Czy koszt remontu budynku przypadający na znajdujący sie w tym budynku wynajmowany lokal użytkowy stanowi koszt uzyskania przychodów?

sygnatura: pd/406-24/07

autor: Urząd Skarbowy w Chełmie

data: 2007-06-15

P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 216, art. 14a § 1, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. t.j. z 2005 r. Nr 8 , poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnych sprawach, w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w podatku dochodowym od osób prawnych kosztu remontu budynku przypadającego na znajdujący się w tym budynku wynajmowany lokal użytkowy - uznaje stanowisko Podatnika za prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 19 marca 2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła z wnioskiem, o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczących przychodów i kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi w celu ustalenia dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz o dokonanie interpretacji przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w zakresie definicji "gospodarki zasobami mieszkaniowymi w spółdzielniach mieszkaniowych". W dniu 5 kwietnia 2007 r. Spółdzielnia uzupełniła przedmiotowy wniosek i sprecyzowała go o wyjaśnienie: czy koszt remontu budynku przypadający na znajdujący się w tym budynku wynajmowany lokal użytkowy stanowi koszt uzyskania przychodów pomniejszający dochód do opodatkowania?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że celem Spółdzielni Mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności Spółdzielni wg PKD jest:01.41.B. działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zielonych, 45.21.A. wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z wnoszeniem budynków, 70.11.Z. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 70.20.Z. wynajem nieruchomości na własny rachunek,70.32 A. zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi,70.32.B. zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi,92.31.F. działalność domów ośrodków kultury,92.32.Z. działalność obiektów kulturalnych.

Spółdzielnia zarządza zasobami mieszkaniowymi w skład , których wchodzą lokale mieszkalne zajmowane na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności, lokale użytkowe zajmowane na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności oraz umowach najmu, a ponadto garaże zajmowane na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i prawa odrębnej własności. Ponadto Spółdzielnia posiada biuro spółdzielni i lokale użytkowe stanowiące własność własność spółdzielni nie oddane do używania osobom trzecim. Spółdzielnia nie prowadzi działalności społeczno-kulturalnej. Wynajmuje częśći zewnetrzne budynów do potrzeb reklamy oraz wynajmuje pomieszczenia wspólnego użytku. Opłaty pobierane przez Spółdzielnię od wszystkich lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży zajmowanych na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa i prawa odrębnej własności odpowiadają wyłącznie rzeczywistym kosztom utrzymania tych lokali. Ewentualna różnica na koniec okresu obrotowego między kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym a zatem przeznaczona jest na cele związane z utrzymaniem zasobów gospodarki mieszkaniowej. Jedynie nadwyżka powstaje przy wynajmie lokali użytkowych, pomieszczeń wspólnego użytku oraz zwnętrznych części budynków dla potrzeb reklamy, która zostaje przeznaczona na zwiększenie funduszu remontowego. Natomist nadwyżka powstała na przychodach i kosztach finansowych, na sprzedaży materiałów oraz pozostałych przychodach i kosztach operacyjnych (odsetki za zwłokę w uiszczaniu opłat, w tym opłaty za wynajmowanie lokali użytkowych, pomieszczeń wspólnego użytku, powierzchni budynków, odszkodowania, kary umowne, odpisanie należności i zobowiązań przedawnionych, umownych, przychody i koszty sądowe, komornicze związane z dochodzeniem należności na drodze sądowej i inne określone w ustawie o rachunkowości) jest przeznaczona na zmniejszenie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.Ponadto Spółdzielnia Mieszkaniowa dokonuje odpisów na fundusz remontowy , które pozwalają na gromadzenie środków na remonty budynków, w których znajdują się również lokale wynajmowane. Zgodnie z regulaminem Funduszu Remontowego odpisy na fundusz remontowy gromadzone są odrębnie dla każdej nieruchomości i wykorzystywane na przeprowadzenie prac remontowych w budynkach należących do danej nieruchomości.

Wątpliwości Spółdzielni dotyczą : czy koszt remontu budynku przypadającego na znajdujący się w tym budynku wynajmowany lokal użytkowy stanowi koszt uzyskania przychodów pomniejszjący dochód do opodatkowania, w związku z zapisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Spółdzielni kosztem uzyskania przychodów pomniejszającym przychód z wynajmowania są wszystkie koszty generowane przez lokale użytkowe. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód z tej działalności.

Naczelnik Urzędu Skarbowego uwzględniając obowiązujące przepisy prawa podatkowego podziela stanowisko Podatnika w wyżej przedstawionej sprawie.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zwolnieniu od podatku podlegać będzie zatem tylko dochód uzyskany przez spółdzielnie mieszkaniowe z gospodarki zasobami mieszkaniowymi o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ponadto zgodnie z art. 17 ust. 1 a ww. ustawy zwolnienie, o którym mowa wyżej nie dotyczy:dochodów uzyskanych z działalności polegającej na oddaniu środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych do odpłatnego użycia na warunkach określonych w art. 17 a- 17 k,dochodów, bez względu na czas ich osiągnięcia, wydatkowanych na inne cele niż wymienione w tych przepisach. Zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub na inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą jedynie dochody (nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania):uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym dla ustalenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w spółdzielni mieszkaniowej, istotne jest ustalenie przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychodów i kosztów ich uzyskania z innych źródeł, a także przeznaczenia ewentualnego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W przypadku Spółdzielni wystapią przychody i koszty uzyskania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychody i koszty uzyskania przychodów z pozostałej działalnością gospodarczej. Działalność Spółdzielni w zakresie wynajmu nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a wynajmowane lokale nie stanowią zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych , kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe wskazuje, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów , jeżeli pozostają w związku przyczynowo skutkowym z przychodami, w tym służą zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Poniesione przez Spółdzielnię wydatki na remont budynku, przypadające na znajdujący się wynajmowany lokal użytkowy mają związek z przychodami uzyskanymi przez Spółdzielnię z wynajmu tego lokalu użytkowego oraz nie zostały wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jako wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.

Uwzględniając powyższe poniesione przez Spółdzielnię wydatki na remont budynku, przypadające na znajdujący się wynajmowany lokal użytkowy, stanowią koszty uzyskania przychodów. W związku z powyższym postanowiono jak na wstępie.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Spółdzielnię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Zgodnie z art. 14 b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia w trybie określonym w art. 14 b § 2 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.