Dokumentowanie usług wynajmowania nieruchomości na własny rachunek.

sygnatura: ITPP1/443-895/08/AJ

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

data: 2008-12-31

słowa kluczowe:

ewidencja sprzedaży, faktura VAT, kasa rejestrująca, najem

Wniosek ORD-IN: [ 903 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2008 r. (data wpływu 8 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług wynajmowania nieruchomości na własny rachunek - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 października 2008 roku został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dokumentowania usług wynajmowania nieruchomości na własny rachunek.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Miasto jest właścicielem i współwłaścicielem nieruchomości zabudowanych budynkami i garażami oraz właścicielem w rozumieniu art. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) lokali w budynkach Wspólnot Mieszkaniowych. W zasobach Miasta znajdują się również nieruchomości w posiadaniu samoistnym.

Od 1 stycznia 2008 r. Miasto świadczy usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (70.2). Są to w szczególności usługi najmu lokali mieszkalnych, socjalnych, dzierżawy lokali użytkowych, usługi dzierżawy i użyczenia terenu.

Ogółem wszystkich umów jest ponad 4 tysiące.

Umowy najmu lokali mieszkalnych i socjalnych w większości przypadków zawierane są z osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

Działając na podstawie aktu przekształcenia Przedsiębiorstwa w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z dnia 28 listopada 1997 r. Miasto, z dniem 30 kwietnia 2008 r., powierzyło na czas nieokreślony, wyżej wymienionej Spółce zadania własne gminy, mianowicie zarządzanie wymienionymi na wstępie nieruchomościami i lokalami, których Miasto jest właścicielem, współwłaścicielem, lub które znajdują się w posiadaniu samoistnym Miasta. Do podstawowych zadań Spółki, która zobowiązała się do zarządzania, należy w szczególności:

• wykonywanie czynności składających się na zarządzanie zasobem, w szczególności prowadzenie ewidencji zasobu, ewidencji najemców i dzierżawców, księgowości, windykacji należności,
• obsługa ekonomiczno - finansowa, a w szczególności planowanie, księgowanie i analizowanie dochodów i wydatków,
• pobieranie czynszów, innych opłat i dochodów wynikających z przedmiotowego powierzenia zadania, a następnie przekazywanie wpłat wnoszonych przez najemców i dzierżawców Miastu, w terminie do dnia 11 każdego miesiąca za mmiesiąc poprzedni,
• prowadzenie ewidencji finansowej w imieniu Miasta działalności w odniesieniu do każdej zarządzanej nieruchomości oraz udostępnianie tejże ewidencji Miastu w celu przeprowadzenia kontroli,
• przekazywanie Miastu pisemnego rozliczenia przypisu czynszów i innych opłat wraz z informacją o faktycznych wpływach oraz dostarczanie Miastu ewidencji sprzedaży VAT z wyszczególnieniem właściwych stawek podatku od towarów i usług.

Przedsiębiorstwo prowadzi obsługę finansowo-księgową zarządzanego zasobu za pomocą specjalistycznego programu komputerowego związanego z zarządzaniem nieruchomościami. Program ten umożliwia szczegółową identyfikację każdej umowy najmu lub dzierżawy, a w szczególności dane osobowe najemcy/dzierżawcy, czas na jaki została zawarta umowa, wartość przypisu z tytułu czynszu i pozostałych opłat należnego za każdy miesiąc od najemcy/dzierżawcy, wysokość wnoszonych przez najemcę/dzierżawcę wpłat. Spółka prowadzi ewidencję finansowo-księgową dla Miasta w odrębnym module. Naliczenia czynszu i pozostałych opłat dokonywane są w okresach miesięcznych.

W przypadku umów najmu i dzierżawy dotyczących lokali użytkowych, garaży terenów w systemie generowane są faktury (dostarczane następnie najemcom), księgowanie naliczeń odbywa się na kontach rozrachunkowych dotyczących rozliczeń z najemcami w kwocie brutto, natomiast na kontach przychodowych w kwocie netto. Podatek od towarów i usług ewidencjonowany jest na koncie rozrachunkowym dotyczącym rozliczeń z budżetem -- następuje również automatyczny wpis do rejestru VAT.

Natomiast w przypadku umów dotyczących lokali mieszkalnych księgowanie naliczeń odbywa się w nieco odmienny sposób. Zarówno na kontach rozrachunkowych, jak i przychodowych, przypis księgowany jest w wartości brutto, to jest wraz z należnym od sprzedaży podatkiem od towarów i usług. Czynsz jak i pozostałe składniki opłat księgowane są na różnych kontach analitycznych, w zależności od tytułu oraz od stawki podatku od towarów i usług należnego od sprzedaży. Na koniec miesiąca, po zaksięgowaniu wszystkich naliczeń, z kont analitycznych dotyczących sprzedaży opodatkowanej stawką 7 i 22% następuje automatyczne wyksięgowanie podatku od towarów i usług. Podatek VAT podlega ewidencji na koncie rozrachunkowym ,,Rozrachunki z budżetem", następuje wpis do rejestru VAT. Wpłaty przyjmowane od najemców z tytułu czynszu i pozostałych opłat ewidencjonowane są na kontach rozrachunkowych dotyczących umów najmu, następnie przekazywane są, wraz z rozliczeniem przypisu, do Miasta.

Zgodnie z przedstawionym wcześniej powierzeniem zarządzania zasobami Miasta Przedsiębiorstwu następuje co-miesięczne przekazanie ewidencji sprzedaży VAT w wyszczególnieniem właściwych stawek podatku od towaru i usług, na podstawie czego Miasto sporządza deklarację VAT.

