Czy wartość umowy cesji może być uznana za koszt nabytego lokalu mieszkalnego?

sygnatura: ITPB2/415-799/09/BK

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

data: 2009-12-30

słowa kluczowe:

cesja, koszt, opodatkowanie przychodu, sprzedaż nieruchomości, źródła przychodu

Wniosek ORD-IN: [ 1383 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zmianami) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 24 września 2009 r. (data wpływu 30 września 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2009 r. (data wpływu 23 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Pismem z dnia 13 listopada 2009 r. Nr ITPB2/415-799/09-2/BK wezwano Pana do usunięcia braków formalnych złożonego wniosku. Braki wykazane w wezwaniu uzupełniono pismem z dnia 20 listopada 2009 r.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 2 listopada 2001 r. na podstawie umowy cesji nabył Pan prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 73.000 zł. Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 6 marca 2007 r. W dniu 8 grudnia 2008 r. na podstawie aktu notarialnego dokonał Pan sprzedaży przedmiotowego lokalu za cenę 292.000 zł. W zeznaniu podatkowym za 2008 r., za dochód do opodatkowania z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego przyjął Pan kwotę sprzedaży pomniejszoną o kwotę nabycia praw do tego lokalu mieszkalnego.

Końcowo nadmienił Pan, iż w lokalu tym mieszkał od chwili podpisania cesji do momentu jego sprzedaży, jednakże nie był w nim zameldowany.

Wobec powyższego zadano następujące pytanie.

Czy wartość 73.000 zł wpłacona w roku 2001 na podstawie umowy cesji może być uznana jako koszt nabytego lokalu mieszkalnego...

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota 73.000 zł wpłacona w roku 2001, na podstawie umowy cesji stanowi koszt nabytego lokalu mieszkalnego, który należy rozliczyć na zasadach określonych w art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 8 grudnia 2008 r. dokonał Pan sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które nabył na podstawie umowy z dnia 6 marca 2007 r.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Przy tym, pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w dniu 2 listopada 2001 r. zawarł Pan umowę cesji praw do nabycia lokalu mieszkalnego. Za przeniesienie tych praw zapłacił Pan na rzecz Zbywającego kwotę 73.000 zł. W dniu 6 marca 2007 r. nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a 8 grudnia 2008 r. dokonał Pan jego sprzedaży za cenę 292.000 zł.

Skutkiem zawarcia umowy cesji praw jest zmiana podmiotowa stron stosunku prawnego. Oznacza to, że na podstawie tejże umowy, wierzyciel (cedent) przenosi odpłatnie, bądź nie, swoje prawa i obowiązki wynikające z określonego stosunku umownego, na rzecz innej osoby (cesjonariusza). Co do zasady cesja nie wymaga ani zgody, ani udziału dłużnika, chyba że co innego wynika z zawartej z nim umowy.

Cesja nie ma wpływu na ,,treść i kształt" stosunku umownego, który powstał na skutek zawarcia umowy z developerem lub spółdzielnią mieszkaniową, gdyż prawa i obowiązki wynikające z tej umowy pozostają bez zmian.

Zawierając taką transakcję, sprzedający odsprzedaje więc wynikające z zawartej przez niego umowy prawo do przeniesienia na jego rzecz własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w następstwie czego uprawnionym do żądania zawarcia takiej umowy staje się kupujący.

W przedstawionym stanie faktycznym, nabycie w drodze cesji prawa do lokalu mieszkalnego uprawniało Pana do zawarcia umowy ustanawiającej na jego rzecz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że wydatki na ten cel związane były z nabyciem przedmiotowego ograniczonego prawa rzeczowego, dlatego też uznać należy, że mieszczą się one w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w konsekwencji stanowią koszty uzyskania przychodu, o których mowa w tym przepisie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.