Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

sygnatura: IBPP1/443-982/08/AS

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-10-17

słowa kluczowe:

działalność gospodarcza, działki, sprzedaż gruntów, towar używany

Wniosek ORD-IN: [ 1530 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2007r. (data wpływu 9 lipca 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 października 2008r. (data wpływu 10 października 2008r.) oraz pismem z dnia 14 października 2008r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2008r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 października 2008r. (data wpływu 10 października 2008r.) oraz pismem z dnia 14 października 2008r., będącymi odpowiedziami na wezwanie tut. organu Nr IBPP1/443-982/08/AS z dnia 26 września 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 2007 roku Wnioskodawczyni z małżonkiem kupiła nieruchomości z zamiarem przeprowadzenia na nich inwestycji i czerpania zysków z tytułu wynajmu tych nieruchomości.

Inwestycje nie miały być realizowane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Były to następujące nieruchomości:

• 1. Aktem notarialnym nabyła wraz z małżonkiem w Ł.:
• prawo użytkowania wieczystego dwóch działek o nr xxx/x i xxx/x zabudowanych budynkami, magazynami,
• trzy działki zabudowane o nr xxx/xx, xxx/xx, xxx/xx,
• jedną działkę niezabudowaną o nr xxx/xx o pow. 0,0357h oznaczoną jako tereny przemysłowe.

Zakup działki o numerze xxx/xx był opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Natomiast działki o numerach xxx/x, xxx/x, xxx/xx, xxx/xx, xxx/xx były zabudowane budynkami, które spełniały definicję towarów używanych, przy czym z uwagi na fakt, iż w budynkach usytuowanych na działkach xxx/xx, xxx/x, xxx/x zbywca dokonał inwestycji przekraczających 30% wartości początkowej tych budynków to sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek nr xxx/x, xxx/x oraz sprzedaż działki xxx/xx podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 43 ust. 6 ustawy). Zakup powyższych działek był również udokumentowany fakturą VAT wystawioną przez Zbywcę. Dla wyżej wymienionych działek nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Aktem notarialnym nabyła wraz z małżonkiem w Ł. prawo użytkowania wieczystego dwóch działek o nr xxx/xx i xxx/xx wraz z własnością stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności budynków, budowli i urządzeń (działki zabudowane). Zakup tych działek był zwolniony z podatku od towarów i usług z uwagi na fakt, iż budynki usytuowane na tych działkach były towarami używanymi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 43 ust 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - Dz. U. nr 97, poz. 970 ze zm.).

Wnioskodawczyni zaznaczyła, że jako osoby fizyczne nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami i nie odliczała podatku od towarów i usług z faktury wystawionej przez Zbywcę.

Ponadto na tych budynkach (budowlach), które były przedmiotem zakupu Wnioskodawczyni z małżonkiem nie dokonywali inwestycji, które przekroczyłyby 30% wartość początkowej tych budynków.

Następnie w dniu 5 marca 2008 roku sprzedana została nieruchomość opisana w punkcie 2. Sprzedaż tej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów usług.

Aktualnie Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planuje sprzedać pozostałe nieruchomości opisane w punkcie 1.

Nieruchomości których dotyczy wniosek wchodzą w zakres majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską.

Od 2000r. Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku VAT - czynnym z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Od dnia zakupu, nieruchomości, których dotyczy wniosek, były wynajmowane lub wydzierżawiane.

Na nieruchomościach Wnioskodawczyni nie prowadziła nigdy działalności rolniczej, ani nie dokonywała sprzedaży produktów rolnych.

Jak wskazano powyżej, nieruchomości te były przedmiotem najmu i dzierżawy.

Na nieruchomościach nie były prowadzone żadne inwestycje - takie jak budowa mediów czy drogi, nie podlegały one także scaleniu, wymianie ani podziałowi.

Zakup działek nr xxx/xx i xxx/xx nie był opodatkowany podatkiem VAT.

Zgodnie z uzyskanymi informacjami, dla wskazanych we wniosku działek nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie działki są objęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i zostały określone jako tereny o cechach miejskich oraz o cechach miejskich nie w pełni wykształconych wymagających w przewadze rehabilitacji ze względów przestrzennych, użytkowych i technicznych.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, że obowiązujące na terenie miasta Ł. studium nie określa przeznaczenia gruntów a jedynie ich cechy. Na terenie, na którym znajdują się działki przyjmuje się dostępność inwestycji bez szczególnych uwarunkowań. Dla objętych wnioskiem działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Na nieruchomościach Wnioskodawczymi miała zamiar przeprowadzić inwestycję polegającą na rozbudowie budynków dla zwiększenia powierzchni najmu. Inwestycje te nie zostały jednak przeprowadzone.

Na działkach o numerach xxx/xx i xxx/xx Wnioskodawczyni nie przeprowadzała żadnych inwestycji - spełniają więc one przesłanki określone przez ustawę dla towaru używanego. Na pozostałych działkach ich poprzedni właściciel dokonał inwestycji przekraczających ustawowe limity. Kupno tych działek zostało opodatkowane podatkiem VAT, którego kwota nie została przez Wnioskodawczynię odliczona.

Wnioskodawczyni dokonywała już sprzedaży nieruchomości - była to nieruchomość w Ł. Jako, że spełniała ona definicję towaru używanego, jej sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

Uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na cele prywatne.

W okresie zakupu nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawczyni była czynnym podatnikiem podatku VAT a nieruchomość nabyła w celu wynajmu w związku z tym spełniła wymogi zawarte w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W dniu 7 października 2008r. Wnioskodawczyni powzięła informację o przekształceniu użytkowania wieczystego działek xxx/x i xxx/x we własność. Tak więc pytanie dotyczące tych nieruchomości dotyczy opodatkowania sprzedaży własności nieruchomości xxx/x i xxx/x a nie ich użytkowania wieczystego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości, opisanych w punkcie 1 stanu faktycznego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy, stosownie do przepisów art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza została zdefiniowana w ustawie jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została dokonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

W świetle powyższego o zastosowaniu przepisu ustawy mówiącego o tym, że dany podmiot dokonujący sprzedaży jest podatnikiem podatku od towarów i usług, decyduje de facto to czy działa on jako producent czy handlowiec. Podobne stanowisko wyraził NSA (w składzie 7 sędziów) w wyroku z dnia 29 października 2007r. sygn. I FPS 3/07 publ.: ONSAiWSA nr 1 z 2008r., poz. 8 str. 101. W uzasadnieniu tego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż:

,,Okoliczność, że VI Dyrektywa zezwala państwom członkowskim na uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarcza, i że w ustawie o podatku od towarów i usług opcje te realizuje w końcowej części przepisu art. 15 ust. 2 przez wymienienie "czynności wykonanej jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy", nie przesądza jednak, że tylko z tego powodu dany podmiot staje się podatnikiem podatku od towarów i usług. Z brzmienia bowiem przepisu art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy, jak również art. 15 ust. 1 i 2 p.t.u. wynika nader wyraźnie, że warunkiem niezbędnym do uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód.

Innymi słowy, jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy, z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynności te wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie (...). Należy przy tym podkreślić, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności musi być ujawniony już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można bowiem pominąć tego, że przez pojecie "handel" należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Więcej nawet: z orzecznictwa ETS wynika, że sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, potwierdzony obiektywnymi dowodami, przesadza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika, nawet wtedy, gdy organ skarbowy wie, że przewidywana działalność gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana (orzeczenie z dnia 8 czerwca 2000r., w sprawie C-400/98 pomiędzy Finanzamt Goslar a Brigitte Breitsohl).

Z kolei brak takiego zamiaru wyklucza możliwość uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług."

W świetle powyższych przepisów ustawy oraz w przedstawionym stanie faktycznym, sprzedaż nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntów opisanych w punkcie 1 stanu faktycznego, tj.:

• prawa użytkowania wieczystego dwóch działek o nr xxx/x i xxx/x zabudowanych budynkami, magazynami,
• trzech działek zabudowanych o nr xxx/xx, xxx/xx, xxx/xx,
• jednej działki niezabudowanej o nr xxx/xx o pow. 0,0357h oznaczonej jako tereny przemysłowe,

nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawczyni nie spełnia definicji podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (nie jest handlowcem) zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z:

• art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;
• art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę towarów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę;
• art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków albo budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu;
• § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy ordynacja podatkowa, zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawka podatku w wysokości 0%.

Tym samym w świetle przedstawionego stanu faktycznego jak również przytoczonych powyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzenia wykonawczego, sprzedaż nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania wymienionych w punkcie pierwszym stanu faktycznego, tj:

• prawa użytkowania wieczystego dwóch działek o nr xxx/x i xxx/x zabudowanych budynkami, magazynami,
• trzech działek zabudowanych o nr xxx/xx, xxx/xx, xxx/xx,
• jednej działki niezabudowanej o nr xxx/xx o pow. 0,0357h oznaczonej jako tereny przemysłowe

podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ na działkach o numerach xxx/x, xxx/x, xxx/xx, xxx/xx, xxx/xx znajdują się budynki i budowle używane.

Natomiast działka o numerze xxx/xx była oznaczona jako teren przemysłowy i dla tej działki nie ma aktualnie planu zagospodarowania przestrzennego w związku z powyższym nie można jej uznać za teren budowlany czy przeznaczony pod zabudowę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Z powyższego wynika, że zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje również odpłatną dostawę gruntów zabudowanych i gruntów niezabudowanych, stanowiących tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. O przeznaczeniu gruntów niezabudowanych rozstrzyga plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru.

