poprzedni wątek | następny wątek

pl.soc.prawo

2008-12-05 11:52	Umowa najmu mieszkania - przedterminowe rozwiązanie	Marian Paździoch
Witam, wynajmuję od kogoś mieszkanie. Termin umowy trwa jeszcze przez kilka miesięcy niestety z pewnych względów muszę się wyprowadzić. Chciałbym załatwić to ugodowo, ale jeśli się nie da bedę musiał jak najszybciej zrobić to w innych sposób (ale zgodnie z prawem - dlatego tutaj piszę). W umowe jest pewien zapis, który daje mi nadzieję, brzmi on tak: "Nieterminowe dokonanie wpłaty na rzecz wynajmującego jest jednoznaczne z niedotrzymaniem warunków umowy i z natychmiastowym zerwaniem umowy najmu mieszkania. Wszelkie koszty wynikające z wyżej wymienionego faktu pokrywa najemca." Jak to intepretujecie? Chodzi oczywiście o te koszty bo punkt z zerwaniem wydaje się dosyć prosty w realizacji. Czy może to być spłata czynszu do terminu zawartego w umowie lub zatrzymanie przez wynajmującego wpłaconej przeze mnie kaucji? A może to inne (mniejsze) koszty? Pozdrawiam Maniek skomentuj

