Jak należy ustalić , który dochód Wspólnoty mieszkaniowej stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych ?

sygnatura: I USB II-423/10/07

autor: Pierwszy Urząd Skarbowy Łódź-Bałuty

data: 2007-08-07

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty w Łodzi, działając na podstawie przepisów:

• art 216, art. 217 i art 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r Ordynacja podatkowa (Dz. U z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 7, art. 17 ust. 1 pkt 44, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w piśmie Wspólnoty z dnia 25.06.2007r. (bez numeru) złożonym w tut. Organie podatkowym w dniu 27.06.2007r. o wydanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej ustalania dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej, stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych (pyt. nr 1 w niniejszym piśmie).

Wspólnota Mieszkaniowa w Łodzi złożyła w tut. Organie podatkowym w dniu 27.06.2007r pismo z dnia 25.06.2007r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w trybie art. 14 a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Wspólnotę mieszkaniową, na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, która na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega przepisom tej ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zasadniczym źródłem przychodów dla wspólnoty mieszkaniowej są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Na podstawie art. 13 ustawy o własności lokali właściciel ma obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu. Na podstawie powyższego właściciele uiszczają zaliczki na tzw.media (energia cieplna, zimna woda, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości itp) dostarczane do indywidualnych mieszkań.Dodatkowym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej są również inne przychody z nieruchomości wspólnej, tj:

1. przychody z najmu pomieszczeń wspólnych (pralni, suszarni, komórek) mieszkańcom na cele gospodarstwa domowego,
2. przychody z najmu pomieszczeń wspólnych (pralni, suszarni, komórek) mieszkańcom na cele prowadzonej działalności gospodarczej,
3. przychody z najmu pomieszczeń wspólnych (pralni, suszarni) jako najem lokalu mieszkalnego,
4. przychody z tytułu opłat ryczałtowych (z uwagi na brak podliczników) za energię elektryczną zużywaną w dodatkowych pomieszczeniach wynajętych na cele gospodarstw domowych,
5. przychody z tytułu opłat za energię elektryczną zużywaną przez urządzenia sieci TV kablowej zlokalizowanej w budynku wspólnoty,
6. opłaty mieszkańców za zużytą wodę w pralni wg wskazań wodomierzy,
7. opłaty za zamieszczanie reklam, anten na budynku wspólnoty,
8. przychody z tytułu odsetek od środków na rachunkach bankowych wspólnoty,
9. przychody z tytułu odsetek płaconych przez właścicieli indywidualnych za nieterminowe wpłaty należności,
10. odszkodowania z tytułu ubezpieczeń majątkowych,
11. kary umowne za nieterminowe wykonanie remontów,
12. wpłaty zasądzonych kosztów sądowych,
13. wpłaty kosztów upomnień.

Przychody gromadzone przez wspólnotę mieszkaniową są przeznaczane na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Do kosztów tych w szczególności zaliczają się:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie zarządcy,
6. koszty zakupu mediów (energia cieplna, gaz, woda oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych).

Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się także inne koszty jak np.koszty sądowe związane z dochodzeniem należności od najemców lub właścicieli, koszty związane z przygotowaniem wspólnych części nieruchomości do oddania ich w najem.

Zdaniem podatnika z uwagi na fakt, iż w powszechnie obowiązujących przepisach prawa nie ma definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przyjąć wyjaśnienia określone w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 22 grudnia 2006r, nr DD6-8213- 438/WK/06/339/391, w którym określono definicję "zasobów mieszkaniowych" o których mowa w art.17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Związane z wymienionymi w w/w piśmie budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią zdaniem podatnika przychody i koszty uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Wolny od podatku dochodowego zatem będzie: wynajem pomieszczeń z części wspólnej na cele gospodarstw domowych, opłata za energię elektryczną zużywaną w tych pomieszczeniach, opłaty wnoszone przez mieszkańców za zużytą wodę w pralni, wynajem i opłaty za media pomieszczeń wspólnych na cele mieszkalne. Ponadto podatnik uważa, iż nie podlegają opodatkowaniu odsetki płacone przez indywidualnych właścicieli za nieterminowe wpłaty należności, które powiększają dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak również wpłaty od indywidualnych właścicieli zasądzonych kosztów sądowych i kosztów upomnień.

Opodatkowaniu zdaniem podatnika podlega dochód z wynajmu części wspólnych na cele prowadzonej działalności gospodarczej, opłaty za anteny, reklamy, opłaty za energię elektryczną zużywaną przez nadajniki TV, odsetki od środków zgromadzonych na rachunku bankowym, wpłacone odsetki i koszty sądowe od osób prowadzących działalność gospodarczą, odszkodowania i kary umowne.