Natomiast w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 cyt. ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przynosiła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona sprzedaży.

Ponadto w świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy kto dokonuje czynności polegających na wykorzystywaniu nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Ze złożonego wniosku wynika, że od 2000r. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu i dzierżawy nieruchomości na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą. Nieruchomości, które są przedmiotem niniejszej interpretacji, zakupione zostały z zamiarem przeprowadzenia na nich inwestycji i czerpania zysków z tytułu ich wynajmu. Na nieruchomościach Wnioskodawczymi miała zamiar przeprowadzić inwestycję polegająca na rozbudowie budynków dla zwiększenia powierzchni najmu. Inwestycje te nie zostały jednak przeprowadzone. Nieruchomości te były natomiast przedmiotem najmu i dzierżawy.

Jak z powyższego wynika, zamiar, z jakim zostały nieruchomości zakupione, oraz sposób wykorzystania nieruchomości przesądza o tym, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z działalnością gospodarczą o charakterze zarobkowym. Czynność sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ww. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

A zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków i budowli trwale z nimi związanych.

Ta sama zasada dotyczy sytuacji, gdy sprzedaż budynków i budowli trwale związanych z gruntem będzie zwolniona od podatku VAT - wówczas sprzedaż tego gruntu będzie również korzystać ze zwolnienia.

Dodatkowo wskazać należy, iż zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%. Ze zwolnienia może natomiast skorzystać dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl natomiast art. 43 ust. 2 tej ustawy, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 6 ustawy, zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Aby jednak cytowany przepis, wyłączający zwolnienie od podatku VAT, znalazł zastosowanie, wszystkie trzy wyżej wymienione warunki muszą zostać spełnione łącznie. Niespełnienie któregokolwiek z nich powoduje, że zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku VAT dostawy używanych budynków, budowli lub ich części, a co za tym idzie, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, także zwolnienie gruntu, na którym budynki takie są posadowione.

W złożonym wniosku Wnioskodawczyni wskazała, iż aktem notarialnym z dnia 12 kwietnia 2007 roku nabyła (wraz z małżonkiem) prawo użytkowania wieczystego dwóch działek o numerach xxx/x i xxx/x zabudowanych budynkami, magazynami. Działki te były zabudowane budynkami, które spełniały definicję towarów używanych, przy czym z uwagi na fakt, iż w budynkach usytuowanych na tych działkach xxx/x, xxx/x zbywca dokonał inwestycji przekraczających 30% wartości początkowej tych budynków to sprzedaż prawa wieczystego użytkowania tych działek podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 43 ust. 6 ustawy). W dniu 7 października 2008r. Wnioskodawczyni powzięła informację o przekształceniu użytkowania wieczystego działek xxx/x i xxx/x w prawo własności.

Tym samym aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła również trzy działki zabudowane o numerach xxx/xx, xxx/xx, xxx/xx. Zakup działek o numerach xxx/xx i xxx/xx objęty był zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT ponieważ zabudowane były budynkami spełniającymi definicję towarów używanych, natomiast z uwagi na fakt, iż w budynkach usytuowanych na działce numer xxx/xx zbywca dokonał inwestycji przekraczających 30% wartości początkowej budynków to sprzedaż tej działki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 43 ust. 6 ustawy).

Ponadto ww. aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła jedną działkę niezabudowaną o numerze xxx/xx o pow. 0,0357h oznaczoną jako tereny przemysłowe, której zakup był opodatkowany podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowa transakcja udokumentowana została fakturą VAT.

Wnioskodawczyni nie odliczyła podatku od towarów i usług z faktury wystawionej przez Kontrahenta dotyczącej zakupu tych nieruchomości.

Aktualnie Wnioskodawczyni zamierza sprzedać wszystkie ww. nieruchomości nabyte. W budynkach (budowlach), które mają być przedmiotem sprzedaży nie dokonano inwestycji, które przekroczyłyby 30% wartość początkowej tych budynków.

Dla wskazanych we wniosku działek nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie działki są objęte studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i zostały określone jako tereny o cechach miejskich oraz o cechach miejskich nie w pełni wykształconych wymagających w przewadze rehabilitacji ze względów przestrzennych, użytkowych i technicznych.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, że obowiązujące na terenie miasta Ł. studium nie określa przeznaczenia gruntów, a jedynie ich cechy. Na terenie, na którym znajdują się działki przyjmuje się dostępność inwestycji bez szczególnych uwarunkowań. Dla objętych wnioskiem działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawczyni na nieruchomościach miała zamiar przeprowadzić inwestycję polegającą na rozbudowie budynków dla zwiększenia powierzchni najmu.

