Jak należy ustalaćkoszty pośrednie zakładu budżetowego (administracji nieruchomościami) ponoszone na sprzedaż zróno opodatkowaną jak i zwolnioną z podatku dochodowego od osób prawnych ?

sygnatura: I USB -II-423/7/07

autor: Pierwszy Urząd Skarbowy Łódź-Bałuty

data: 2007-07-12

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty w Łodzi, działając na podstawie przepisów:

• art. 216, art. 217 i art. 14 a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 15 ust. 1, art. 15 ust. 2 i ust. 2a, art. 7 oraz art. 9 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione w piśmie Administracji z dnia 7 maja 2007r., L.dz. 747/2007 o wydanie pisemnej interpretacji co do sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w części dotyczącej sposobu ustalania kosztów pośrednich ponoszonych przez Administrację Nieruchomościami Ł... "B... II" na sprzedaż zarówno opodatkowaną jak i zwolnioną od podatku dochodowego od osób prawnych.

Administracja Nieruchomościami Ł... "B... II" w Łodzi w dniu 7 maja 2007r. złożyła pismo z 7 maja 2007r., znak L. dz. 747/2007 o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w jego indywidualnej sprawie w trybie art. 14 a § 1 Ordynacji podatkowej. Organ pismem z dnia 25 maja 2007r. Nr IUBII/420/37/07 wezwał o uzupełnienie wniosku między innymi poprzez wskazanie, o jakie koszty pośrednie chodzi w pytaniu oraz o pełne przedstawienie własnego stanowiska Podatnika w zakresie sposobu rozliczania tych kosztów. Administracja uzupełniła przedmiotowy wniosek pismem z dnia 1 czerwca 2007r., L. dz. AN 905/2007, złożonym w tutejszym Organie 4 czerwca br.

Stan faktyczny opisany przez wnioskodawcę przedstawia się następująco.Administracja Nieruchomościami Ł... "B... II" jest zakładem budżetowym miasta Łódź, którego przedmiotem działalności jest zarządzanie zasobem lokalowym miasta Łódź, tj. obsługa eksploatacyjna, techniczna i administracyjna zarządzanych nieruchomości oraz świadczenie usług zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność wspólnot mieszkaniowych w oparciu o umowy cywilno-prawne.

W związku z prowadzoną działalnością Zakład ponosi następujące koszty:

• utrzymania zasobu powierzonego do zarządzania (remonty, konserwacje, przeglądy, utrzymanie czystości itp.);
• koszty zakupu mediów (energia cieplna, gaz, woda oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych);
• koszty pośrednie związane z zarządzaniem nieruchomościami i lokalami.

Są to - zdaniem Podatnika - koszty:

• które można bezpośrednio odnieść na poszczególne rodzaje lokali takie jak podatek od nieruchomości, remont i inne prace wykonywane w lokalu,
• których nie można bezpośrednio rozgraniczyć na poszczególne rodzaje lokali - koszty nieruchomości jako całości (remont dachu, elewacji, przeglądy techniczne, ekspertyzy, utrzymanie czystości itp.),
• zakupu mediów (energia cieplna, woda, odprowadzanie nieczystości stałych i płynnych), których zasady rozliczania regulują odpowiednie ustawy czyli ustawa Prawo energetyczne i ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków oraz ustalone przez zakład w przypadku wywozy nieczystości,
• utrzymania zakładu, które obejmują obsługę techniczną, eksploatacyjną, administracyjną oraz finansowo - księgową nieruchomości i mieszkań.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie z dnia 1 czerwca 2007r. Nr AN 905/2007 złożonym w tutejszym Organie 4 czerwca br. Administracja zajęła w zakresie kosztów pośrednich następujące stanowisko. Koszty pośrednie zostały podzielone na dwa rodzaje kosztów:

• koszty nieruchomości jako całości, takie jak remont dachu, elewacji, przeglądy techniczne, ekspertyzy, utrzymanie czystości itp., których nie można bezpośrednio przypisać do poszczególnych rodzajów lokali i które - zdaniem Administracji - winny obciążać poszczególne rodzaje lokali proporcjonalnie do powierzchni, jaką zajmują w całej nieruchomości,
• koszty zarządu służące do ewidencji wyodrębnionych kosztów jednostki jako całości, do których zaliczono między innymi: płace i narzuty na płace pracowników zarządu, koszty biurowe, koszty szkoleń pracowników zarządu, opłaty za usługi i świadczenia związane z administrowaniem jednostki, koszty utrzymania pomieszczeń biurowych itp.

Zdaniem Administracji koszty zarządu winny być rozliczane zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ jest to jedyny sposób rozliczania kosztów, dla których nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła przychodów.

Oceniając - w świetle przepisów podatkowych - przedstawiony stan faktyczny, tut. Organ uznaje przedstawiony przez Podatnika sposób podziału kosztów pośrednich - dla których w Administracji nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła przychodów - jako prawidłowy. Koszty pośrednie obejmują wydatki, które nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, jakkolwiek podmiot zobowiązany jest do ich ponoszenia. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przychodów przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Z przepisu art. 15 ust. 2a wynika, że zasadę o której mowa w art. 15 ust. 2 stosuje się w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania.

Mając powyższe na względzie za prawidłowe należy uznać stanowisko Administracji, by do wyliczenia kosztów uzyskania przychodów w części dotyczącej "kosztów zarządu" ustalać stosunek, w jakim pozostają przychody ze źródeł opodatkowanych i zwolnionych w ogólnej kwocie przychodów.

Jednocześnie wskazuje się na uregulowania zawarte w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którymi podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację i stanu prawnego obowiązującego na dzień złożenia wniosku.

Pouczenie: Zgodnie z treścią art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja , o której mowa w art. 14 a § 1 nie jest wiążąca dla Podatnika. Jeżeli jednak Podatnik zastosował się do tej interpretacji, organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej jego zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia , o którym mowa w art. 14 a § 4, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla Podatnika i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji w trybie określonym w § 5.