czy koszty poniesione w związku ze zwrotem na rzecz Zbywcy nieruchomosci wydatków poniesionych przez niego na opłatę za użytkowanie wieczyste za okres wskazany w umowie stanowią dla ?E? koszt uzyskania przychodu.

sygnatura: 1401/BP-II/4210-1/07/KO

autor: Izba Skarbowa w Warszawie

data: 2007-02-12

DECYZJA

Na podstawie art. 233 w związku z art. 239 i art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ? Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 Nr 8 poz. 60), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, po rozpatrzeniu zażalenia Sp. z o.o. ?E? z dnia 22.12.2006 r. wniesionego na postanowienie Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie Nr 1472/ROP1/423-350/06/MC z dnia 12.12.2006 r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie Spółki

orzeka

- zmienić postanowienie wydane przez Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie Nr 1472/ROP1/423-350/06/MC z dnia 12.12.2006 r. dotyczące możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opłaty za wieczyste użytkowanie i uznać stanowisko Spółki zawarte we wniosku z dnia 26.10.2006 r. za prawidłowe.

Uzasadnienie

Strona zwróciła się wnioskiem z dnia 26.10.2006 r. o udzielenie pisemnej interpretacji w trybie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
Z przedstawionego przez Podatnika stanu faktycznego wynika, że Spółka ?E? umową z dnia 06.02.2006 r. nabyła nieruchomość. Wraz z nieruchomością nabyła także prawo użytkowania wieczystego działki, na której znajduje się nieruchomość będąca przedmiotem transakcji.
Spółka zwróciła się z zapytaniem czy koszty poniesione w związku ze zwrotem na rzecz Zbywcy wydatków poniesionych przez niego na opłatę za użytkowanie wieczyste za okres wskazany w umowie stanowią dla ?E? koszt uzyskania przychodu.
Zdaniem Spółki wydatki związane ze zwrotem na rzecz Zbywcy części opłaty za użytkowanie wieczyste działki będą mogły być przez ?E? w pełni zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Postanowieniem z dnia 12.12.2006 r. nr 1472/ROP1/423-350/06/MC Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie uznał stanowisko Strony za nieprawidłowe.
W uzasadnieniu stwierdzono, że na podstawie art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę roczną wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłatę wnosi ten kto był użytkownikiem nieruchomości na dzień 1 stycznia danego roku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie ustanawiają proporcjonalnego liczenia i poboru opłaty w przypadku zmiany właściciela w ciągu roku, nie regulują także kwestii częściowego wnoszenia opłaty przez różne podmioty. Zdaniem organu I instancji z żadnego przepisu nie wynika natomiast obowiązek zwrotu przez nabywcę poniesionych przez Zbywcę opłat, a co za tym idzie możliwość zaliczenia przez Nabywcę w koszty uzyskania przychodu proporcjonalnej części opłaty za użytkowanie wieczyste zwróconej Zbywcy.

W dniu 22.12.2006 r. pełnomocnik Spółki złożył zażalenie na w/w postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego zarzucając mu nieprawidłową wykładnię art. 15 ust. 1 oraz art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W uzasadnieniu stwierdzono, że podatnik może zaliczyć poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów w sytuacji gdy jest w stanie wykazać, że ich poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na uzyskanie przychodu. Strony uzgodniły, że elementem umowy będzie warunkowe zobowiązanie kupującego do zwrotu części opłaty rocznej za prawo użytkowania wieczystego. Bez tego Strona nie nabyłaby budynku a co za tym idzie nie uzyskiwałaby przychodów.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku Spółki oraz postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego , Dyrektor Izby Skarbowej stwierdza jak niżej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów enumeratywnie wymienionych w art. 16 ust. 1. Podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wydatków, pod warunkiem, że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty, które pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo skutkowym z przychodami podatkowymi, jak również koszty pośrednie, których powiązanie z konkretnym przychodem nie jest możliwe, ale dla prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa poniesienie ich jest uzasadnione i podmiot zobowiązany jest do ich poniesienia. Zgodnie z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów dokonana przez jednostkę winna brać pod uwagę przeznaczenie wydatku, jego celowość i zasadność dla funkcjonowania podmiotu oraz potencjalną możliwość przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodów. Wydatki z tytułu podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste zwykle klasyfikowane są jako wydatki pośrednie, ponieważ ich charakter nie znajduje odzwierciedlenia w danym przychodzie.
Zgodnie z zapisami umowy zawartej pomiędzy Stroną a Zbywcą, do zapłaty opłaty za użytkowanie wieczyste działki za 2006 r. zobowiązany jest Zbywca. Z kolei ?E? zobowiązana jest do zwrócenia na rzecz Zbywcy kwoty stanowiącej proporcjonalną część opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki będącej przedmiotem transakcji tj. za okres od 06.02.2006 r. do końca roku. Zatem Podatnik zawierając umowę nabycia prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynku zobowiązał się również warunkowo, do zwrotu części opłaty za użytkowanie wieczyste. Jak wynika z akt sprawy bez tego postanowienia umowa nie doszłaby do skutku. W konsekwencji ?E? nie nabyłaby budynku, który stanowi główne źródło jej przychodów. Zgodzić należy się ze Stroną, że opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, o których mowa w art. 238 k.c. mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego i tak jak inne świadczenia cywilnoprawne mogą być przedmiotem regulacji umownych.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10.11.2000 r. IV CKN 164/00 stwierdził: ?Przedmiot użytkowania wieczystego wcale nie musi pozostawać we władaniu wieczystego użytkownika skoro nie jest wyłączony z obrotu. Przypisany temu prawu obowiązek świadczenia przypisanej w art. 238 kc opłaty rocznej natomiast, wprawdzie dzieli losy tego prawa, niemniej jednak nie w takim znaczeniu, żeby nie można było w drodze swobody kształtowania stosunków cywilnoprawnych (art. 353 kc) przerzucić tego prawa na osobę nie będącą wieczystym użytkownikiem?.
Jednocześnie należy zauważyć, że z przedstawionych w zażaleniu postanowień zawartej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku wynika, że obowiązek zapłaty części opłaty za użytkowanie wieczyste ma charakter warunkowy (pozytywna opinia organu podatkowego). Na dzień sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz budynku nie istniało roszczenie o zwrot w/w opłaty. Należy zatem uznać, że zwrot opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za okres od 06.02.2006 r. do końca tego roku nie jest elementem ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego (art. 16g ust. 3 ustawy).
Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Strony mogły więc umówić się na częściowy zwrot opłaty za użytkowanie wieczyste.
Reasumując stwierdzić należy, że zobowiązanie Spółki do zwrotu opłaty za użytkowanie wieczyste było warunkiem zawarcia umowy przeniesienia własności budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu. Nieruchomości te są wykorzystywane w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Spółka ma prawo do zaliczenia określonych w umowie cywilnoprawnej wydatków związanych z opłatą za wieczyste użytkowanie do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 ? mimo faktu, że to nie zainteresowana bezpośrednio na podstawie art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wniosła sporną opłatę do odpowiedniego urzędu.
Decyzja jest ostateczna w administracyjnym toku postępowania.