Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

sygnatura: IBPP1/443-1041/08/EA

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-10-17

słowa kluczowe:

działalność gospodarcza, działki, grunty, sprzedaż gruntów

Wniosek ORD-IN: [ 1001 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 9 lipca 2008r. (data wpływu 21 lipca 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 września 2008r. (data wpływu 11 września 2008r.) oraz pismem z dnia 10 października 2008r. (data wpływu 13 października 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 lipca 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 8 września 2008r. (data wpływu 11 września 2008r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 28 sierpnia 2008r. oraz pismem z dnia 10 października 2008r. (data wpływu 13 października 2008r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem kamienicy, w której znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe. Wnioskodawca jest również współwłaścicielem niezabudowanej działki sąsiadującej z działką, na której zbudowana jest kamienica. Przedmiotowa działka stanowi odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest osobna księga wieczysta.

Udział we współwłasności nieruchomości został nabyty w drodze dziedziczenia, bez zamiaru dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT z tytułu przychodów osiąganych z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych, handlowych i usługowych również gruntu, znajdujących się w odziedziczonej kamienicy stanowiącej cały czas majątek osobisty podatnika.

Wnioskodawca zamierza (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) zbyć przedmiotową działkę firmie deweloperskiej.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Również na tym gruncie Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności rolniczej, również na wymienionym gruncie.

Nieruchomość położona jest w centrum miasta P. Przedmiotowy grunt jest udostępniany na podstawie umowy najmu na parking.

Wnioskodawca od stycznia do maja 2008r. osiągnął przypadający na niego przychód z tytułu najmu ww. nieruchomości będących majątkiem osobistym, w wysokości 6.330,38 zł.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z żadnego tytułu, nie był, nie składał i nie składa deklaracji VAT7.

Nie istnieje dla tego terenu plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast Prezydent M. P. wydał w dniu 8 lipca 2008 r. (otrzymana w dn. 21 sierpnia 2008r.) decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-biurowego wraz z podziemną halą garażową przewidzianej do realizacji obejmującej również przedmiotową działkę.

Wnioskodawca nie dokonywał w ramach przedmiotowej działki nakładów inwestycyjnych.Zapytanie dotyczy gruntu niezabudowanego w chwili sprzedaży.

Przyczyną sprzedaży jest zmiana planów życiowych, Wnioskujący nie wie na co przeznaczy otrzymane środki, prawdopodobnie na bieżące życie.

Wnioskodawca wcześniej nie sprzedawał gruntów, sprzedał wraz z żoną dwa mieszkania, jedno nabyte w drodze spadku, drugie mieszkanie w którym mieszkał wraz z żoną wykupione bez zamiaru jego dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca posiada działkę zabudowaną budynkiem drewnianym o pow. użytkowej 60m2, nie zamierza sprzedawać tej nieruchomości.

W związku z opisanym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku, gdy Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami, sprzeda przedmiotową działkę powstanie z tytułu tej transakcji obowiązek zapłaty podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, że nie będzie on z tytułu tej transakcji zobowiązany do zapłaty podatku VAT. Opisana czynność stanowić będzie przychód z tytułu jednorazowego zbycia części majątku osobistego, nabytego w drodze dziedziczenia bez zamiaru dalszej jego odsprzedaży. Fakt sprzedaży udziału we współwłasności gruntu, stanowiącego majątek osobisty a wynajmowanego podmiotowi gospodarczemu, nie może stanowić przesłanki obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu tej transakcji. ,,Z faktu, że prowadzi Pani działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, nie może wynikać, iż zawsze bez względu na źródło pochodzenia sprzedawanej rzeczy oraz sposób jej wykorzystania, (tj. na działalność gospodarczą lub na cele prywatne), w każdej transakcji będzie Pani występowała w charakterze podatnika VAT. Zatem należy stwierdzić, iż sprzedając swój majątek prywatny osoba fizyczna nie działa jako podatnik, co jest warunkiem opodatkowania" (postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego 1437/ZP/443/47/EZ/07 z dnia 23 maja 2007r. US Warszawa-Targówek).

Zmiana planów życiowych podatnika nie może również stanowić podstawy do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT.

"Zgodnie z przytoczonym orzecznictwem za działalność handlową a zatem i gospodarczą w rozumieniu cytowanego przepisu, nie można uznać sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży. Za handel uważa się zorganizowany obrót towarami polegający na kupnie - sprzedaży (...) mamy do czynienia ze zbyciem majątku prywatnego przez osoby fizyczne niedziałające w charakterze handlowca a więc podatnika podatku VAT. Dlatego sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług." (decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego PP1/443-135/07 z dnia 21 stycznia 2008r IS w Kielcach).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami natomiast, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

1. podwójnego opodatkowania,
2. braku opodatkowania,
3. zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

1. powszechność opodatkowania,
2. faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
3. stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ustawy o VAT, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył udział we współwłasności nieruchomości w drodze dziedziczenia. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w centrum miasta P. Grunt ten jest udostępniany na podstawie umowy najmu na parking. Wnioskodawca od stycznia do maja 2008r. osiągnął przypadający na niego przychód z tytułu najmu ww. nieruchomości będącej majątkiem osobistym.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując stwierdzić należy, iż działalność polegająca na najmie nieruchomości mieści się w pojęciu działalności gospodarczej, która obejmuje także czynności polegające na sprzedaży gruntów.

Istotnym więc elementem w aspekcie opodatkowania powyższej czynności jest fakt, że przedmiotowy grunt wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności gospodarczej - najmu. Dlatego też nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że sprzedaż przedmiotowego gruntu to sprzedaż majątku osobistego. W efekcie dokonaną przez Wnioskodawcę dostawę przedmiotowego gruntu posiadającego decyzję o warunkach zabudowy, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług a sprzedaż gruntu należy traktować jako dostawę towaru, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ww. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ponadto należy wskazać, iż przepis art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d powołanej ustawy wskazuje, iż podatnicy dokonujący dostawy gruntów nie mogą korzystać ze zwolnienia od tego podatku niezależnie od wielkości obrotów. Oznacza to, że podatnicy dokonujący dostaw tych towarów niezależnie od wielkości swoich obrotów, są podatnikami tego podatku i stosownie do zapisu art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, obowiązani są przed dniem wykonania pierwszej dostawy gruntów, złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.

Nadmienić należy ponadto, że dostawa przedmiotowych nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 cyt. ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie.

Reasumując dokonanie dostawy udziałów we własności nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 22%, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem sprzedający, tj. Wnioskodawca w odniesieniu do powyższej transakcji, występuje w charakterze podatnika.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe. Końcowo należy zauważyć, że wskazane przez Wnioskodawcę orzecznictwo dotyczy indywidualnych spraw, w których zostało wydane i nie może być traktowane jako źródło powszechnie obowiązującego prawa. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Nadto należy podkreślić, iż zgodnie z treścią art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).Należy zatem stwierdzić, iż wydana interpretacja indywidualna została wydana w oparciu o zdarzenie przyszłe przedstawione przez Wnioskodawcę i stanowi rozstrzygnięcie wyłącznie dla Wnioskodawcy. Natomiast, jeżeli współwłaściciele gruntu zainteresowani są otrzymaniem interpretacji indywidualnej obowiązani są do złożenia odrębnych wniosków i przedstawienia odpowiednich dla nich stanów faktycznych (zdarzeń przyszłych), zapytań i własnych stanowisk w sprawie oraz dokonania odrębnych opłat. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.