Pytanie dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno-magazynowym na rzecz uprzedniego dzierżawcy w sytuacji, gdy w czsie dzierżawy poniósł on nakłady na budowę tego budynku.

sygnatura: PP-A/406-382/05/MK

autor: Izba Skarbowa w Poznaniu

data: 2006-01-17

Na podstawie art. 14b § 5 i art. 207 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz.U. z 2005r. nr 8, poz. 60 ze zm.)

po zapoznaniu się z treścią postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Lesznie z dnia 09 sierpnia 2005r. nr PP-III-440-PZ/85/05 w sprawie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości oraz nakładów poniesionych przez nabywcę na budowę budynku na dzierżawionej działce - uznając, że przedmiotowa interpretacja jest nieprawidłowa

postanowienie organu I instancji i stwierdzam, że opisana przez Wnioskodawcę czynność stanowi odpłatne świadczenie usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 ze zm.) i które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pismem z dnia 09.06.2005r. Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Lesznie z wnioskiem o udzielenie pisemnej informacji w zakresie stosowania przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 ze zm.) dot. opodatkowania sprzedaży nieruchomości (działki) uprzednio wydzierżawionej przyszłemu nabywcy, który na tej nieruchomości poczynił nakłady w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający odziedziczył po swoim ojcu nieruchomość położoną w Lesznie. Powyższe zostało stwierdzone na podstawie wydanego przez Sąd Rejonowy postanowienia w sprawie stwierdzenia nabycia spadku. Podatnik przedmiotową nieruchomość nabył w 1990r. jako działkę zabudowaną budynkiem gospodarczym o pow. 40 m². Nieruchomość ta została w 1990r. oddana w użytkowanie Spółce z o.o. Podatnik poinformował o zamiarze zbycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz tej Spółki z jednoczesnym rozliczeniem nakładów. Transakcja sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, przy czym cena sprzedaży zostanie ustalona jako wartość całej nieruchomości wraz z budynkiem wybudowanym przez nabywcę. Z ceny tej zostanie potrącona wartość nakładów poniesionych przez nabywcę w związku z wybudowaniem na niej budynku produkcyjno-magazynowego. Jednocześnie właściciel nieruchomości z uwagi na fakt wynajmowania również innych nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, podobnie jak nabywca. W przedmiotowym wniosku Strona przedstawiła swoje stanowisko w sprawie uznając, iż w zaistniałej sytuacji obie strony winny wystawić sobie wzajemnie faktury sprzedaży, z których faktura wystawiona przez Sprzedającego będzie uwzględniać cenę całej nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem produkcyjno - magazynowym i należnym podatkiem VAT w wysokości 22%, natomiast przedmiotem sprzedaży na fakturze, którą wystawi Spółka będą poniesione przez nią i opodatkowane stawką 22% nakłady (budynek produkcyjno - magazynowy). Sprzedaż budynku gospodarczego nabytego łącznie z działką przez ojca obecnego zbywcy, będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Lesznie postanowieniem z dnia 09 sierpnia 2005r. nr PP-III-440-PZ/85/05 uznał stanowisko Podatnika za nieprawidłowe stwierdzając, iż w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu wymienionych w art. 5 ust. 1 cyt. ustawy o VAT nie mieści się czynność zwrotu nakładów związanych z budową na dzierżawionym gruncie budynku przemysłowo - usługowego. W konsekwencji czynność ta nie podlega opodatkowaniu.

W wyniku przeprowadzonego postępowania stwierdzam, co następuje:

Należy zgodzić się ze stanowiskiem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Lesznie, iż stosownie do § 48 Kodeksu cywilnego - budynki oraz inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu, na jakim są posadowione i jako takie - z wyjątkami zastrzeżonymi w ustawie - nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. A zatem wzniesienie przez dzierżawcę budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem powoduje, że właścicielem tego budynku lub urządzenia staje się właściciel gruntu.

Jednakże stosownie do art. 231 § 1 kodeksu cywilnego - samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni gruntu budynek lub urządzenia o wartości przekraczającej znacznie wartość samej działki zajętej na ten cel i poniósł związane z tym określone koszty, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Z kolei z § 2 wynika, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenia o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Mając na uwadze cyt. przepisy kodeksu cywilnego, opisany stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004r. o ptu stwierdzam, że w niniejszej sprawie - istotnie - wartość poniesionych nakładów przez dzierżawcę nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, gdyż nakłady na cudzą nieruchomość nie mieszczą się w ustawowej definicji towaru (por. art. 2 ust. 6). Zgodnie jednak z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towaru w rozumieniu art. 7 jest świadczeniem usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Biorąc pod uwagę powyższy zapis, brak jest podstaw do wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług - wartości poniesionych nakładów związanych z budową budynku produkcyjno - magazynowego. Wobec powyższego dotychczasowy dzierżawca zobligowany jest do wystawienia faktury VAT i opodatkowania nakładów stawką 22%, natomiast wydzierżawiający sprzedając Spółce całą nieruchomość winien wystawić fakturę VAT, w której wykaże sprzedaż:

- części nieruchomości odpowiadającej % udziałowi budynku produkcyjno - magazynowego w powierzchni działki - opodatkowanej stawką 22%,

- części nieruchomości odpowiadającej % udziałowi budynku używanego w powierzchni działki - jako zwolnionej z VAT.

W/wym części w sumie powinny odpowiadać 100% powierzchni nieruchomości.

Niniejsza interpretacja prawa podatkowego została wydana w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w dniu jej wydania stan prawny. Jest ona wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla Wnioskodawcy. Nie jest natomiast wiążąca dla Podatnika (por. art. 14b § 1 i 82 O.p.).
W przypadku zmiany przepisów podatkowych interpretacja przestaje wiązać.

Zmiana postanowienia wywiera skutek począwszy od rozliczenia podatku za miesiąc następujący po miesiącu, w którym niniejsza decyzja została doręczona Podatnikowi (por. art. 14 § 5 O.p.).