2008-12-05 12:48	Re: Umowa najmu mieszkania - przedter	kuba
Marian Paździoch pisze: > "Nieterminowe dokonanie wpłaty na rzecz wynajmującego jest jednoznaczne z > niedotrzymaniem warunków umowy i z natychmiastowym zerwaniem umowy najmu > mieszkania. Wszelkie koszty wynikające z wyżej wymienionego faktu pokrywa > najemca." Takie postanowienie umowne jest nieważne. Lepiej przytocz jakieś inne fragmenty umowy dotyczące wypowiedzenia; napisz też jak płacony jest czynsz. Zawsze istnieje też możliwość uchylenia umowy zgodną wolą stron, ale nie wiem czy twój wynajmujący tak chętnie się na to zgodzi. -- pozdrawiam kuba skomentuj
2008-12-05 12:57	Re: Umowa najmu mieszkania - przedterminowe rozwiązanie	Marian Paździoch
Użytkownik "kuba" napisał w wiadomości news:ghb4eg$kft$1@inews.gazeta.pl... > Takie postanowienie umowne jest nieważne. Które? Chodzi o unieważnienie z powodu nieterminowej wpłaty czy o koszty? A może oba? >Lepiej przytocz jakieś inne fragmenty umowy dotyczące wypowiedzenia; Umowa wynajmu mieszkania wyfasa w dniu ustalonym przy zawarciu umowy. Umowa może zostać rozwiązana w każdym czasie za porozumieniem stron. Niedotrzymanie przez najemcę jednego z warunków umowy jednoznaczne jest z natychmiastowym zerwaniem umowyy. Powstałe koszty pokrywa najemca. >napisz też jak płacony jest czynsz. Miesięcznie >Zawsze istnieje też możliwość uchylenia umowy zgodną wolą stron, ale nie >wiem czy twój wynajmujący tak chętnie się na to zgodzi. Tak wiem, jednak jeśli się nie zgodzi będę mieć bardzo mało czasu więc pytam o możliwości prawne już teraz. Pozdrawiam Maniek skomentuj
2008-12-05 15:24	Re: Umowa najmu mieszkania - przedter	kuba
Marian Paździoch pisze: > Użytkownik "kuba" napisał w wiadomości > news:ghb4eg$kft$1@inews.gazeta.pl... >> Takie postanowienie umowne jest nieważne. > Które? Chodzi o unieważnienie z powodu nieterminowej wpłaty czy o koszty? A > może oba? Miałem na myśli to o zerwaniu umowy. Sformułowane tego przepisu sugeruje, że taka umowa wygasa z mocy prawa w razie nieterminowej wpłaty czynszu (choćbyś się spóźnił o jedną sekundę). Abstrahując od tego, czy to postanowienie narusza zasady współżycia społecznego, można przytoczyć 2 konkretne argumenty za jego unieważnieniem: Po pierwsze, art. 673 par. 3 k.c., daje stronom prawo do określenia w umowie przypadków, kiedy będą one miały prawo do wypowiedzenia umowy; nie daje jednak prawa do określenia sytuacji, w których wygasa ona z mocy prawa. Można by chyba utrzymać w mocy to postanowienie umowne, gdyby interpretować je w ten sposób, że daje ono wynajmującemu prawo do wypowiedzenia (zauważ jednak, że nie musi on z tego prawa skorzystać). Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu (porównaj sobie np. art. 687 k.c.). Zauważ, że cytowane przepisy mają charakter ochronny wobec najemcy, tzw. charakter jednostronnie obowiązujący; jednak nie można czytać ich ten sposób, że jeżeli akurat dla Ciebie jest korzystne, żeby się wyprowadzić, to one nie obowiązują. Bierze się pod uwagę interesy przeciętnego najemcy, a są one takie, żeby najem wypowiedzieć było jak najtrudniej. >> Zawsze istnieje też możliwość uchylenia umowy zgodną wolą stron, ale nie >> wiem czy twój wynajmujący tak chętnie się na to zgodzi. > > Tak wiem, jednak jeśli się nie zgodzi będę mieć bardzo mało czasu więc pytam > o możliwości prawne już teraz. No to po grzyba się związałeś taką umową? Trzeba było wpisać do umowy, że np. najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę kiedy np. straci pracę albo będzie musiał pilnie wyjechać na dłużej. Są określone przypadki kiedy można wypowiedzieć zawsze wypowiedzieć najem (np. 682 k.c - najemca) (685, 687 - wynajmujący), możesz z tym coś pokombinować. Jednak ja polecam rozwiązanie za porozumieniem stron, przygotuj się żeby zaoferować mu jakąś kwotę pieniężna w zamian za uchylenie najmu, jeśli nie będzie chciał tego zrobić z dobrego serca. -- pozdrawiam kuba skomentuj
2008-12-05 21:34	Re: Umowa najmu mieszkania - przedterminowe rozwiązanie	Marian Paździoch
