Czy nabycie udziałów w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w ten sposób, że dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości zawierają umowę odpłatnego ustanowienia odrębnej własności 5 lokali na rzecz tylko jednego ze współwłascicieli, a zapłata następuje poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności współwłaścicieli, spełnia przesłanki zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od ośób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości aktem notarialnym z dnia 31.12.2002 r.?

sygnatura: IPB2/4117-27/06/3

autor: Izba Skarbowa w Katowicach

data: 2006-10-17

D E C Y Z J A

Na podstawie art. 14b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu zażalenia z dnia 18.07.2006 r. wniesionego przez podatnika, na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach uznające za nieprawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14.04.2006 r. (wpływ do urzędu w dniu 19.04.2006 r.), uzupełnione pismem z dnia 19.05.2006 r. (wpływ do urzędu w dniu 24.05.2006 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w kwestii: Czy w zaistniałym stanie faktycznym, nabycie przez Wnioskodawcę udziałów w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym w Warszawie, w ten sposób, że dotychczasowi współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości zawierają umowy odpłatnego ustanowienia odrębnej własności lokali 5 na rzecz tylko jednego ze współwłaścicieli, a zapłata następuje poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności współwłaścicieli, spełnia przesłanki zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości aktem notarialnym z dnia 31.12.2002 r.- Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach odmawia zmiany postanowienia organu pierwszej instancji.

U Z A S A D N I E N I E

Pismem z dnia 14.04.2006 r., które zostało uzupełnione pismem z dnia 19.05.2006 r. podatnik zwrócił się do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach z wnioskiem o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w ww. pismach wynika, iż:
- podatnik w dniu 31.12.2002 r. sprzedał nieruchomość,
- ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie,
- był w 1/2 właścicielem innego budynku mieszkalnego, tj. współwłaścicielem w połowie każdego z lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku,
- w 2003 r. i 2004 r. ze współwłaścicielem ww. nieruchomości zawarł, w formie aktów notarialnych, umowy ustanowienia odrębnej własności 5 lokali w wyniku czego stał się ich jedynym właścicielem,
- we wrześniu 2003 r. zawarł ze współwłaścicielem nieruchomości porozumienie, z którego wynika, iż zapłata za udziały w ww. lokalach nastąpiła w drodze potrącenia z wzajemnymi wierzytelnościami podatnika wobec współwłaściciela, dlatego też w dniu podpisania umów o ustanowienie odrębnej własności lokali strony nie czyniły żadnych spłat ani dopłat.

Podatnik do wniosku z dnia 14.04.2006 r. oraz pisma uzupełniającego z dnia 19.05.2006 r. załączył kserokopie, zawartych w formie aktów notarialnych, umów ustanowienia odrębnej własności ww. lokali z dnia 16.12.2003 r., z dnia 22.12.2003 r. oraz z dnia 11.03.2004 r.
Z § 4 ww. aktów wynika, iż podatnik i drugi ze współwłaścicieli ww. lokali oświadczają, iż "z tytułu zawarcia niniejszej umowy nie czynią między sobą żadnych spłat ani dopłat."

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nabycie udziałów w budynku położonym w Warszawie w ten sposób, że dotychczasowi współwłaściciele ww. nieruchomości zawierają umowy odpłatnego ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz tylko jednego ze współwłaścicieli (tj. podatnika), a zapłata następuje poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności współwłaścicieli, spełnia przesłanki zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego w grudniu 2002 r. ze sprzedaży nieruchomości położonych w Bytomiu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Postanowieniem z dnia 11.07.2006 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach uznał za nieprawidłowe ww. stanowisko podatnika.

Pismem z dnia 18.07.2006 r. podatnik wniósł zażalenie na ww. postanowienie, w którym stwierdza, iż stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu jest błędne. Według podatnika ustawodawca nie zabronił dokonywania zapłaty w drodze potrącenia, nie wskazał jak ma wyglądać technicznie "wydatkowanie przychodów", z przepisu nie można również wywieść, iż operować przy nabyciu nieruchomość należy tymi samymi pieniędzmi, które otrzymało się ze sprzedaży wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy.

Rozpatrując zażalenie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm. - w brzmieniu obowiązującym w roku 2002) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Z treści art. 28 ust. 1 ww. ustawy wynika, iż dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Podatek od dochodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) (art. 28 ust. 2 tej ustawy).
Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia zapłaty w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (art. 28 ust. 3 ww. ustawy).
Zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.
Zasady, o których mowa powyżej nie mają zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dokonania sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tej ustawy.
Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:
1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na nabycie gruntu, prawa wieczystego użytkowania gruntu, zakup, budowę, rozbudowę lub remont budynku albo jego części, przeznaczonych na cele rekreacyjne (art. 21 ust. 2 ww. ustawy).

Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych w terminie i wyłącznie na cele określone w wyżej przytoczonym przepisie.
Biorąc pod uwagę stan faktyczny sprawy oraz treść § 4 powyższych umów ustanowienia odrębnej własności ww. lokali zawartych w formie aktów notarialnych, tj. że strony "z tytułu zawarcia niniejszej umowy nie czynią między sobą żadnych spłat ani dopłat", Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdza, iż wnioskodawca nie wydatkował przychodu uzyskanego w 2002 r. z tytułu sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie bowiem z Małym Słownikiem Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 1994 r.:
- wydatkować - wyłożyć pieniądze na coś, mieć wydatki; zapłacić za coś,
- nabywać - otrzymać coś na własność za pieniądze lub przez wymianę; kupić.

Zgodzić należy się z poglądem podatnika, że ustawodawca nie nakazał wyodrębniania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na oddzielnych rachunkach bankowych, wobec czego wydatkowanie może nastąpić z innych środków pieniężnych podatnika (np. z wynagrodzenia ze stosunku pracy, umów zlecenia, itp.).

Jednak aby można było skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą być spełnione wszystkie przesłanki wynikające z treści tego przepisu.
Skoro z treści zawartych w formie aktów notarialnych umów z tytułu ustanowienia odrębnej własności lokali wynika, że strony nie czynią między sobą żadnych spłat ani dopłat, to bezprzedmiotowe w sprawie jest przedłożone porozumienie z dnia 26.09.2003 r.

Wobec powyższego brak jest przesłanek do dokonania zmiany zaskarżonego postanowienia.

Decyzja niniejsza, na mocy art. 143 Ordynacji podatkowej, została wydana z upoważnienia Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Decyzja jest ostateczna. Służy na nią skarga (w dwóch egzemplarzach) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2 za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (adres do korespondencji: Izba Skarbowa w Katowicach - Ośrodek Zamiejscowy ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała) w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji.