Według jakich zasad należy opodatkować i rozliczyć przychody uzyskiwane jako wynagrodzenie za pełnienie obowiązków administratora wynajmowanej nieruchomości?

sygnatura: PD2-4151-85/06

autor: Izba Skarbowa w Kielcach

data: 2006-06-30

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Kielcach zmienia z urzędu postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach z dnia 9.05.2006 r. znak: OG/005/50/PDI/415-9/2006 w zakresie interpretacji przepisów prawa podatkowego dla podatnika, dotyczące opodatkowania przychodów uzyskiwanych w związku z pełnieniem funkcji administratora nieruchomości.

Pismem z dnia 24.02.2006 r. uzupełnionym w dniu 13.03.2006 r. podatnik zwrócił się do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach z zapytaniem, według jakich zasad powinien rozliczyć podatek dochodowy od uzyskiwanych, co miesiąc przychodów w wysokości 300,00 zł., za prowadzenie spraw administracyjnych związanych z najmem lokali w budynku, który jest współwłasnością 5 osób, w tym podatnika.

Zdaniem wnioskującego przychód osiągany z prowadzenia spraw administracyjnych związanych z najmem lokali powinien rozliczać kwartalnie według zasad ogólnych poprzez składanie deklaracji PIT-5 (poz. 23-najem, podnajem lub dzierżawy oraz inne dochody o podobnym charakterze) po osiągnięciu kwoty wolnej od podatku, tj. 2.790,00 zł.

W dniu 9.05.2006 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Kielcach wydał postanowienie znak: OG/005/50/PDI/415-9/2006, w którym stwierdził nieprawidłowość stanowiska prezentowanego przez wnioskodawcę.

W uzasadnieniu organ podatkowy pierwszej instancji wskazał, iż uzyskiwane, co miesiąc wynagrodzenie w związku z pełnieniem obowiązków administratora wynajmowanej nieruchomości ma charakter ciągły. Zgodnie ze stanem rzeczywistym przedstawionym przez wnioskodawcę nie stanowi przychodów z tytułu umowy zlecenia, umowy ze stosunku pracy, czy też przychodu z najmu, gdyż taki rodzaj umowy nie został zawarty. Według organu pierwszoinstancyjnego podatnik winien zgłosić działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, opodatkować ją na zasadach ogólnych i prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Dyrektor Izby Skarbowej w Kielcach stwierdza, iż w/w postanowienie zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa i dlatego na podstawie art. 14b § 5 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa zmienia go niniejszą decyzją.

Jak wynika z wniosku z dnia 24.02.2006 r. uzupełnionego w dniu 13.03.2006 r. podatnik pełni obowiązki administratora i jednocześnie jest jednym z pięciu współwłaścicieli budynku z lokalami mieszkalnymi na wynajem. Zgodnie z pkt 7 protokółu z zebrania współwłaścicieli nieruchomości podatnikowi powierzono prowadzenie spraw administracyjnych związanych z nieruchomością. Za tę czynność według podatnika otrzymuje miesięcznie kwotę 300,00 zł.

Zdaniem organu drugiej instancji podatnik wykonuje umowny zarząd nieruchomością wspólną i z tego tytułu otrzymuje wynagrodzenie. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych kwalifikuje tego rodzaju przychody jako uzyskiwane z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 13 pkt 8 lit. b. Powierzenie podatnikowi na zebraniu współwłaścicieli obowiązków administrowania wspólną nieruchomością, należy zakwalifikować jako umowę zlecenia zawartą pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, w której lokale są wynajmowane. Usługa ta jest przez podatnika wykonywana wyłącznie dla potrzeb przedmiotowej nieruchomości, w ramach zarządu rzeczą wspólną.

Zgodnie, bowiem z treścią art. 13 pkt 8 lit. b ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) - za przychody z działalności wykonywanej osobiście uważa się przychody z tytułu wykonywania usług, na podstawie umowy zlecenia lub umowy o działo, uzyskiwane wyłącznie od właściciela (posiadacza) nieruchomości, w której lokale są wynajmowane, lub działającego w jego mieniu zarządcy albo administratora - jeżeli podatnik wykonuje te usługi wyłącznie dla potrzeb związanych z tą nieruchomością (...).

Jednocześnie stosownie do postanowień art. 22 ust. 9 pkt 4 powołanej ustawy - w przypadku uzyskiwania przychodów z tytułów określonych w art. 13 pkt 2, 4, 6, i 8 przysługują koszty uzyskania przychodów - w wysokości 20% uzyskanego przychodu, z tym, że koszty te oblicza się od przychodu pomniejszego o potracone przez płatnika w danym miesiącu składki na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2 lit. b, których podstawę wymiaru stanowi ten przychód. Zgodnie z przepisem art. 44 ust. 1a pkt 3 w/w ustawy podatkowej - podatnicy osiągający dochody bez pośrednictwa płatników z tytułów określonych w art. 13 pkt 2, 4 6-9, (...), są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy, według zasad określonych w ust. 3a.

Zgodnie z przepisem ust. 3a tego artykułu - podatnicy uzyskujący dochody, o których mowa w ust. 1a, są obowiązani wpłacać zaliczki miesięczne w wysokości 19% dochodu za miesiące, w których uzyskali ten dochód, w terminie do dnia 20 następnego miesiąca za miesiąc poprzedni, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania podatkowego. W terminach płatności zaliczek podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym, którymi kierują naczelnicy urzędów skarbowych właściwi według miejsca zamieszkania podatników, deklaracje według ustalonego wzoru (PIT-53). Za dochód, o którym mowa w zdaniu pierwszym, uważa się uzyskane w ciągu miesiąca przychody po odliczeniu kosztów uzyskania w wysokości określonej w art. 22 ust. 2 lub 9 oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenia społeczne, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 2, opłaconych w danym miesiącu. Podatnik przy obliczaniu zaliczki może stosować zamiast stawki 19% odpowiednio stawkę 30%, 40%.

Przychód uzyskany ze źródła, o którym mowa w art. 13 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu, dochód oraz należną zaliczkę z tego tytułu podatnik winien wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-36 za rok 2005 w poz. 58-62.