Opodatkowanie sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę

sygnatura: IPPP1/443-1905/08-2/PR

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-11-20

słowa kluczowe:

grunt zabudowany, sprzedaż gruntów, stawki podatku

Wniosek ORD-IN: [ 421 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30.09.2008r. (data wpływu 10.10.2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10.10.2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie umowy użytkowania wieczystego, zawartej w X w dniu 26 lipca 1994 roku, przed Notariuszem, wraz z Żoną, na zasadach wspólności ustawowej, nabyłem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, położonej w X. Prawo użytkowania wieczystego ustanowione zostało na okres 99 lat. Umowa została zawarta w związku z rozstrzygnięciem przetargu ustnego, ogłoszenie o którym wywieszono w Urzędzie Dzielnicy X oraz zamieszczono w Y" i ,,Z", co potwierdza Protokół komisji Przetargowej.

Naszą intencją przy nabywaniu prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości było jej komercyjne wykorzystanie.

Na podstawie decyzji Prezydenta m.X z dnia 20 listopada 1998 roku, wydanej na podstawie ustawy z dnia 4 września 1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123 poz. 781 z późn. zm.), w wyniku naszego wniosku, przysługujące nam prawo użytkowania wieczystego opisywanej nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności, co potwierdził stosowny wpis w księdze wieczystej, dokonany po uprawomocnieniu się tej decyzji.

W dniu 4 grudnia 1998 roku, Prezydent m.X wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji budowlanej polegającej na realizacji budynku biurowo-- handlowego wraz z przyłączami, i elementami zagospodarowania terenu, dotyczącej m.in. - opisanej powyżej nieruchomości.

W dniu 15 stycznia 1999 roku, Prezydent m.X, zatwierdził projekt budowlany budynku biurowego z garażami w podziemiu z infrastrukturą techniczną realizowaną m.in. na przedmiotowej nieruchomości oraz zezwolił nam na budowę tego budynku.

Na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 19 kwietnia 1999 roku, oddaliśmy przedmiotową nieruchomość w dzierżawę spółce X z siedzibą, w X a decyzją z dnia 10 maja 1999 roku, Prezydent m. X przeniósł na spółkę X opisane powyżej pozwolenie na budowę. Dzierżawa przedmiotowej nieruchomości stanowiącej naszą własność, zakończyła się ostatecznie w dniu 11 kwietnia 2007 roku, w związku ze sprzedażą przez X innych nieruchomości, na których miała być realizowana przedmiotowa inwestycja. Nieruchomość do nas należąca, stanowi obecnie nadal tereny niezabudowane. Z tytułu dzierżawy naliczany był czynsz wraz z należnym podatkiem VAT. Byliśmy w tym czasie podatnikami VAT, którzy nie prowadzili działalności gospodarczej,

W dniu 02 stycznia 2002 roku, na podstawie umowy zawartej w X, przed Notariuszem, zawarłem wraz z Żoną umowę o wyłączenie wspólności ustawowej. /V odniesieniu do opisanej powyżej nieruchomości, nie zawieraliśmy żadnej umowy zniesienia współwłasności, bądź podobnej. Wskutek powyższego, obecnie przysługuje nam prawo współwłasności tej nieruchomości w 1/2 części dla każdego z nas.

Zgodnie z uprzednio obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość położna była w strefie X, dla którego obowiązywały następujące ustalenia podstawowe, wskazane w decyzji Prezydenta m. X z dnia 04 grudnia 1998 roku:

1) VV obszarze preferuje się utrzymanie i rozwój:

• funkcji mieszkaniowych wraz z urządzeniami I stopnia obsługi ludności,

• funkcji usługowych lI i III stopnia obsługi.

2) W obszarze dopuszcza się utrzymanie i lokalizowanie innych funkcji niekolidujących z funkcjami preferowanymi. 3) W obszarze wyklucza się lokalizowanie obiektów, których uciążliwość i szkodliwość dla środowiska wykraczają poza granice terenu inwestycji.

Działka położona jest w strefie B zróżnicowanych warunków obsługi komunikacyjnej, gdzie obowiązuje nakaz realizacji pełnych potrzeb parkingowych dla samochodów osobowych na działkach własnych.

Obecnie nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 17 września 2008 roku, Prezydent m. X wydał decyzję nr x/08 o warunkach zabudowy, w których ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku x z usługami, częścią biurową, wjazdami oraz infrastrukturą techniczną na działce nr ew. 1/1 (stanowiącej przedmiot naszej własności) i części działki nr ew. 1/2 z obrębu X Z decyzji tej wynika, iż na nieruchomości dopuszczona została budowa budynku hotelowo-- apartamentowego z usługami i częścią biurową o następujących parametrach:

• powierzchni terenu inwestycji-- 2290 m2,

• powierzchnia zabudowy części nadziemnej -- ca 1500,0 m2,

• powierzchnia całkowita łącznie -- ca 28000,0 m2.

• powierzchnia użytkowa łącznie -- ca 18500,0 m2,

- hotel + restauracje +biura -- ca 14000,0 -- 15500,0 m2.

- handel- ca 500 m2,

- garaż-- ca 8000 m2,

• wysokość - ca 45,0 m (XII kondygnacji),

• ilość kondygnacji podziemnych - 3-5,

• ilość miejsc parkingowych - 200.

Organ administracji, dokonując analizy zagospodarowania obszaru, stwierdził m.in., iż-- cyt.: ,,Planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji na zasadach ,,dobrego sąsiedztwa" dla istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami towarzyszącymi oraz zabudowy o funkcjach biurowo--administracyjnych.

Decyzja ta nie jest obecnie prawomocna.

Wnioskodawca obecnie wraz z małżonką, niezależnie, prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie została wprowadzona do prowadzonej przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką działalności gospodarczej. Aktualnie, wspólnie zamierzają sprzedać przysługujące im udziały w prawie własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz spółki prawa handlowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym przedmiotowa transakcja podlega ustawie o VAT...
2. Jeżeli przedstawiona transakcja podlega ustawie o VAT, to czy jest opodatkowana stawką 22%,czy też jest zwolniona z VAT...

Zdaniem wnioskodawcy zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT sprzedaż terenów niezabudowanych kwalifikuje się do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, a art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia od podatku VAT sprzedaż terenów niezabudowanych innych niż przeznaczone pod zabudowę. Wydanie przez Prezydenta m.X decyzji Nr x/08 o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu kwalifikuje tę transakcję jako dostawę przeznaczoną pod zabudowę, opodatkowaną stawką 22 procentową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwaną dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z przedstawionym przepisem, grunt spełnia definicje towaru w myśl ustawy, a jego sprzedaż będzie traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Należy zauważyć, że ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Jednakże ustawodawca zwalniając od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. O przeznaczeniu gruntu rozstrzyga bowiem odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu.

Zgodnie z treścią przepisu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem dostawy będzie nieruchomość gruntowa niezabudowana, dla której w dniu 17 września 2008 r. Prezydent m.X wydał decyzję o warunkach zabudowy, w której ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego terenu, na przedmiotowej nieruchomości ma powstać budynek hotelowo - apartamentowi z usługami i częścią biurową.

Jednocześnie Wnioskodawca we wniosku zaznacza, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości wiązało się z zamiarem jej komercyjnego wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, w związku z czym stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Ponadto Wnioskodawca podkreśla, że obecnie wraz z małżonką, niezależnie prowadzą działalność gospodarczą.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane powyżej przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, przeznaczonej pod zabudowę usługową podlega ustawie o podatku od towarów i usług oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki podatku w wysokości 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.