Czy Wspólnota Mieszkaniowa jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych w przypadku, jeżeli należne zaliczki wnoszone przez współwłaścicieli na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, tj. kosztów dostawy mediów oraz wpłat na fundusz remontowy przewyższają koszty tych mediów?

sygnatura: IIUSpbIA/1/425-83/127a/88/07/BB

autor: Drugi Urząd Skarbowy w Białymstoku

data: 2007-09-13

STAN FAKTYCZNY Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż oprócz wpłat zaliczek na koszty utrzymania i odsetek uzyskanych na kontach bankowych, tj. rachunku bieżącym i rachunku funduszu remontowego (które nie należą do kont lokat) wspólnota mieszkaniowa uzyskuje pożytek z najmu lokalu użytkowego (kotłownia). Powyższa kotłownia obsługuje mieszkańców wspólnoty i z chwilą podpisania umowy najmu służy także na potrzeby najemcy. Nadwyżka przychodów nad kosztami wspólnoty mieszkaniowej zostanie przeznaczona na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o zaliczeniu nadwyżki na poczet przyszłych wpłat z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej. W związku z rozbieżnością stanowisk w sprawie zaliczenia dochodu wspólnot mieszkaniowych do dochodów zwolnionych lub opodatkowanych - art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - w tak przedstawionym stanie faktycznym Wspólnota zwraca się o ustosunkowanie do kwestii: czy wspólnota mieszkaniowa jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych w przypadku, jeżeli należne zaliczki wnoszone przez współwłaścicieli na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, tj. kosztów dostawy mediów oraz wpłat na fundusz remontowy przewyższają koszty tych mediów?

STANOWISKO PODATNIKA Zdaniem Wspólnoty wpłaty pochodzące od członków wspólnoty mieszkaniowej i przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych stanowią przychód wspólnoty z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś wydatki związane z eksploatacją i konserwacją zasobów mieszkaniowych stanowią koszty wspólnoty. Nadwyżka przychodów nad kosztami to dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu powinien być wolny od podatku dochodowego, ponieważ uchwałą zarządu wspólnoty zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych w przyszłych okresach. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej i charakter prawny wspólnot nie jest do końca określony. Powszechnie przyjmuje się, że wspólnoty mieszkaniowe podlegają przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dlatego, że ustawa obejmuje swoim zakresem nie tylko osoby prawne, ale także jednostki organizacyjne nie będące osobami prawnymi. Reasumując, wspólnota uważa, iż dochody z tytułu nadwyżki przychodów nad kosztami kwalifikują się do dochodów zwolnionych z podatku dochodowego.

OCENA PRAWNA STANOWISKA PYTAJĄCEGO Z PRZYTOCZENIEM PRZEPISÓW PRAWA Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje wspólnocie mieszkaniowej przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, będącej podmiotem praw i obowiązków (posiadającej zdolność sądową i procesową). W myśl art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych /tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm./, przepisy ustawy mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek niemających osobowości prawnej, z zastrzeżeniem ust. 1 i 3. Tym samym wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej podlegają przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, czyli są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Jak stanowi natomiast art. 7 ust. 2 ustawy podatkowej, dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą. Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy podatkowej przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na rachunek wspólnoty stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Bez znaczenia jest źródło ich pochodzenia - czy zostały uzyskane jako pożytki z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny sposób. Dotyczy to również uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu, do których należą m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, wydatki na utrzymanie porządku i czystości itp. Natomiast definicję kosztów uzyskania przychodów zawiera art. 15 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1, tj. kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów. Zatem, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, kosztami podatkowymi będą w pierwszym rzędzie wszelkie wydatki ponoszone na uregulowanie kosztów utrzymania nieruchomości, w tym opłaty eksploatacyjne. Zgodnie z art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, obowiązującym od 1 stycznia 2007r., wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane. Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty. Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw, na podstawie których funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowym (np. ustawy o własności lokali, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe", użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Biorąc to pod uwagę, przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej cytowanym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć: o budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże, o pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe, o urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia. Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zatem mając na uwadze cytowane wyżej przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż nadwyżki należnych zaliczek wnoszonych przez współwłaścicieli na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej (tj. kosztów dostawy mediów oraz wpłat na fundusz remontowy), o ile przeznaczone zostaną na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych - korzystać będą z w/w zwolnienia podatkowego. W związku z powyższym Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku stwierdza, iż stanowisko Wspólnoty przedstawione w przedmiotowej sprawie jest prawidłowe. Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.