W okresie zakupu nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawczyni była czynnym podatnikiem podatku VAT a nieruchomość nabyła w celu wynajmu w związku z tym spełniła wymogi zawarte w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Odnosząc cytowane wyżej przepisy do sprawy będącej przedmiotem wniosku, stwierdzić należy, iż dostawa (sprzedaż) dwóch działek zabudowanych o numerach xxx/xx, xxx/xx będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 29 ust. 5 ustawy, ponieważ:

• znajdujące się na nich obiekty mieszczą się w ustawowej definicji towarów używanych,
• przy ich nabyciu podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (zakup był zwolniony z opodatkowania),
• nie zaistniały przesłanki określone w art. 43 ust. 6 ustawy wykluczające przedmiotowe zwolnienie (ze złożonego wniosku wynika, iż nie dokonano inwestycji, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych budynków, zatem z uwagi na fakt, iż jak wskazano powyżej wszystkie trzy warunki wymienione w tym przepisie muszą być spełnione łącznie, to przy niespełnieniu już jednego z nich, badanie istnienia pozostałych nie jest konieczne).

Natomiast dostawa (sprzedaż) dwóch działek o numerach xxx/x i xxx/x zabudowanych budynkami oraz jednej działki zabudowanej o numerze xxx/xx, nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT mimo, iż znajdujące się na tych działkach obiekty mieszczą się w ustawowej definicji towarów używanych. Zgodnie bowiem z cytowanym już art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ze stanu faktycznego wynika, iż w okresie zakupu nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży, Wnioskodawczyni była czynnym podatnikiem podatku VAT, a nieruchomość nabyła w celu wynajmu w związku z tym spełniła wymogi zawarte w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Skoro zatem Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie tych działek to w przedmiotowej sprawie nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku sprzedaży tych działek na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w tym zakresie pozostaje fakt, iż jak Wnioskodawczyni wskazała we wniosku ORD-IN, kupno tych działek zostało opodatkowane podatkiem VAT, którego kwota nie została przez Wnioskodawczynię odliczona. W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT istotne dla sprawy jest bowiem czy podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jak Wnioskodawczyni wskazała w piśmie z dnia 14 października 2008r. takie prawo jej przysługiwało.

W związku z powyższym sprzedaż działek o numerach xxx/x, xxx/x i xxx/xx będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według 22% stawki podatku ponieważ:

• w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT oraz
• sprzedaż tej działki nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W kwestii sprzedaży jednej działki niezabudowanej należy stwierdzić, iż ustawa o podatku od towarów i usług w cytowanym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, jak ma to miejsce w opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę, należy posłużyć się inną istniejąca na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

W myśl art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej ,,studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Z powyższych przepisów wynika, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Jak już wspomniano wyżej, w przedmiotowej sprawie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie wydano też jakiejkolwiek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle powyższego więc decydujące znaczenie będą miały ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, z którego wynika, iż posiadana przez Wnioskodawcę nieruchomość mająca być przedmiotem dostawy, znajduje się w na terenach które zostały określone jako tereny o cechach miejskich oraz o cechach miejskich nie w pełni wykształconych wymagających w przewadze rehabilitacji ze względów przestrzennych, użytkowych i technicznych. Terenach na których znajduje się przeznaczona do sprzedaży działka niezabudowana przyjmuje się możliwość inwestycji bez szczególnych uwarunkowań. Przedmiotowa działka jest oznaczona jako tereny przemysłowe.

Zatem zdaniem tut. organu bezsprzecznym pozostaje więc fakt, iż działka niezabudowana o nr xxx/xx znajduje się na gruntach, które według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę. Potwierdzeniem powyższego pozostaje również fakt, iż nabycie tej działki przez Wnioskodawcę zostało opodatkowane oraz udokumentowane fakturą VAT.

W świetle powyższego dostawa (sprzedaż) jednej działki niezabudowanej o numerze xxxx/xx oznaczonej jako tereny przemysłowe, na podstawie 41 ust. 1 ustawy o VAT będzie więc podlegała opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług gdyż żaden przepis ustawy o VAT oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy nie zwalnia od tego podatku dostawy tej działki ani nie przewiduje innej (niż podstawowa) stawki podatku VAT przy tej transakcji.

Reasumując, za nieprawidłowe należy uznać stanowisko Wnioskodawczyni, iż w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zakupionych w dniu 12 kwietnia 2007r. nie spełnia ona definicji podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tut. organ pragnie zwrócić uwagę, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga prawidłowości zwolnienia z opodatkowania sprzedaży dokonanej przez Wnioskodawczynię w dniu 5 marca 2008r. nieruchomości zakupionej w dniu 26 czerwca 2007r. opisanej w punkcie 2 wniosku ORD-IN z dnia 11 czerwca 2008r. W tej kwestii Wnioskodawca nie zadał pytania ani też nie przedstawił własnego stanowiska. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.