Czy zniesienie współwłasności w 2006r. i sprzedaż pojedynczo lub w całości swojego majątku przed upływem 5 lat powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli tak to od jakiej kwoty i w jakim procencie?

sygnatura: IBPBII/2/415-905/09/JG

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2009-12-09

Wniosek ORD-IN: [ 1710 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2009r. (data wpływu do Organu 14 września 2009r.), uzupełnionym w dniu 28 października 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku oraz zniesienia współwłasności - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2009r. wpłynął do Organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku oraz zniesienie współwłasności.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 13 października 2009r. wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 28 października 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 kwietnia 2006r. aktem notarialnym została zniesiona współwłasność nieruchomości. Zniesienie współwłasności spowodowało określenie odrębnych własności dla poszczególnych właścicieli aby każdy mógł swoją własnością dysponować. Tym samym dokonano fizycznego podziału lokali i pomieszczeń. W miejsce dotychczasowego wpisu w księgach wieczystych zamiast procentowych udziałów wpisano poszczególne lokale dla właścicieli. Wpisu dokonano w oparciu o wycenę poszczególnych pomieszczeń z 2005r. Całość wyceniono na sumę 709.000,00 zł, z tego #189; otrzymała Gmina K. drugą część po 1/6 pozostali współwłaściciele. Wnioskodawczyni 1/6 udziału w całości nabyła w drodze dziedziczenia po rodzicach, śmierć ojca w 1959r. śmierć matki w 1991r. Wpisu do księgi wieczystej dokonano w 1991r. Wnioskodawczyni wskazała, że zniesienie współwłasności umożliwiło podział i odrębność poszczególnych pomieszczeń i lokali. Wnioskodawczyni została właścicielką mieszkania nr 1 i nr 8 oraz lokalu użytkowego zamiast dotychczasowego wpisu 1/6 części całości. Na każde pomieszczenie założono odrębne księgi wieczyste. Wnioskodawczyni zaznaczyła, że zniesienie współwłasności w 2006r. spowodowało, że jej dotychczasowy udział 1/6 całości zwiększył się o kwotę 11.116,67 zł na rzecz jednej ze współwłaścicielek i kwota ta została zapłacona. W 2007r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży mieszkania nr 8 za kwotę 124.000,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy zniesienie współwłasności w 2006r. i sprzedaż pojedynczo lub w całości majątku przed upływem 5 lat powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli tak to od jakiej kwoty i w jakim procencie...

Czy sprzedając pozostałe lokale wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku...

Zdaniem wnioskodawczyni, od sprzedaży swojego majątku nie powinna płacić podatku dochodowego, gdyż w wyniku zniesienia współwłasności w 2006r. nie uzyskała nic poza tym co miała. Zmieniona została forma wpisu do księgi wieczystej; zamiast 1/6 części całości ustanowiono odrębność każdego lokalu, wpisując w to miejsce zgodnie z wyceną poszczególne lokale dla każdego właściciela. Zniesienie współwłasności umożliwiło właścicielom dysponowanie swoim majątkiem w dowolny sposób. Każdy ze współwłaścicieli zachował swoje udziały tj. Gmina K. #189; całości, pozostali po 1/6 z całości tak jak było przed zniesieniem współwłasności.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A contrario jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono nowe, obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości (udziałów) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób ich nabycia.

Zatem dla ustalenia jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie, istotne jest ustalenie daty nabycia udziałów w przedmiotowych nieruchomościach (lokalach).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że:

• ojciec wnioskodawczyni zmarł w 1959r. a matka w 1991r. W drodze dziedziczenia po rodzicach wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/6 całości nieruchomości,
• w 2006r. dokonano zniesienia współwłasności. Wnioskodawczyni stała się właścicielką mieszkania nr 1 i nr 8 oraz lokalu użytkowego. W wyniku zniesienia współwłasności dotychczasowy udział wnioskodawczyni wynoszący 1/6 całości nieruchomości zwiększył się o kwotę 11.116,67 zł.

Wnioskodawczyni w 2007r. sprzedała lokal mieszkalny nr 8 a w przyszłości planuje zbycie pozostałych lokali tj. lokalu mieszkalnego nr 1 oraz lokalu użytkowego. Wątpliwość wnioskodawczyni budzi kwestia czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 8 w 2007r. jak również planowana sprzedaż pozostałych lokali przed upływem 5 lat powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego.

Zauważyć należy, iż w przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, iż dniem nabycia przez wnioskodawczynię spadku jest data śmierci każdego ze spadkodawców (śmierć ojca w 1959r., matki w 1991r.). Z wniosku wynika, że wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia po rodzicach nabyła 1/6 całości nieruchomości, przy czym nabycie tego udziału nastąpiło odpowiednio w części w 1959r. i w 1991r. Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy w momencie sprzedaży w 2007r. lokalu mieszkalnego nr 8 jak również przy ewentualnej planowanej sprzedaży pozostałych lokali tj. lokalu mieszkalnego nr 1 oraz lokalu użytkowego w odniesieniu do każdego udziału w nieruchomości nabytych odpowiednio w drodze spadku po rodzicach już upłynął. Tym samym ta część przychodu uzyskana ze sprzedaży w 2007r. lokalu mieszkalnego nr 8, jak również przychód uzyskany z planowanej sprzedaży pozostałych lokali (lokal mieszkalny nr 2 oraz lokal użytkowy) odpowiadająca wartości udziałów w przedmiotowych lokalach nabytych w drodze spadku (odpowiednio w 1959r. i w 1991r.) nie będzie w ogóle stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W analizowanym we wniosku zdarzeniu przyszłym zniesienie współwłasności które miało miejsce w 2006r. dla celów podatku dochodowego stanowi nabycie, bowiem w jego wyniku, jak wskazała wnioskodawczyni, jej dotychczasowy udział wynoszący 1/6 całości nieruchomości zwiększył się o kwotę 11.116,67 zł. W tej też sytuacji po stronie wnioskodawczyni wystąpiło przysporzenie majątku osobistego, które jest traktowane w kategorii nabycia. Oznacza to, że sprzedaż tej części udziału w nieruchomościach (tj. lokalu mieszkalnego nr 1 i nr 8 oraz lokalu użytkowego) który został nabyty ponad udział we współwłasności posiadany przed zniesieniem współwłasności będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. (zniesienie współwłasności nastąpiło w 2006r.).

I tak na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. pkt 8 lit a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23) chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie, bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powołany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione.

Reasumując, przychód jaki wnioskodawczyni uzyskała ze sprzedaży w 2007r. lokalu mieszkalnego nr 8 w części mieszczącej się w udziale spadkowym jaki wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia po rodzicach nie podlega w ogóle opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podobnie przychód z planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 oraz lokalu użytkowego odpowiadający udziałowi nabytemu w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Natomiast opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym na zasadach określonych art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. będzie podlegał przychód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2006r. w drodze zniesienia współwłasności, gdyż zniesienie współwłasności spowodowało, że dotychczasowy udział jaki wnioskodawczyni posiadała w odziedziczonym po rodzicach majątku zwiększył się o kwotę 11.116,67 zł, chyba że wystąpią warunki do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy. Z tego też względu dla oceny skutków podatkowych sprzedaży ww. lokali kluczowe znaczenie ma ustalenie wartości poszczególnych lokali oraz jaka część kwoty 11.116,67 zł przypada na poszczególne lokale, bowiem tylko wówczas wnioskodawczyni będzie w stanie ustalić wielkość udziałów nabytych w drodze spadku oraz zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.