Użytkownik "kuba" napisał w wiadomości news:ghbdj8$1lh$1@inews.gazeta.pl... > No to po grzyba się związałeś taką umową? Trzeba było wpisać do umowy, że > np. najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę kiedy np. straci pracę albo > będzie musiał pilnie wyjechać na dłużej. Jak rynek jest taki, ze warunki ustala wynajmujacy to bym zostal bez mieszkania bo nikt mi nie chcial podpisac na innych warunkach. Pozdrawiam Maniek skomentuj
2008-12-08 09:22	Re: Umowa najmu mieszkania - przedterminowe rozwiąz	Roland
On 5 Gru, 15:24, kuba wrote: > Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym > obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które > określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu >   (porównaj sobie np. art. 687 k.c.). A możesz wyjaśnić (bo zawsze miałem problem z odróżnieniem, kiedy jakiś zapis w umowie jest w sprzeczności z przepisami ogólnymi) na jakiej podstawie tak twierdzisz? Nie jest tak, że jeśli strony się nie umówią explicite, to ten zapis ma zastosowanie? Jeśli natomiast się umówią, to zastosowanie będzie mieć zapis w umowie? Przy okazji - w Polsce obowiązują skandaliczne wręcz (chyba jeszcze z czasów stalinizmu) przepisy nękające właścicieli lokali. To jest jawne ograniczanie wolności do rozporządzania __własnością__. Czy nie lepsze było by skuteczne egzekwowanie zapisów umowy? Wtedy niech ludzie się umawiają, jak im pasuje? Roland skomentuj
2008-12-08 09:32	Re: Umowa najmu mieszkania - przedterminowe rozwiąz	Roland
On 5 Gru, 15:24, kuba wrote: > Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym > obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które > określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu >   (porównaj sobie np. art. 687 k.c.). A możesz wyjaśnić taką interpretację? Ja mam niestety problemy z oceną kiedy jakiś zapis w umowie staje się nieważny z powodu sprzeczności z jakimiś przepisami, a chętnie bym posiadł jakąś wiedzę... Ponadto, czy nie jest tak, że taki przepis ma zastosowanie w przypadku, kiedy strony nie umówią się explicite? Jeśli natomiast to zrobią, to zapisy w umowie maja zastosowanie? Poza tym, uważam, że w Polsce obowiązują skandaliczne przepisy dyskryminujące właścicieli lokali, rodem z okresu stalinizmu. Uważam, że ograniczają one prawo do rozporządzania własnością. Jak może być dobrze w kraju, w którym własność wciąż jest traktowana jak brzemię, jak coś potwornego i złego? Czyg takie przepisy są w ogóle zgodne z konstytucją? - przecież są one jaskrawie asymetryczne w stosunku do jakiejś tam grupy ludzi. Poza tym uważam, że szkodzą również tej drugiej stronie. Że nie wspomnę, że zdejmują ciężar postępowań, które normalnie miały by miejsce w państwie prawa w przypadkach spornych, z organów opłacanych przez podatników - ktoś jednym słowem umywa ręce... Roland skomentuj
2008-12-08 12:12	Re: Umowa najmu mieszkania - przedter	kuba
Roland pisze: > On 5 Gru, 15:24, kuba wrote: > >> Po drugie, i chyba ważniejsze, że postanowienie takie jest ewidentnym >> obejściem przepisów k.c./ustawy o ochronie praw lokatorów, które >> określają tryb wypowiedzenia w przypadku zalegania z płatnością czynszu >> (porównaj sobie np. art. 687 k.c.). > > A możesz wyjaśnić taką interpretację? Ja mam niestety problemy z oceną > kiedy jakiś zapis w umowie staje się nieważny z powodu sprzeczności z > jakimiś przepisami, a chętnie bym posiadł jakąś wiedzę... Mogę się postarać :) Musimy generalnie rozróżnić między dwoma typami norm prawnych - są to normy bezwzględnie wiążące (inaczej kogencyjne) i względnie wiążące (dyspozytywne). Te drugie mają to do siebie, że mogą być one w danym stosunku prawnym być uchylone wolą stron. Te pierwsze wiążą w każdej sytuacji i nie można wyłączyć ich zastosowania. Jeśli strony zawrą w umowie postanowienia sprzeczne z normami kogencyjnymi, takie postanowienia będą z mocy prawa nieważna (art. 58 par. 1 kc). Na równi z jawną sprzecznością traktowane są postanowienia, których celem jest obejście przepisów bezwzględnie wiążących (ten sam art.) Problem zaczyna się tam, gdzie trzeba rozpoznać, który przepis jest dyspozytywny, a który kogencyjny. Często