Wnioskodawca zauważa, że rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 czerwca 2008 roku w sprawie kas rejestrujących, uzależnia możliwość korzystania przez niektórych podatników od 1 listopada 2008 r., ze zwolnienia z obowiązku stosowania kas rejestrujących w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (ex. 70.2), od dokumentowania w całym zakresie przez tych podatników świadczonych przez nich usług fakturą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sporządzanie szczegółowej ewidencji danych dotyczących sprzedaży usług z tytułu najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, prowadzenie stosownych rejestrów VAT oraz składanie z tego tytułu miesięcznych deklaracji VAT, spełnia wymóg dokumentowania fakturą usług w zakresie wynajmowania nieruchomości świadczonych przez Miasto na własny rachunek...

Zdaniem Wnioskodawcy, prowadzenie szczegółowej ewidencji danych dotyczących sprzedaży usług z tytułu najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, prowadzenie stosownych rejestrów VAT oraz składanie z tego tytułu miesięcznych deklaracji VAT spełnia wymóg właściwego dokumentowania przez Miasto świadczonych usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek.

Miasto, z tytułu świadczonych usług najmu lokali mieszkalnych i użytkowych rozlicza z budżetem państwa zarówno podatek dochodowy od osób prawnych, jaki i należny podatek od towarów i usług. Prowadzona szczegółowa ewidencja finansowo-księgowa pozwala na sprawdzenie poprawności wartości wykazywanego obrotu z tytułu świadczenia wyżej wymienionych usług oraz wartości osiągniętych z tego tytułu dochodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Obowiązek w zakresie prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wynika z art. 111 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.).

W myśl ust. 1 tego przepisu, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani do prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Kwestie dotyczące między innymi zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących oraz terminów rozpoczęcia prowadzenia tej ewidencji, ustawodawca reguluje na mocy wydawanych rozporządzeń w zakresie kas rejestrujących.

W obecnym stanie prawnym obowiązują przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 czerwca 2008 r. w sprawie kas rejestrujących (Dz. U. Nr 113, poz. 720).

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 tego rozporządzenia, do dnia 31 grudnia 2008 r. z obowiązku prowadzenia ewidencji zwalnia się podatników, u których kwota obrotu z działalności, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy, nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym kwoty 40.000 zł i jeżeli wcześniej nie powstał wobec nich obowiązek ewidencjonowania, z zastrzeżeniem ust. 4.

Stosownie do § 3 ust. 4, zwolnienie to traci moc po upływie dwóch miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło w 2008 r. przekroczenie kwoty obrotów w wysokości 40.000 zł, z działalności, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy.

Natomiast w myśl przepisu § 3 ust. 5, zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania do dnia 31 grudnia 2008 r. również podatników rozpoczynających sprzedaż w 2008 r., z tym, że w przypadku przekroczenia kwoty obrotów w wysokości 20.000 zł z działalności, o której mowa w art. 111 ust. 1 ustawy, zwolnienie obowiązuje do dnia przekroczenia tej kwoty.

Ponadto z treści § 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia wynika, że zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania do dnia 31 grudnia 2008 r. sprzedaż w zakresie czynności wymienionych w załączniku do rozporządzenia. W poz. 15 tego załącznika, wymieniono usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek - których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą (PKWiU 70.2).

Z przepisu tego wynika, iż aby skorzystać ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących w przypadku usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, należy spełnić bezwzględny warunek, jakim jest dokumentowanie tych usług fakturami VAT.

Z informacji zawartych w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca świadczy usługi wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. Jednakże faktury są generowane jedynie w przypadku umów najmu i dzierżawy dotyczących lokali użytkowych, garaży i terenów. Natomiast w przypadku umów dotyczących lokali mieszkalnych, księgowanie naliczeń odbywa się na kontach rozrachunkowych i przychodowych. Na koniec miesiąca, po zaksięgowaniu wszystkich naliczeń, z kont analitycznych dotyczących sprzedaży opodatkowanej stawką 7 i 22% następuje automatyczne wyksięgowanie podatku od towarów i usług. Podatek VAT podlega ewidencji na koncie rozrachunkowym ,,Rozrachunki z budżetem", następuje wpis do rejestru VAT. Wpłaty przyjmowane od najemców z tytułu czynszu i pozostałych opłat ewidencjonowane są na kontach rozrachunkowych dotyczących umów najmu, następnie przekazywane są, wraz z rozliczeniem przypisu, do Miasta.

Mając zatem na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że skoro obrót osiągany z tytułu umów dotyczących lokali mieszkalnych nie jest dokumentowany fakturami VAT - co jest bezwzględnym warunkiem do skorzystania ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących na podstawie § 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia, to sporządzanie szczegółowej ewidencji danych dotyczących sprzedaży usług z tytułu najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, prowadzenie stosownych rejestrów VAT oraz składanie z tego tytułu miesięcznych deklaracji VAT, nie może być uznane za spełniające wymóg dokumentowania fakturą usług w zakresie wynajmowania nieruchomości świadczonych przez Miasto na własny rachunek. Tym samym należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku w zakresie kas rejestrujących na podstawie § 2 ust. 1 w powiązaniu z poz. 15 załącznika do powołanego rozporządzenia.

Niniejszej interpretacji udzielono na gruncie przepisu § 2 ust. 1 w powiązaniu z poz. 15 załącznika do powołanego rozporządzenia. Należy jednak wskazać na zapis zawarty w § 2 ust. 1 w powiązaniu z poz. 38 tego załącznika. Z jego brzmienia wynika bowiem, iż do dnia 31 grudnia 2008 r. zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania świadczenie usług, za które zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, pod warunkiem, że z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcje jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła. Zwolnienie to nie dotyczy podatników, którzy rozpoczęli ewidencjonowanie tych usług przez dniem 1 lipca 2008 r.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.