Czy zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług czy też jej współwłaściciele?

sygnatura: IBPP3/443-483/08/BWo

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-10-02

Wniosek ORD-IN: [ 596 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2008r. (data wpływu 4 lipca 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem z tytułu najmu lokali - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2008r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem z tytułu najmu lokali.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca sprawuje funkcję Sądowego Zarządcy Nieruchomości od dnia 1 maja 2008r. Poprzedni zarządca nieruchomości wnioskiem z dnia 24 lutego 2005r. wystąpił do organu podatkowego o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług wnosząc o dokonanie wiążącej wykładni w zakresie możliwości wystawiania we własnym imieniu i na własny numer identyfikacji podatkowej faktur VAT za wynajem w zarządzanej nieruchomości lokali użytkowych. Zdaniem ówczesnego zarządcy istota sprawy sprowadzała się do rozstrzygnięcia, czy będąc już z tytułu innych zdarzeń podatnikiem VAT i dokonując czynności opodatkowanych tym podatkiem w postaci wynajmu lokali użytkowych niebędących własnością zarządcy, ma on obowiązek wystawiania faktur VAT za ten wynajem na własne nazwisko i imię, czy też na nazwiska i imiona właścicieli (współwłaścicieli) nieruchomości.

Organ podatkowy w postanowieniu stwierdził, iż zarządca nieruchomości nie jest podatnikiem z tytułu najmu lokali i nie może wystawiać faktur VAT za najem.

Wskazane wyżej postanowienie zostało zaskarżone i utrzymane w mocy Decyzją Dyrektora Izby Skarbowej. Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej ,, zarządca nieruchomości wykonuje czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Powyższe oznacza, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności, to jednak wykonuje je na rzecz współwłaścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nieruchomości nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia ich jednak statusu podatnika podatku VAT". ,,Zatem podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia, w zarządzanej nieruchomości, usług najmu lokali są nadal współwłaściciele tej nieruchomości, a nie osoba zarządzająca ich majątkiem". ,,Konsekwentnie, skoro podatnikami są współwłaściciele to zarządca nie może wystawiać faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek. Fakt bycia przez zarządcę podatnikiem z tytułu innych czynności pozostaje bez znaczenia."

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2008r. wydanym w sprawie sygn. akt I FSK 327/07 dotyczącym identycznego stanu prawnego sprawy, to zarządca jest podatnikiem VAT a nie współwłaściciele. W ocenie sądu w czasie zarządzania nieruchomością działa on samodzielnie. Jest stroną wszystkich czynności i ponosi odpowiedzialność wobec współwłaścicieli oraz sądu. Co więcej, sąd stwierdził, że działalność zarządcy sądowego spełnia kryteria samodzielnej działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust 3 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (D. z. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.).

Wnioskodawca zdaje sobie sprawę z faktu, iż polski system prawa nie jest systemem precedensowym. Wskazane orzeczenie dotyczy konkretnej sprawy i nie musi wpływać automatycznie na inne, podobne. Świadczy jednak o istotnej zmianie podejścia do problemu przez sąd i może mieć wpływ na zmianę interpretacji problemu przez Ministra Finansów. Dlatego, zmierzając do uniknięcia błędów, wnosi o udzielenie pisemnej interpretacji zagadnienia, kto według aktualnego poglądu Ministra Finansów uprawniony jest do wystawiania we własnym imieniu faktur VAT za wynajem przez zarządcę sądowego lokali użytkowych, tenże zarządca, czy współwłaściciele nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kto, uwzględniając treść wskazanego wyżej wyroku NSA, jest podatnikiem VAT: zarządca sądowy nieruchomości czy jej współwłaściciele...

Zdaniem Wnioskodawcy, podatnikiem podatku VAT są współwłaściciele nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 15 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.);
2. z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Powyższy przepis zakreśla krąg podatników podatku od towarów i usług. Okolicznością, która przesądza o wejściu w ten krąg jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług przesądza występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek.

Są nimi:

• samodzielność prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT);
• odpowiedzialność za jej efekty;
• odpłatność.

Wszystkie te cechy, dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca sprawuje funkcję sądowego zarządcy nieruchomości. Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 203 i 205 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 Kpc).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź Sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny. Poza tym gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie to także w tym przypadku "na zewnątrz", tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności nie wykraczających poza zwykły zarząd.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków.

Ponadto w odniesieniu do przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego należy odwołać się do zapisu zawartego w art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. Nr L 347/1), (wcześniej art. 6 ust. 4 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich, dotyczących podatków obrotowych - Wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa opodatkowania (77/388/EWG) (Dz. Urz. UE. Nr L 145/1)), zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik działając we własnym imieniu, lecz na rachunek innej osoby, uczestniczy w świadczeniu usług, uznaje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi.

Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że Dyrektywa uzależnia zasady opodatkowania usług świadczonych przez podmioty trzecie od tego, czy podmiot świadczący występuje w imieniu własnym. Zatem w przypadku, gdy podmiot świadczy usługi w imieniu własnym należy uznać go w tym zakresie za podatnika podatku od towarów.

W związku z powyższym należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go Sądu.

Natomiast kwestię odpłatności powyższych czynności przesądza treść przepisów art. 205 Kodeksu cywilnego oraz art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, z których wynika, że sądowy zarządca nieruchomości świadczy usługi wobec współwłaścicieli nieruchomości odpłatnie.

W odniesieniu do powyższego należy zatem uznać, iż czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości na rzecz jej współwłaścicieli wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Reasumując, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o podatku od towarów i usług zarządca sądowy nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a nie jej współwłaściciele.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008r. W związku z powyższym tut. organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.