Czy istnieje możliwość sprzedaży ww. nieruchomości przed upływem 5 lat aby uniknąć zapłaty podatku? jakie są ewentualne możliwości? Czy Wnioskodawczyni wraz z mężem mogą skorzystać w tym przypadku z ulgi meldunkowej, jeżeli tak to w jaki sposób jest liczona? Czy pieniądze uzyskane z ewentualnej sprzedaży domu Wnioskodawczyni wraz z mężem musiałaby w całości przeznaczyć na zakup mieszkania?

sygnatura: IPPB1/415-787/09-4/MT

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2009-12-18

słowa kluczowe:

budynek mieszkalny, dochód, miejsce zameldowania, przychód, sprzedaż nieruchomości, ulga meldunkowa, zwolnienia przedmiotowe

Wniosek ORD-IN: [ 477 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19.10.2009 r. (data wpływu 23.10.2009 r.) oraz piśmie (data nadania 08.12.2009 r.), (data wpływu 10.12.2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-787/09-2/MT, z dnia 02.12.2009 r. (data nadania 02.12.2009 r., data doręczenia 08.12.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.10.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan fatyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała spółdzielczo - własnościowe mieszkanie. Ponieważ w momencie sprzedaży mieszkania nie upłynął jeszcze okres 5 lat od jego zakupu Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła oświadczenie w Urzędzie Skarbowym, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania przeznaczą na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W maju 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła działkę pod zabudowę mieszkaniową. W 2008 r. została rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego. Po zakończeniu budowy, w lipcu 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zameldowali się w domu na pobyt stały.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni wraz z mężem chce sprzedać dom wraz z działką, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania. Wnioskodawczyni zaznacza, że wszystkie przedstawione fakty dotyczą małżonków.

W odpowiedzi na wezwanie z dnia 02.12.2009r. Nr IPPB1/415-787/09-2/MT Wnioskodawczyni uzupełniła swój wniosek w dniu 10.12.2009 r. informując, że

• w maju 2007 r. nabyła wraz z mężem prawo własności do przedmiotowej działki,

• budowa domu została zakończona w lipcu 2009 r., a odbiór budynku przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nastąpił w sierpniu 31.08.2009 r.,

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy istnieje możliwość sprzedaży ww. nieruchomości przed upływem 5 lat aby uniknąć zapłaty podatku... jakie są ewentualne możliwości...
2. Czy Wnioskodawczyni wraz z mężem mogą skorzystać w tym przypadku z ulgi meldunkowej, jeżeli tak to w jaki sposób jest liczona...
3. Czy pieniądze uzyskane z ewentualnej sprzedaży domu Wnioskodawczyni wraz z mężem musiałaby w całości przeznaczyć na zakup mieszkania...

Zdaniem Wnioskodawczyni w przypadku sprzedaży domu powinna ona być z mężem objęta ulgą meldunkową, ponieważ grunt jest nieodłączną częścią całej nieruchomości, a został zakupiony w 2007 r., czyli w trakcie obowiązywania przepisów o uldze meldunkowej.

Uzupełniając wniosek Wnioskodawczyni doprecyzowała swoje stanowisko stwierdzając, iż w przypadku możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej Wnioskodawczyni wraz z mężem nie mają obowiązku wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu na zakup mieszkania - inny cel. W przypadku możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej całość kwoty uzyskanej ze sprzedaży domu Wnioskodawczyni wraz z mężem powinna przeznaczyć na zakup mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do tej definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 tej ustawy nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z wyżej wymienionych przepisów wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności i własność nieruchomości gruntowej rozciąga się również na budynki, które stanowią części składowe tej nieruchomości. Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w 2007 r. - w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego - będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Ponadto, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 cytowanej ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ustawy zmieniającej z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy, do których mają zastosowanie ust. 1 lub ust. 2, tj. podatnicy, którzy zbywają nieruchomości lub prawa nabyte w okresie od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., nie ma zastosowania.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• okres zameldowania na pobyt stały nie krótszy niż dwunastomiesięczny przed datą zbycia,

• terminowe złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia; w przypadku uzyskania tego rodzaju przychodu w 2009r. najpóźniej do 30 kwietnia 2010r.

Należy jednak zaznaczyć, iż zwolnieniem określonym w tym przepisie objęty jest wyłącznie budynek mieszkalny. Ewentualny przychód ze sprzedaży gruntu związanego z tym budynkiem podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie został objęty dyspozycją art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy jako zwolniony.

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

W tym miejscu należy podkreślić, że wszelkiego rodzaju ulgi podatkowe są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowo uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejem, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania.

Zatem oceniając ciążące na podatniku obowiązki wynikające z zastosowania ulgi należy dokonać ścisłej literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienia. Elementem konstrukcyjnym ulgi meldunkowej uregulowanej w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawo skorzystania podatnika z tej ulgi, pod warunkiem łącznego spełniania przesłanek wymienionych w tym przepisie. Niewątpliwie jedną z przesłanek jest spełnienie przez podatnika 12 miesięcznego okresu zameldowania w zbywanej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem w 2007 r. kupili działkę pod zabudowę mieszkaniową. Na działce tej został wybudowany budynek mieszkalny. W lipcu 2009 r. Wnioskodawczyni zameldowała się w tym budynku na pobyt stały. ,,W chwili obecnej" Wnioskodawczyni wraz z mężem zamierzają sprzedać budynek mieszkalny wraz z związanym z nim gruntem.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne, przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nie spełnia wymaganego przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, co oznacza, że Wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r. należy zaznaczyć, iż z uwagi na fakt, że zbywana nieruchomość została nabyta w 2007 r., powyższe przepisy nie będą miały zastosowania w przedmiotowej sprawie. W tym przypadku należy stosować przepisy ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2007 r., w których jedynym zwolnieniem przychodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego był art. 21 ust. 1 pkt 126 (ulga meldunkowa).

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż w przypadku sprzedaży w chwili obecnej budynku mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu Wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do skorzystania z jakiegokolwiek zwolnienia.

W związku z powyższym przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego oraz gruntu należy opodatkować 19% podatkiem dochodowym. Podstawę opodatkowania stanowić będzie dla Wnioskodawczyni połowa dochodu ze zbycia powyższej nieruchomości stanowiącej współwłasność obojga małżonków, ustalona na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo wskazać należy, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako występującego z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla małżonka Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art.54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.