Czy sprzedaż nieruchomości, za którą zapłata nastąpiła poprzez kompensatę z należnościami powstałymi z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym

sygnatura: BI/4117-0073/06

autor: Izba Skarbowa w Gdańsku

data: 2006-11-16

Decyzja

Na podstawie art.14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005r. nr 8 poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia ... na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Wejherowie z dnia 7 września 2006r. nr PB/OPD/415-91/06/RC w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego

• uznając, że zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie utrzymuje się w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

Uzasadnienie

Pismem z dnia 7 czerwca 2006r. (uzupełnionym w dniach 7 i 19 sierpnia oraz 1 września) Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Podatnik w dniu 28.12.2000r. nabył udział w gruncie, na którym zgodnie z zawartą umową realizowane było wspólne przedsięwzięcie polegające na wybudowaniu budynku wielomieszkaniowego z przeznaczeniem części lokali na wynajem. Podatnik - jako Inwestor - w ramach przysługującego udziału we współwłasności nieruchomości czerpać miał dochody z przeznaczonego na wynajem oznaczonego lokalu. Realizację tego zadania powierzono Inwestorowi Zastępczemu. Wydatki związane z realizacją umowy nie zostały ujęte w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej prowadzonej przez Podatnika. Jednocześnie Podatnik świadczył na rzecz Inwestora Zastępczego usługi, wartość których wykazał jako przychód należny z tej działalności. W 2002r. Inwestor Zastępczy stał się niewypłacalny, w związku z czym zawarto porozumienie, na mocy którego m. in. część przysługujących za wykonane usługi należności została skompensowana z zobowiązaniem z tytułu wybudowanego lokalu mieszkalnego. W konsekwencji do zapłaty za nabyte mieszkanie pozostała - zgodnie z wystawioną fakturą VAT - kwota 94.011,14 zł. Kwota ta została uregulowana poprzez kompensatę z wierzytelnością, która przysługiwała jednemu z podwykonawców Inwestora Zastępczego i została nabyta m. in. przez Podatnika w dniu 14.02.2003r. w drodze umowy cesji. W dniu 09.06.2004r. nabyte mieszkanie zostało sprzedane a przychód uzyskany ze sprzedaży został w części przeznaczony na zapłatę nabytej wierzytelności.

W związku z powyższym powstała wątpliwość czy sprzedaż tej nieruchomości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Podatnika - w związku z tym, że zbywane mieszkanie było przedmiotem rozliczeń wzajemnych wierzytelności za usługi wykonane przez niego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, które były opodatkowane zarówno podatkiem dochodowym jak i podatkiem VAT, jego sprzedaż nie podlega zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu.

Postanowieniem z dnia 7 września 2006r. nr PB/OPD/415-91/06/RC/, w którym jako stronę wskazano Podatnika oraz współwłaściciela mieszkania, Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że stanowisko Podatnika jest nieprawidłowe, bowiem odpłatne zbycie mieszkania nie stanowiło czynności w ramach działalności gospodarczej wykonywanej przez Wnioskodawcę w tym zakresie w sposób ciągły i zorganizowany. Zarówno nabycia jak i zbycia nieruchomości dokonał on jako osoba fizyczna, a nie przedsiębiorca. W związku z tym, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 28 ust.1 i 2 ustawy.

Podatnik korzystając z przysługującego mu prawa wniósł zażalenie, w uzasadnieniu którego wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna i nie może mieć znaczenia w tym momencie w jakim charakterze występuje - czy jako osoba fizyczna czy jako prywatna - gdyż podatki i zobowiązania płaci niezależnie od firmy i jako osoba prywatna. Faktycznie w 2000r. nabył udział w gruncie celem realizacji wspomnianego wspólnego przedsięwzięcia, jednakże od 2001r. Inwestor Zastępczy nie wywiązywał się względem niego z zawartych na świadczenie usług umów, więc nie miał za co spłacać budowy przedmiotowego mieszkania. W związku z jego niewypłacalnością w 2002r. zawarto porozumienie, na mocy którego skompensowano wzajemne należności i zobowiązania. Ponadto z jednym z podwykonawców Inwestora Zastępczego zawarł cesję na udziały wymienionego mieszkania, które zostało przeznaczone na sprzedaż i dlatego kosztów budowy nie wliczył w koszty działalności. Ponieważ rozliczenie między Podatnikiem a wspomnianym podwykonawcą nastąpiło po sprzedaży mieszkania, więc nie może być mowy o kupnie przez niego wierzytelności. Było to trójstronne porozumienie pomiędzy Podatnikiem wraz z współwłaścicielem mieszkania, Inwestorem Zastępczym a jego podwykonawcą celem zniesienia zadłużenia.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. nr 14 poz. 176 ze zm.) zwanej dalej ustawą, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991r, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...).

Stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Podatek od tego dochodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy.

Z powołanych uregulowań prawnych wynika, że sprzedaż (zamiana) nieruchomości i praw majątkowych nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdy odpłatne zbycie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub, gdy między datą nabycia a datą sprzedaży minęło co najmniej pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przedstawionym stanie faktycznym niesporne jest, że między datą nabycia a datą odpłatnego zbycia lokalu nie upłynął okres pięcioletni. Pozostało zatem rozstrzygnąć, czy zbycie przedmiotowego lokalu nastąpiło w ramach wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy, ilekroć mowa o pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej to czynność prawna stanowiąca realizację przedmiotu działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie zakup oraz sprzedaż mieszkania nie zostały ujęte odpowiednio w kosztach ani przychodach pozarolniczej działalności gospodarczej. Mieszkanie nie stanowiło również składnika majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z tym jego odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu tej działalności. Okoliczność, że zapłata za nabyte mieszkanie nastąpiła poprzez kompensatę z należnościami, których źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie daje podstaw do zakwalifikowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży do tego źródła. Bez wpływu na kwalifikację pozostaje również fakt, że skompensowane należności zostały już - jako przychód należny z działalności gospodarczej - opodatkowane podatkiem dochodowym. Przywołany na wstępie art. 10 ust. 1 pkt 8 nie wyłącza z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym sprzedaży nieruchomości i praw, o których mowa w tym przepisie w sytuacji, gdy ich nabycie nastąpiło za dochody już opodatkowane. Bez znaczenia dla oceny przedmiotowej sprzedaży pozostaje także okoliczność, że mieszkanie to sprzedano ze stratą. Zgodnie bowiem z przywołanym art. 28 ustawy podatek ustalany jest od uzyskanego przychodu a nie dochodu. Również fakt dokonania zapłaty za nabytą w dniu 14.02.2003r. wierzytelność dopiero po sprzedaży mieszkania pozostaje bez wpływu na kwalifikację uzyskanego przychodu do określonego źródła. Ponadto Dyrektor Izby Skarbowej zauważa, że nawet gdyby przedmiotowe mieszkanie stanowiło składnik majątku w prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej, to przychód uzyskany z jego sprzedaży nie stanowiłby przychodu z tego źródła. Wynika to z treści art. 14 ust 2c ustawy z dnia 26.07.1991r., który stanowi: do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 28 stosuje się odpowiednio.

Reasumując Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku stwierdza, że przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

W tym stanie faktycznym i prawnym argumenty Podatnika zawarte w zażaleniu pozostają bez wpływu na stanowisko zajęte przez organ I instancji.

Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku zwraca uwagę, że zgodnie z art. 14a § 1 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, (...) na pisemny wniosek podatnika (...) ma obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w jego indywidualnej sprawie. Zgodnie z art. 14a § 4 wymienionej ustawy udzielenie interpretacji (...) następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Postanowienie powinno zawierać wszystkie niezbędne elementy wymagane przez art. 217 Ordynacji, w tym oznaczenie strony. Stosownie do treści art. 133 § 1 ustawy z dnia 29.08.1997r. stroną jest podatnik, który ze względu na swój interes prawny żąda czynności organu podatkowego. Biorąc pod uwagę powyższe Naczelnik Urzędu Skarbowego, w sytuacji złożenia wspólnego wniosku przez dwóch podatników, miał obowiązek wydania odrębnego (pomimo jednakowej treści) postanowienia dla każdego podatnika. Powyższe uchybienie nie ma wpływu na treść postanowienia, które (jak wyżej wskazano) Dyrektor Izby Skarbowej uznaje za prawidłowe. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie organ odwoławczy - stwierdzając uchybienie - nie jest zobligowany do wydania orzeczenia o kasacyjnym charakterze w sytuacji, gdy nowe postanowienia zawierałyby tę samą treść. Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku naprawia powyższą wadę postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego poprzez wydanie odrębnej decyzji dla każdego podatnika.