Czy istnieje obowiazek zapłaty podatku od całości kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, jeśli część tego przychodu przeznaczono na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania?
sygnatura: ZP1/I-4117/I-10/05
autor: Izba Skarbowa w Lublinie Ośrodek Zamiejscowy w Zamościu
data: 2005-09-08
| słowa kluczowe: | spłata kredytu, sprzedaż mieszkania |
D E C Y Z J A
Na podstawie art. 14b § 2 i § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005r. Nr 8, poz.60) po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 30.06.2005r. na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia 21.06.2005r. Nr PO/415-10/05 w zakresie interpretacji prawa podatkowego orzekam:
- odmówić zmiany zaskarżonego postanowienia.
U Z A S A D N I E N I E
W dniu 25.03.2005r. Podatniczka zwróciła się do Urzędu Skarbowego z zapytaniem (uzupełniony w dniu 15.04.2005r.) w zakresie obowiązku zapłaty 10%-wego zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania zakupionego w sierpniu 2001r. na zakup którego (w części) został zaciągnięty kredyt, a zbycie nastąpi przed upływem 5 lat od dnia zakupu.
W ocenie Podatniczki kwota spłaconego kredytu nie podlega zryczałtowanemu podatkowi, ponieważ kwota ta nie stanowiła przychodu.
Organ I instancji wydał postanowienie z dnia 21.06.2005r. Nr PO/415-10/05 o interpretacji przepisów podatkowych, w których stwierdził, iż stanowisko Podatniczki przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe, a opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega cała kwota przychodu.
Na wydane postanowienie zostało wniesione w terminie zażalenie (uzupełnione pismem z dnia 23.07.2005r.).
W zażaleniu Podatniczka zarzuca zaskarżonemu postanowieniu, iż błędnie przyjęto cała kwotę jako przychód ze sprzedaży ponieważ tylko w części można ją uznać za kwotę przychodu. Pani zdaniem kwota zaciągniętego, a potem oddanego w całości kredytu nie podlega zryczałtowanemu podatkowi, ponieważ nie stanowi Pani przychodu. Wskazuje Pani, iż warunkiem zakupu mieszkania było zaciągnięcie kredytu, którego to cała kwota została przez bank przelana na konto sprzedającego nabywane przez Podatniczkę mieszkanie, a od dnia zaciągnięcia kredytu została ustanowiona na rzecz banku hipoteka kaucyjna zdjęta dopiero przy sprzedaży mieszkania po wyrażeniu przez bank zgody na tę sprzedaż i po wpłaceniu należnej kwoty bezpośrednio na konto banku. Na potwierdzenie słuszności swojego stanowiska Podatniczka przekazała pismem z dnia 23.07.2005r. akt notarialny Rep. A 943/2005 z dnia 11.04.2005r. - przedwstępna umowa sprzedaży zawarta pod warunkiem, akt notarialny Rep. A 991/2005 z dnia 18.04.2005r. - Umowa sprzedaży oraz pismo Kredyt Bank Oddział z dnia 12.07.2005r. Nr 1803/EH/187/03 dot. spłaty kredytu przeznaczonego na zakup własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Ustosunkowując się do powyższych zarzutów stwierdzam co następuje:
Według unormowania zawartego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy z dnia 26 lipa 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 1993r. Nr 90, poz.416 z późn.zm.) źródłem przychodu z którego dochód podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w cyt. ustawie, jest m.in. sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli jest ona dokonana w ściśle określonym terminie tj. przed upływem 5 lat od daty jego nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie.
W myśl art. 19 ust. 1 cyt. ustawy przychodem ze sprzedaży przedmiotowego prawa jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży. Z brzmienia zapisu "koszty sprzedaży" należy wywieźć, iż są to koszty związane z samą czynnością sprzedaży, a więc koszty o których mowa w § 10 umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawartej w dniu 18.04.2005r. Rep. A 991/2005.
Z zapisu art. 28 ust. 2 wynika zaś, iż podatek od dochodu ze sprzedaży praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.Z treści zaś art. 19 ust. 1 ustawy wywieźć należy wniosek, że skoro przychodem jest wartość prawa majątkowego wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, to bez znaczenia dla celów podatkowych jest okoliczność, czy cena została w całości zapłacona do rąk sprzedającego.Zapłatę ceny sprzedaży można bowiem wyrazić nie tylko w pieniądzu, lecz również poprzez inne określenie jego wartości, w tym m.in. przez zwolnienie sprzedającego z długu oraz koszty wykreślenia hipoteki.Taki sposób rozliczenia się sprzedającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu jakim jest określenie ceny sprzedaży, która faktycznie wymieniona została w § 3 aktu notarialnego z dnia 18.04.2005r. Nr Per. A 991/2005.Stąd też w wyniku dokonanej sprzedaży Podatniczka uzyskała przychód w wysokości 72.000 zł (§ 3 aktu notarialnego) podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje fakt, iż z otrzymanych kwot w łącznej wysokości 72.000 zł określonych w § 6 aktu notarialnego Rep. A 943/2005 z dnia 11.04.2005r. zobowiązała się Pani spłacić pozostałą kwotę kredytu (potwierdzenie - zaświadczenie Kredyt Bank z dnia 12.07.2005r. Nr 1803/EH/187/03) jako warunek sprzedaży przedmiotowego prawa własności, gdyż nie ma to wpływu na cenę określoną w w/wym. akcie notarialnym.
W związku z powyższym zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a w/cyt. ustawy o podatku dochodowym wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit.a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
Cytowany przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie zawiera możliwości uzyskania ulgi w sytuacji przeznaczenia kwot uzyskanych ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywany lokal, a uwzględnia jedynie kwestię ewentualnych przedpłat, zadatków lub kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe przed uzyskaniem przychodów, ale w celu sfinansowania celu mieszkaniowego wymienionego w tym przepisie, a następnie spłacenia tego kredytu ze środków uzyskanych ze sprzedaży.
Intencją zapisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy jest zachęcenie (poprzez ustawowe zwolnienie podatkowe osób uzyskujących przychód ze sprzedaży nieruchomości, praw majątkowych itp. do przeznaczenia pieniędzy pochodzących z tego źródła nie na cele związane z konsumpcją, lecz wydatkowanie ich na trwałe dobra zaspakajające przede wszystkim ich własne potrzeby mieszkaniowe.
Zwolnienie takie polega na preferowaniu przeznaczenia wydatków, uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na zakup drugiej, a nie udzielenie pomocy w spłatach należności związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, której podatnik właśnie się pozbył.
Odnosząc się do wniosku Podatniczki z dnia 23.07.2005r. organ odwoławczy wyjaśnia, iż materiały dowodowe przedłożone przy w/wym. piśmie tj. akty notarialne z dnia 11.04.2005r. Rep. A 943/2005 i 18.04.2005r., Rep. A 991/2005 oraz zaświadczenie z Kredyt Bank z dnia 12.07.2005r. Nr 1809/EH/187/03 poddane zostały dogłębnej analizie w postępowaniu zażaleniowym (przekazane pismem z dnia 23.07.2005r.) a mające odzwierciedlenie w treści niniejszej decyzji.
Ustosunkowując się do wniosku o wstrzymanie wykonania w/wym. postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego wskazać należy iż wniosek w tym zakresie jest bezprzedmiotowy. Przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa - dot. instytucji wstrzymania wykonania decyzji - nie mają zastosowania do postanowień wydanych w trybie art. 14a wyż. cyt. ustawy.
W niniejszym stanie faktycznym i prawnym stanowisko organu podatkowego I instancji należało uznać za prawidłowe. Zatem brak jest podstaw do zmiany zaskarżonego postanowienia.
Biorąc pod uwagę powyższe orzeczono jak w sentencji.