając opłaty za media, przesądzają o tym, że dokonują odrębnych transakcji, których przedmiotem są usługi: najmu i dostarczania "mediów" komunalnych. Rozstrzygnięcie organów podatkowych bierze zatem pod uwagę przedmiot transakcji, a nie sposób dokonywania rozliczeń między stronami umowy.

Z w/wymienionych względów, kierując się postanowieniami art. 14b § 5 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie orzekł, jak w sentencji.

Powyższa interpretacja:
- dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia; traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących,
- nie jest wiążąca dla podatnika, następcy prawnego podatnika, osoby trzeciej odpowiedzialnej za zaległości podatkowe, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.

Decyzja niniejsza jest ostateczna.
Na decyzję służy prawo wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Topolowa 5 z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach, za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie, w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji.