Czy przeznaczenie przychodu ze sprzedzaży nieruchomości z prowadzoną budową budynku mieszkalnego w ciągu dwóch lat od dnia zbycia na nabycie działki nie będącej gruntem pod budowę budynku mieszkalnego korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

sygnatura: IPB2/4117-41/06/3

autor: Izba Skarbowa w Katowicach

data: 2006-11-02

D E C Y Z J A

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ? Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 23.08.2006 r. wniesionego przez podatnika na postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Katowicach z dnia 11.08.2006 r. uznające za nieprawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17.05.2006 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości wraz z prowadzoną budową domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na zakup nieruchomości położonej w B. składającej się z działek pgr ..../13 oraz pgr ..../1? Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach odmawia zmiany postanowienia organu pierwszej instancji.

U Z A S A D N I E N I E

Pismem z dnia 17.05.2006 r. podatnik zwrócił się do Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Katowicach z wnioskiem o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w ww. piśmie wynika, iż:
- w dniu 18.11.2004 r. aktem notarialnym Repertorium A Nr ..../2004 podatnik nabył nieruchomość położoną w B. składającą się z działek: pgr ..../13, pgr ..../14 oraz w połowie działkę pgr ..../1,
- powierzchnia łączna działek pgr ..../13 i pgr ...../14 wynosi 0,1704 ha,
- działka pgr ...../1 stanowi częściowo drogę dojazdową do pgr ...../13 i ...../14,
- przedmiotowe działki położone są na terenie, w którym z dniem 1.01.2003 r. plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta B. stracił moc i przestał obowiązywać, natomiast zgodnie z poprzednim planem zagospodarowania przestrzennego parcele te usytuowane były na terenie budowlanym,
- Prezydent Miasta B., decyzją z dnia 25.11.2003 r. o warunkach zabudowy, ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na pgr ...../14,
- ww. decyzja, postanowieniem Prezydenta Miasta B. z dnia 26.11.2004 r. została przeniesiona z poprzedniego właściciela na osobę podatnika, bez zmian w tekście decyzji,
- zgodnie z wyjaśnieniami uzyskanymi w dniu 16.05.2006 r. w wydziale Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta B. do chwili obecnej nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki i do momentu jego uchylenia ww. decyzja o warunkach zabudowy pozostaje w mocy.

Zdaniem wnioskodawcy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości wraz z prowadzoną budową domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej, przeznaczony na nabycie (aktem notarialnym Repertorium A NR ..../2004) ww. nieruchomości składającej się m.in. z działek pgr ..../13 i pgr ..../1 może być uznane za spełnienie deklaracji o wydatkowaniu tego przychodu w ciągu dwóch lat na własne cele mieszkaniowe.

Postanowieniem z dnia 11.08.2006 r. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Katowicach uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe.

Pismem z dnia 23.08.2006 r. podatnik wniósł zażalenie na ww. postanowienie stwierdzając, iż działki pgr ..../13 i pgr ..../14 stanowią jedną całość, której obrys jest zbliżony do prostokąta o łącznej powierzchni 0.1704 ha, wobec czego trudno jest znaleźć logiczne uzasadnienie, by fragment narożnika (którym jest działka pgr ..../13) tego prostokątnego gruntu o powierzchni zaledwie ok. 40 m#178; miała być traktowana oddzielnie. Ponadto przyznaje, że decyzja zabudowy dotyczy tylko działki pgr ..../14, jednak trudno sobie wyobrazić by działka pgr ..../13 tak zlokalizowana mogła być traktowana bez związku z działką pgr ..../14.

Rozpatrując zażalenie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdza, co następuje:

Biorąc pod uwagę fakt, iż z wniosku podatnika z dnia 17.05.2006 r. o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, nie wynika w którym roku nastąpiła sprzedaż nieruchomości wraz z prowadzoną budową domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej (tj. czy w 2002 r. czy też 2003 lub 2004 r.) w celu skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze złożonym oświadczeniem, że przychód z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży przeznaczony zostanie na własne cele mieszkaniowe, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w niniejszej decyzji powołuje odpowiednie przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2002, 2003 i 2004 r.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach zauważa, iż organ pierwszej instancji na pisemny wniosek podatnika w zakresie przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na zakup działki pgr ..../14, udzielił pisemnej interpretacji odrębnym postanowieniem.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm. ? w brzmieniu obowiązującym zarówno w 2002 r., jak i w latach następnych), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującej 2002 r. wynika, iż:
- z jej art. 28 ust. 1 ? dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Z ustępu 2 tego artykułu wynika natomiast, że podatek od dochodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a),
- z jej art. 21 ust. 1 pkt 32. lit. a) ? wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Z treści ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązującej w 2003 r. i 2004 r. wynika, iż:
- z jej art. 28 ust. 1 ? przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Z ust. 2 tego artykułu, że podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Z ust. 2a) tego artykułu natomiast, że zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e),
- z jej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ? wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie:
w 2003 r. - budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
w 2004 r. - m. in. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdza, iż w przedmiotowym przypadku istotnym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu. Zatem ma znaczenie fakt, czy wydzielone geodezyjnie działki pgr ..../13, pgr ..../14 i pgr ..../1 w dniu nabycia stanowiły grunty pod budowę budynku mieszkalnego, czy też nie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku z dnia 17.05.2006 r. wynika jednoznacznie, iż działki pgr ..../13 i pgr ..../1 w dniu nabycia (tj. 18.11.2004 r.) nie posiadały charakteru gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, ponieważ charakter taki utraciły z dniem 01.01.2003 r. Z dniem tym bowiem plan zagospodarowania przestrzennego miasta B. utracił moc a do obecnej chwili nie ma uchwalonego nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Należy zauważyć, iż działki pgr ..../14 i pgr ..../13 stanowią oddzielne, wyodrębnione geodezyjnie powierzchnie, w związku z czym nie można je traktować jako jedną całość. Sam podatnik w zażaleniu z dnia 23.08.2006 r. stwierdza, że ?Nigdzie nie zdobyłem wyjaśnień dla przyczyny takiego podziału geodezyjnego tj. uzasadnienia dla wydzielenia geodezyjnego takiego skrawka z całości?.

Zatem w świetle powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ze zwolnienia od podatku dochodowego nie korzysta przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej przez podatnika na nabycie wydzielonej geodezyjnie działki pgr ..../13 oraz udziału w działce pgr ..../1, ponieważ na dzień ich nabycia nie stanowiły gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Biorąc powyższe pod uwagę, brak jest przesłanek do dokonania zmiany zaskarżonego postanowienia.

Decyzja niniejsza, na mocy art. 143 Ordynacji podatkowej, została wydana z upoważnienia Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Decyzja jest ostateczna. Służy na nią skarga (w dwóch egzemplarzach) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2 za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (adres do korespondencji: Izba Skarbowa w Katowicach ? Ośrodek Zamiejscowy ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała) w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji.