sprzedaż działki wykorzystywanej w działalności gospodarczej (najem) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

sygnatura: IPPP1/443-1426/08-4/SM

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-10-24

Wniosek ORD-IN: [ 434 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22.07.2008 r. (data wpływu 28.07.2008 r.), uzupełnionego w dniu 16.10.2008 r. na wezwanie nr IPPP1/443-1426/08-2/SM z dnia 02.10.2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dwóch działek gruntowych - jest nieprawidłowe

UZASADNIENIE

W dniu 28.07.2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży dwóch działek gruntowych. Wniosek został uzupełniony w dniu 16.10.2008 r. na wezwanie nr IPPP1/443-1426/08-2/SM z dnia 02.10.2008 r. (data doręczenia 06.10.2008 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną oraz bratem także z żoną, a więc jako dwie wspólnoty małżeńskie, posiadają majątek osobisty w postaci dwóch działek gruntowych (niezabudowanych i przyległych do siebie) na zasadzie współwłasności w stosunku 50/50.

Działki te zostały nabyte przez nich kilkanaście lat temu (1995 r.) z myślą wybudowania wspólnego domu mieszkalnego. Potrzeby mieszkaniowe zabezpieczyli oni jednak w inny sposób i obecnie postanowili sprzedać obie działki jednym aktem dla jednego nabywcy. Od momentu zakupu, do chwili obecnej, posiadają prawo własności do tych nieruchomości i w tym czasie nigdy te działki w całości, bądź ich części, nie stanowiły składnika majątkowego jakiegokolwiek podmiotu gospodarczego (np. Spółki).

Z ww. uzupełnienia do wniosku wynika, że przedmiotowe działki gruntowe Wnioskodawca kupił wraz z żoną jako osoby fizyczne, na zasadzie małżeńskiej wspólnoty majątkowej na mocy aktów notarialnych: działkę pierwszą w dniu 21.12.1994 r. oraz działkę drugą w dniu 25.08.1998 r. Zasadniczo, kupili oni udziały 50%, gdyż zakupy te były uczynione wspólnie z jego bratem i jego żoną, którzy na identycznych zasadach co oni, kupili pozostałe 50% z każdej działki.

Każda z tych działek posiada wyodrębnioną część (oczywiście na mapie geodezyjnej) siedliskową ze swojej powierzchni (te części naturalnie były wyłączone spod produkcji rolniczej, gdyż stały tam domy poprzednich właścicieli). Działki te zostały nabyte przez rodziny w ściśle określonym celu, tj. chcieli oni na częściach siedliskowych wybudować wspólny dom mieszkalny (bliźniak). Na działkach tych nigdy nie prowadzili działalności rolniczej, a w związku z tym nie dokonywano żadnej produkcji i sprzedaży produktów rolnych. Ponadto na działkach tych nie prowadzili nigdy żadnej innej działalności gospodarczej, a także ich działki nie były ani w całości, ani w części składnikiem majątkowym żadnego podmiotu gospodarczego.

Jedna z działek, wcześniej kupiona, była wynajmowana w części wynoszącej 1.000 m kw. z ogólnej jej powierzchni wynoszącej 3.000 m kw., czyli wynajem dotyczył 1/3 powierzchni pierwszej działki. Wynajem trwał od 1.01.1998 r. do 31.07.2001 r., tj. 43 miesiące. Ten wynajem regulowała umowa najmu, a należny podatek był w całości odprowadzony do US. Przez cały czas od momentu zakupu, do chwili obecnej, działki te za wyjątkiem w/w 1.000-metrowej części leżą odłogiem.

Z uwagi na fakt, że rodziny zabezpieczyły sobie potrzeby mieszkaniowe w inny sposób, to przedmiotowe działki stały się dla nich zbędne, więc postanowili je sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jako sprzedający, będą zobowiązani do zapłaty jakiegokolwiek podatku, np. od towarów i usług (VAT)...

Zdaniem wnioskodawcy:

Sprzedaż tych nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), ponieważ osoby fizyczne sprzedające, niebędące przedsiębiorcą czyli podmiotem gospodarczym, sprzedają swój majątek osobisty, który nie był nabyty do celów działalności gospodarczej. Sam fakt sprzedaży nieruchomości nie powoduje, że sprzedawca niejako automatyczne miałby się stać podatnikiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ,,ustawą" - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej ,,podatkiem", podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - na podstawie art. 15 ust. 2 - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Pojęcie częstotliwości należy rozumieć jako zakładające powtarzalność czynności tego samego rodzaju. Przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania pewnej czynności w sposób częstotliwy muszą istnieć w chwili wykonania usługi lub sprzedaży towaru.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takie czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Z sytuacją prawną Wnioskodawcy wiąże się również art. 693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zgodnie z którym, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na przedmiotowych działkach nie była prowadzona działalność rolnicza (nie dokonywano żadnej produkcji i sprzedaży produktów rolnych), jednakże oddanie w ramach umowy dzierżawy nieruchomości części jednej z działek osobie trzeciej skutkowało uzyskiwaniem korzyści majątkowej.

Odnosząc zdarzenie przyszłe do treści art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług wskazać należy, iż umowa dzierżawy została zawarta dla celów zarobkowych oraz miała charakter ciągły. Takie postępowanie ustawa o podatku od towarów i usług definiuje jako działalność gospodarczą.

Uwzględniając zatem treść przytoczonych przepisów wskazać należy, iż wypełnione zostaną przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Postępowanie Wnioskodawcy w przedmiocie sprzedaży działki będzie czynnością określoną w art. 5 ustawy o VAT.

Konsekwencją analizy dokonanej powyżej jest stwierdzenie, iż transakcja sprzedaży działki, udostępnianej (w części) w drodze czynności odpłatnej osobie trzeciej (czynności związanej z wykorzystaniem towarów w celach zarobkowych), ma związek z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji sprzedając omawiany grunt, nie będzie to zbycie majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zwolnienie wynikające z cytowanego wyżej przepisu przysługuje jednakże wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane czy też pod zabudowę.

W związku z faktem, że przedmiotem sprzedaży będą grunty przeznaczone pod zabudowę, a w sprawie nie będą miały zastosowania zastrzeżenia zawarte w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - dostawa gruntów będzie podlegać opodatkowaniu 22% stawką podatku.

Reasumując, dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę udostępnianego w drodze czynności odpłatnej osobie trzeciej (nabytego na podstawie umowy sprzedaży), wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według podstawowej, 22% stawki podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planowana jest jedna transakcja sprzedaży dwóch działek gruntu (ww. dzierżawionej oraz drugiej, nie wykorzystywanej gospodarczo (ani w działalności rolniczej, ani w formie najmu czy dzierżawy)).

Zauważyć należy, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji był pobierany podatek według stawki podstawowej.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stwierdzić należy, że dostawa drugiej działki, nie związanej z działalnością gospodarczą, będzie uznana za wyprzedaż majątku osobistego i jako taka nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku od czynności cywilnoprawnych będą wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje