Jaki skutek podatkowy w postaci powstania przychodu podatkowego spowoduje zmiana umowy zawartej z parycypantem na okres dziesięciu lat na umowę zawartą na czas nieokreślony?

sygnatura: ZD/423-24/07

autor: Urząd Skarbowy Poznań-Śródmieście

data: 2007-08-20

W dniu 28 czerwca 2007r. Towarzystwo Budownictwa Społecznego złożyło wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że ww. Spółka działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych i ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Spółka w ramach prowadzonej działalności otrzymuje wpłaty od partycypantów tzw. wpłaty partycypacyjne na pokrycie kosztów budowy mieszkania. Wpłata partycypacyjna stanowi formę wkładu na pokrycie kosztów budowy mieszkania, które będzie wynajmowane od Spółki jako towarzystwa budownictwa społecznego. Po zakończeniu umowy najmu wpłata partycypacyjna jest zwracana partycypantowi, a kwota zwracanej wpłaty partycypacyjnej winna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionemu przez tego partycypanta.

Jednocześnie niezależnie od wpłat partycypacyjnych sami najemcy wpłacają Spółce kaucję w dacie zawierania umowy jako zabezpieczenie terminowych płatności czynszów oraz ewentualnych napraw lokalu po rozwiązaniu umowy najmu. Kaucja stanowi przez cały okres własność najemcy, a nie Spółki i podlega waloryzacji stanowiącej urealnienie jej wartości

W związku z wyżej opisanym stanem faktycznym powstały wątpliwości, jaki skutek podatkowy w postaci powstania przychodu podatkowego spowoduje zmiana umowy zawartej z parycypantem na okres dziesięciu lat na umowę zawartą na czas nieokreślony?

Zdaniem Spółki nie spowoduje nowych skutków podatkowych zmiana umowy zawartej z partycypantem w taki sposób, że zamiast zapisów przewidujących wpłatę partycypacyjną zwracaną partycypantowi po dziesięciu latach wprowadzone zostaną zapisy przewidujące, że wpłata partycypacyjna będzie zwracana dopiero w razie rozwiązania umowy najmu zawartej przez partycypanta. Natomiast w przypadku, gdy w ramach zmiany umowy z partycypantem zostałaby najpierw zwrócona wpłata partycypacyjna, a następnie partycypant zostałby zobowiązany do uregulowania nowej wpłaty partycypacyjnej to:

Ustosunkowując się do przedstawionych powyżej kwestii, stwierdza się co następuje:

Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Kosztami uzyskania przychodów, zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1.01.2007r., są natomiast koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (...).

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem zaś jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Należy zauważyć, iż z istoty podatku dochodowego wynika, że jest on ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem może być tylko ta wartość, która definitywnie wchodzi do majątku podatnika. W związku z powyższym, użyty w cytowanym wyżej przepisie termin ,,otrzymane" należy rozumieć jako uzyskane definitywnie. Zatem jako przychody podatkowe kwalifikowane są jedynie bezzwrotne przysporzenia majątkowe.

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 1, również osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem budownictwa społecznego umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W świetle ust. 2 powołanego artykułu, kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30 % kosztów budowy tego lokalu. Natomiast stosownie do ust. 3 tegoż artykułu, w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji, o której mowa w ust. 1, podlega zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W dniu zwrotu kwota partycypacji powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu. Ponadto w myśl art. 29a ust. 4 ustawy, w przypadku gdy umowa najmu uzależnia termin zwrotu kwoty partycypacji od zawarcia umowy najmu danego lokalu z następnym najemcą, zwrot kwoty partycypacji następuje z dniem zawarcia tej umowy, jednak nie później niż w terminie, o którym mowa w ust. 3.

Zatem zarówno przepis art. 29a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego jak i przedstawiony stan faktyczny wskazują, że kwota partycypacyjna wpłacana towarzystwu budownictwa społecznego przez przyszłych najemców ma charakter zwrotny.

W przedstawionym stanie faktycznym wpłaty partycypacyjne stanowią formę wkładu na budowę mieszkania a po zakończeniu umowy najmu są one zwracane partycypantowi w kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej. Przysporzenia majątkowe kwalifikowane jako przychody, jak zaznaczono na wstępie, muszą mieć charakter definitywny, tymczasem kwota partycypacyjna wpłacana przez partycypanta podlega zwrotowi w przypadku zakończenia najmu lub zmiany umowy partycypacyjnej. Kwota partycypacyjna opłacona przez partycypanta nie stanowi przychodu Spółki dla celów podatkowych a w momencie zwrotu nie stanowi ona kosztów uzyskania przychodów, a zatem obojętna podatkowo będzie zarówno zmiana umowy partycypacyjnej z zawartej na okres dziesięciu lat na umowę zawartą na czas nieokreślony, jak i dokonanie zapisu w w/w umowie, na podstawie której Spółka dokona zwrotu wpłaty partycypacyjnej, a następnie partycypant wniesie nową wpłatę partycypacyjną na rachunek Spółki.

Przedmiotowa interpretacja co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.