opodatkowanie sprzedaży praw wieczystego użytkowania gruntów z prawem własności domów posadowionych na tych gruntach, oraz prawa własności nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę

sygnatura: IPPP1/443-1785/08-4/AW

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-12-10

Wniosek ORD-IN: [ 476 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2008 r. (data wpływu 22 września 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 listopada 2008 r. (data wpływu 21 listopada 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży praw wieczystego użytkowania gruntów z prawem własności domów posadowionych na tych gruntach, oraz prawa własności nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2008 r. wpłynął wniosek, uzupełniony pismem z dnia 17 listopada 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży praw wieczystego użytkowania gruntów z prawem własności domów posadowionych na tych gruntach, oraz prawa własności nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę.

W przedmiotowym wniosku, oraz piśmie stanowiącym jego uzupełnienie, zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 17 grudnia 2007 r. Sąd Gospodarczy XIV Wydział Gospodarczy dla Spraw Upadłościowych i Naprawczych ogłosił upadłość osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą (będącej podatnikiem podatku od towarów i usług). Ww. Sąd postanowieniem z dnia 6 maja 2008 r. powołał syndyka masy upadłościowej. W ramach prowadzonego postępowania upadłościowego, Syndyk (Wnioskodawca) dokona sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntów (działek nr .... i .... oraz działek nr ... i ....) wraz z prawami własności dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, w trakcie budowy, posadowionych na tych gruntach. Powyższe nieruchomości stanowiące majątek prywatny, zostały nabyte przez upadłego i jego żonę w dniu 24 marca 1994 r. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ich oraz dzieci. Nieruchomości te nie są związane z prowadzoną przez dłużnika działalnością gospodarczą, oraz nie znajdują się w ewidencji środków trwałych. Domy położone są na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej z możliwością lokalizacji niewielkich i nieuciążliwych zakładów usługowo-produkcyjnych. Stopień zawansowania budowy budynków pozwala uznać za obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego zarówno w chwili nabycia, jak i dostawy. Przedmiotowe domy to budynki podpiwniczone, piętrowe, z poddaszem użytkowym i garażem. Obecnie na nieruchomościach tych nie są wykonywane jakiekolwiek prace budowlane. W momencie sprzedaży będą w dalszym ciągu w trakcie budowy z uwagi na brak decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Przedmiotem sprzedaży będzie również prawo własności nieruchomości niezabudowanej o pow. 4,9713 ha, składającej się z dziewięciu działek o nr ewidencyjnych ../3, ../5, ../1, ../1, ../1, ../1, ../1, ../2 i 14. Działki te w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, z wyjątkiem części działki nr 14 przeznaczonej pod drogę, stanowią teren przeznaczony pod zabudowę przemysłową. Nieruchomość została nabyta przez upadłego i jego żonę w dniu 8 stycznia 1998 r. bez podatku od towarów i usług i została ujęta w ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa prowadzonego przez upadłego.

Wskazano, że dłużnik jako osoba fizyczna w przeszłości nabywał nieruchomości rolne w związku z czym jest współużytkownikiem wieczystym działek o nr ewidencyjnych: ..../16, ..../17, ..../2, ..../3, .../2, ..../3, ..../4, ..../9, ..../10, ..../73, ..../1, ..../2, .../4 i ..../29 oraz współwłaścicielem budynków na nich posadowionych, jak również niezabudowanych nieruchomości rolnych - działek o nr ewidencyjnych: ../6, ,,..... Przed ogłoszeniem upadłości, dłużnik w maju 2007 r. zbył nieruchomość zabudowaną magazynami. Z uwagi na fakt, że zostało ogłoszone postępowanie upadłościowe obejmujące likwidację majątku upadłego, Syndyk będzie dokonywał zbycia kolejnych nieruchomości upadłego, wchodzących w skład masy upadłościowej, w zakresie niezbędnym do zaspokojenia wierzycieli upadłego, oraz kosztów postępowania upadłościowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanych nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeśli tak to jaka stawka podatku powinna zostać zastosowana...

Zdaniem Wnioskodawcy, powołującego treść art. 5 ust. 1, art. 2 pkt 6, oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów usług, dostawa nieruchomości stanowiących własność prywatną upadłego i jego żony (nie ujętych w ewidencji środków trwałych firmy) nie nosi znamion sprzedaży związanej z działalnością gospodarczą. Tym samym osobę dokonującą sprzedaży nie uznaje się za podatnika. W związku z powyższym przedmiotowa dostawa nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Gdyby uznać, że dostawa ma zostać dokonana przez osobę prowadząca działalność gospodarczą korzystałaby ze zwolnienia przewidzianego w powołanym przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ww. ustawy. W odniesieniu do dostawy nieruchomości niezabudowanej, która znajdowała się w ewidencji środków trwałych firmy - zdaniem Wnioskodawcy - należy transakcję tę opodatkować 22% stawką podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ust. 2 powołanego artykułu stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powołane regulacje prawne wskazują, iż niezbędnymi warunkami opodatkowania określonej czynności jest to aby dostawa towarów lub świadczenie usług były ujęte w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, a podmiot lub osoba wykonująca te czynności musi zostać uznana za podatnika podatku od towarów i usług.

Z treści art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że dostawa budynku jest czynnością podlegającą opodatkowaniu. Zgodnie z art. 15 istotnym warunkiem jest jednak, aby dostawa towarów była dokonana przez podatnika tego podatku w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. Generalnie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi profesjonalny obrót, realizowany w sposób ciągły i zorganizowany. Z działalnością gospodarczą mamy do czynienia także wtedy, gdy określone czynności wykonywane są sporadycznie lub nawet jednorazowo, ale tylko wówczas, gdy okoliczności dostawy towaru (świadczenia usługi) wskazują na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 - 2c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Według art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika zamiar dokonania przez Syndyka sprzedaży nieruchomości - dwóch domów jednorodzinnych wraz z prawami wieczystego użytkowania gruntów, na których są one posadowione - stanowiących majątek osobisty upadłego i jego żony. Jeżeli osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, dokonuje sprzedaży majątku osobistego nabytego w celu zaspokojenia własnych potrzeb, a nie jego zbycia (nie zmieniając pierwotnego zamiaru wykorzystania nieruchomości na inne potrzeby niż osobiste) w warunkach wskazujących, że działania te nie są czynione z zamiarem ich powtarzania (kontynuowania) i nie zmierzają do nadania im stałego charakteru, czynności te nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zarówno działki (nr .... i .... oraz nr .... i ....), jak i posadowione na nich domy jednorodzinne w trakcie budowy (obiekty budowlane), których dostawa jest przedmiotem interpretacji, nie były związane z działalnością gospodarczą upadłego, o czym świadczy fakt, że nie były ujęte w ewidencji środków trwałych prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, osoba (upadły), w imieniu której Syndyk dokonuje dostawy przedmiotowej nieruchomości nie uzyskuje z tego tytułu statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika ponadto, że przedmiotem sprzedaży będzie również niezabudowana nieruchomość gruntowa ujęta w ewidencji środków trwałych, a więc wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej dłużnika będącego podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego czynność polegająca na sprzedaży tej nieruchomości mieści się w zakresie działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem dostawa ta podlegać będzie regulacjom zawartym w ustawie o podatku od towarów i usług.

Decydujące znacznie dla opodatkowania gruntu i w konsekwencji określenia stawki podatku ma kwalifikacja przedmiotowej nieruchomości pod względem jej ewentualnego wykorzystania budowlanego. Wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zostało określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym to dokumencie postuluje się wykorzystanie tego terenu pod ulicę klasy ,,Głównej" i rozwój miejsc pracy w ramach funkcji produkcyjno-usługowych, co oznacza, że tereny te przeznaczone są pod zabudowę. W związku z powyższym dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, ale będzie opodatkowana 22% stawką na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy.

Reasumując, w świetle przytoczonych regulacji dostawa dwóch domów jednorodzinnych (w trakcie budowy) wraz z prawem wieczystego użytkowania działek nr .... i .... oraz nr .... i .... nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast dostawa nieruchomości niezabudowanej, na którą składają się działki nr ../3, .../5, ../1, ../1, ../1, ../1, ../1, ../2 i 14 podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 22 %.

Jednocześnie informuje się, że opis stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego winien wynikać z treści wniosku, zatem załączniki dołączone do pisma z dnia 17 listopada 2008 r. stanowiącego uzupełnienie przedmiotowego wniosku nie były przedmiotem analizy merytorycznej, a interpretacji udzielono w oparciu przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania niniejszej interpretacji.

Jednocześnie Organ podatkowy zauważa, że złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczy jednego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, stąd też Podatnik winien wnieść opłatę w wysokości 40 zł (od dnia 20.09.2008r. opłata za wydanie interpretacji indywidualne wynosi 40 zł - art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej). Podatnik dokonał wpłaty w wysokości 150 zł w dniu 08.09.2008r za wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej dwóch zdarzeń przyszłych (w podatku od towarów i usług i w podatku dochodowym od osób fizycznych). Zatem kwota 35 zł zgodnie z § 18 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29.06.2006r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno - prawną (Dz. U. z 2006r. Nr 116 poz. 783) zostanie zwrócona na numer konta bankowego widniejący na dowodzie wpłaty.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-430 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.