Oceniając- w świetle obowiązujących przepisów podatkowych- stan faktyczny opisany przez Wspólnotę, tut. Organ podatkowy uznaje za prawidłowe stanowisko podatnika w zakresie ustalania dochodu Wspólnoty Mieszkaniowej stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z cytowanym wyżej pismem Ministerstwa Finansów pojęcie "zasoby mieszkaniowe" obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące sie poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie tj:

• budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności:
  1. dźwigi osobowe i towarowe,
  2. aparaty do wymiany ciepła,
  3. kotłownie i hydrofornie wbudowane,
  4. klatki schodowe,
  5. strychy, piwnice, komórki,
  6. garaże,
• pomieszczenia znajdujące sie w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych tj:
  1. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
  2. kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
  3. osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione , jak:
  1. zbiorniki-doły gnilne, szamba,
  2. rurociągi i przewody sieci wodociagowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
  3. sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
  4. budowle inżynieryjne (studnie itp),
  5. budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
  6. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.latarnie osiedlowe, ogrodzenia.

Związane z wymienionymi powyżej budowlami, obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust.1,art.15 ust.1, z uwzględnieniem art.16 ust.1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu w myśl art. 17 ust.1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwolniony będzie z opodatkowania, pod warunkiem jednak, że przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W związku z powyższym tut. Organ podatkowy uznaje stanowisko podatnika za prawidłowe w zakresie zakwalifikowania jako przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi:

• opłat bieżących wnoszonych przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością oraz opłat na tzw.media (energia cieplna, zimna woda, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości itp.) dostarczane do indywidualnych mieszkań;
• przychodów z najmu pomieszczeń wspólnych (pralni, suszarni, komórek) mieszkańcom na cele gospodarstwa domowego;
• przychodów z najmu pomieszczeń wspólnych (pralni, suszarni) jako najem lokalu mieszkalnego w tym opłaty za tzw.media (dostawę energii cieplnej, wodę, odprowadzane ścieków, wywóz nieczystości, domofon);
• przychodów z tytułu opłat ryczałtowych za energię elektryczną zużywana w dodatkowych pomieszczeniach wynajętych na cele gospodarstw domowych;
• opłat mieszkańców za zużytą wodę w pralni wg wskazań wodomierzy;
• przychodów uzyskiwanych od indywidualnych właścicieli mieszkań z tytułu: płaconych odsetek od nieterminowych wpłat należności oraz wpłaty zasądzonych kosztów sądowych i kosztów upomnień,które po pomniejszeniu o koszty uzyskania tych przychodów- zgodnie z art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych-podlegają zwolnieniu z opodatkowania o ile zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Organ podatkowy uznaje także za prawidłowy sposób zakwalifikowania poniższych przychodów, jako uzyskiwanych z innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi działalności tj:

• z tytułu najmu pomieszczeń wspólnych (pralni, suszarni, komórek) mieszkańcom na cele prowadzonej działalności gospodarczej;
• opłat za zamieszczanie reklam, anten na budynku wspólnoty;
• przychodów z tytułu odsetek od środków na rachunkach bankowych wspólnoty;
• przychodów z tytułu płaconych odsetek od nieterminowych wpłat należności od mieszkańców wynajmujących pomieszczenia na cele działalności gospodarczej;
• kosztów upomnień, czy zasądzonych kosztów sądowych uzyskanych z innej gospodarki niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi;
• kar umownych za nieterminowe wykonanie remontów, o ile są związane z gospodarką zasobami niemieszkaniowymi;
• przychodów z tytułu opłat za energię elektryczną zużywaną przez urządzenia sieci TV kablowej zlokalizowanej w budynku wspólnoty;
• odszkodowań z tytułu ubezpieczeń majątkowych nie związanych z zasobami mieszkaniowymi.

Przychody te po pomniejszeniu o koszty ich uzyskania stanowią dochód będący przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych zgodnie z przepisem art. 7 i art. 18 ust. 1 ustawy podatkowej.

Reasumując, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będą, jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone. Za inną działalność, niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi należy uznać działalność, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatnika o którym mowa w art. 17 ust 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez podatnika i stanu prawnego obowiązującego na dzień złożenia wniosku.

Zgodnie z treścią art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja, o której mowa w art. 14a § 1 nie jest wiążąca dla Podatnika. Jeżeli jednak Podatnik zastosował się do tej interpretacji, organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej jego zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia, o którym mowa w art. 14a § 4, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla Podatnika i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.