przepis dyspozytywny zawiera w sobie treść: "o ile nie umówiono się inaczej, strony mogą w umowie odmiennie określić coś tam itp." - wtedy nie ma problemu. Jeśli tego nie ma, trzeba nauczyć się odróżniać charakter danych przepisów. Jest przy tym pomocnych kilka wskazówek interpretacyjnych, jednak nie zawsze jest łatwo i nawet prawnicy mają problemy. Trzeba spojrzeć na przepis od strony językowej (czy brzmi kategorycznie), systemowej (ulokować go jakoś w ramach całej ustawy, gałęzi prawa czy całościowo systemu prawnego i celowościowo (tzn. trzeba się zastanowić jaki jest cel, tego przepisu). Wnioskowanie celowościowe często daje dobre rezultaty; mianowicie często jest tak, że dany przepis ma charakter ochronny wobec jednej strony stosunku prawnego. I tak jest w omawianym przypadku: art. 687 k.c. ma charakter ochronny w stosunku do zalegającego z opłatami najemcy. Odpowiedni przepis ust. o ochronie praw lokatorów jest zdaje się jeszcze bardziej restrykcyjny. Zresztą z samego doboru słów w tym przepisie widać, że jest on bezwzględnie wiążący. Ponadto, sięgając do argumentów natury systemowej, jeśli zestawimy ten przepis z przepisem ogólnym art. 672 to dopiero mamy pełną treść normy prawnej (zauważ, że z art. 687 czytanego w izolacji, wcale nie wynika uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia najmu w razie zalegania z czynszem). Z trudniejszych przykładów: czy przepisy o czynach niedozwolonych mają charakter bezwzględnie wiążący (czy np. możemy się z góry umówić, że nie będę odpowiedzialny za szkodę na mieniu wyrządzoną ci przez moje zwierze)? Czytając art. 437 a contrario dochodzimy do wniosku, że tak; jednak broni się poglądu, że przepisy o czynach niedozwolonych są kogencyjne właśnie ze względu na ochronny charakter względem poszkodowanego. Z kolei przepisy o odpowiedzialności za szkodę kontraktową można wyłączyć z wyjątkiem odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną umyślnie, a wynika to z czytanego a contrario art. 473 par. 2 k.c. Więc widzisz, że nie jest to taka prosta sprawa i nie każdy może stwierdzić czy dany przepis ma charakter bezwzględnie czy względnie wiążący. Nie oszukujmy się - często jest to kwestia znajomości innych przepisów i ducha danej regulacji > Poza tym, uważam, że w Polsce obowiązują skandaliczne przepisy > dyskryminujące właścicieli lokali, rodem z okresu stalinizmu. Ta ustawa to w ogóle jest jakiś nieziemski bubel, nie tylko dyskryminujący, ale nawet nieprzystający do realiów. Sam wynajmuję mieszkanie i teoretycznie, gdybym chciał, mógłbym mojego wynajmującego tak omotać, że płakałby. Z kolei np. przepisy o ustawie praw lokatorów nijak się mają do realiów w kwestii rozliczeń z nakładów. No kto od studenta będzie wymagał, żeby powiedzmy po rocznym zajmowaniu lokalu odświeżał go i odmalowywał? Litości... -- pozdrawiam kuba skomentuj
2008-12-08 12:16	Re: Umowa najmu mieszkania - przedter	kuba
kuba pisze: > Z trudniejszych przykładów: czy przepisy o czynach niedozwolonych mają > charakter bezwzględnie wiążący (czy np. możemy się z góry umówić, że nie > będę odpowiedzialny za szkodę na mieniu wyrządzoną ci przez moje > zwierze)? Czytając art. 437 a contrario dochodzimy do wniosku, że tak; > jednak broni się poglądu, że przepisy o czynach niedozwolonych są > kogencyjne właśnie ze względu na ochronny charakter względem > poszkodowanego. Aa, to się nazywa stracie argumentów natury systemowej i celowościowej. :D skomentuj

nowsze

1

starsze

Tytuł	Autor	Data
umowa najmu mieszkania - problem	danek	2005-10-21 22:39
Rozwiązanie umowy najmu	Killer	2006-04-10 23:14
Rozwiązanie umowy najmu	Killer	2006-04-10 23:14
UMOWA NA CZAS OKREŚLONY-rozwiązanie	szpinaq	2006-07-18 15:48
Umowa najmu mieszkania	Paweł	2006-09-17 10:02
Zerwanie umowy najmu mieszkania	sejk	2006-12-19 14:37
Umowa najmu mieszkania - wypowiedzenie	Sheen	2008-01-15 09:22
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania	Tomek Kubas	2008-02-01 13:21
Wynajem mieszkania - rozwiązanie umowy	Wojtek	2008-04-15 15:33
rejestracja umowy najmu mieszkania	Michal	2008-10-27 10:30