Dostawa nowego lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji części wspólnej nieruchomości podlega opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 7%

sygnatura: IPPP1-443-1992/08-2/JB

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2009-01-13

Wniosek ORD-IN: [ 348 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2008 r. (data wpływu 30 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji części korytarza - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 października 2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji części korytarza.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa w czerwcu 2007r. podjęła uchwałę w sprawie przeznaczenia pomieszczenia części wspólnej nieruchomości i adaptacji korytarza przy wyjściu awaryjnym i w wyniku tego przeniesienie wyjścia awaryjnego na szczyt budynku od strony południowej. W lutym 2008r. odbyło się zebranie wspólnoty, protokołowane przez notariusza, w czasie którego właściciele udzielili zgody (w formie uchwały) na zbycie części wspólnej nieruchomości i związaną z tym zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości i prawie wieczystego użytkowania działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Uchwalono zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości, stanowiącej fragment korytarza i jego adaptację na cele mieszkalne (na koszt kupującego). Wyrażono zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji części korytarza oraz na jego sprzedaż. Nabywca lokalu (jeden z właścicieli zamieszkałych w budynku) w marcu 2008r. wpłacił na konto funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej należną kwotę ustaloną w wyniku licytacji. Środki przekazane na rachunek funduszu remontowego zostały przeznaczone na pokrycie kosztów remontu (ocieplenie budynku). Właściciele wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej zapisanych w księdze wieczystej prowadzonej dla budynku. Udzielili również pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do dokonania czynności związanych z zawarciem umów notarialnych dotyczących sprzedaży części nieruchomości. Umowy będą podpisywane w listopadzie 2008r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż części wspólnej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem wnioskodawcy nie powstał obowiązek zapłaty podatku VAT od sprzedaży części wspólnej nieruchomości. Mimo, że wspólnota jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i odprowadza podatek od wynajmu części wspólnej (wynajem dachu na potrzeby telefonii komórkowej), to czynność sprzedaży części wspólnej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli na cele mieszkalne, nie jest działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Definicja towaru zawarta została w art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którą towarem są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Stosownie do art. 13 powołanej wyżej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

A zatem Wspólnota Mieszkaniowa w zakresie czynności zarządzania i utrzymania nieruchomości wspólnej oraz pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu utrzymania poszczególnych wyodrębnionych lokali (tj. czynności mających charakter partycypacji w kosztach jednostki organizacyjnej wspólnoty mieszkaniowej) nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Natomiast czynności wykonywane przez Wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali, na podstawie odrębnych umów cywilnoprawnych, są dostawą towarów lub świadczeniem usług, w stosunku do których mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Bowiem z punktu widzenia przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej mogącą posiadać podmiotowość podatkową, natomiast sprzedaż części wspólnej nieruchomości czy też sprzedaż zaadaptowanych pomieszczeń są czynnościami wykraczającymi poza zakres obowiązkowego zarządu określonego w ustawie o własności lokali i należącymi do kategorii czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 ww. ustawy o VAT. A zatem podejmując te czynności wspólnota mieszkaniowa działa w tym zakresie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Co do zasady stawka podatku VAT, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%. Jednakże ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 cyt. ustawy dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 41 ust. 12 stawkę podatku , o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym w myśl art. 41 ust. 12a rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Ust. 12b artykułu 41 ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2; 2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W § 5 ust. 1a pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) dokonano rozszerzenia zastosowania stawki podatku VAT w wys. 7% do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Nadmienić należy, iż z dniem 1 grudnia 2008r. cytowane wyżej rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) utraciło moc obowiązującą. Zastąpione zostało rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) a cytowany wyżej § 5 ust. 1a pkt 2 znajduje swój odpowiednik w § 6 ust. 2 pkt 2 obecnie obowiązującego rozporządzenia.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego w myśl art. 2 pkt 12 ustawy rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia części obiektów budownictwa mieszkaniowego. Należy jednak uznać, że przez części obiektów budownictwa mieszkaniowego należy rozumieć w szczególności samodzielny lokal mieszkalny, w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 powyższej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Nadmienić należy, iż na podstawie art. 15 ustawy z dnia 7 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, z dniem 1 stycznia 2009r. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy otrzymał nowe brzmienie, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009r., rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z analizy przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, iż Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu części wspólnej - dachu na potrzeby telefonii komórkowej. Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości (za zgodą właścicieli części wspólnej), stanowiącej fragment korytarza i jego adaptację na cele mieszkalne. Wyrażono zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji części korytarza oraz na jego sprzedaż. W marcu 2008r. nabywca lokalu wpłacił na konto funduszu remontowego Wspólnoty kwotę należną ustaloną w wyniku licytacji.

Biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione we wniosku zauważyć należy, iż lokal będący przedmiotem sprzedaży, powstał w wyniku adaptacji części korytarza i nigdy wcześniej nie był zasiedlony i zamieszkany. Powstały w wyniku adaptacji nowy lokal mieszkalny zostanie zamieszkany (zasiedlony) po raz pierwszy.

A zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (zarówno w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r. jak i od 1 stycznia 2009r.), które nie obejmuje części budynków budownictwa mieszkaniowego, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy.

Sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy, według stawki 7%.

Reasumując, dostawa lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej dokonywana przez Wspólnotę Mieszkaniową jako zarejestrowanego podatnika podatku VAT w warunkach prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg preferencyjnej stawki tego podatku w wysokości 7%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tut. Organ podatkowy informuje, iż w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.