Jaka powinna być cena sprzedaży prawa własności budynku, którego budowa nie została ukończona i czy należy fakt sprzedaży udokumentować fakturą VAT?
sygnatura: PP-3/i/4407/89/05
autor: Izba Skarbowa w Krakowie
data: 2005-08-30
| słowa kluczowe: | podatek od towarów i usług, prawo własności, sprzedaż nieruchomości, towar używany |
Decyzja
Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie po rozpoznaniu zażalenia Spółki z dnia 16.06.2005 r., uzupełnionego pismem z dnia 22.06.2005 r., na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Podgórze z dnia 06.06.2005 r. nr PP/443-63/05 w sprawie interpretacji dotyczącej zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług ( pytanie nr 2 ), działając na podstawie art. 14 b § 5 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm. )
zmienia przedmiotowe postanowienie uznając, iż zawarta w nim ocena prawna stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu jest nieprawidłowa.
Uzasadnienie
Wnioskiem z dnia 15.03.2005 r. ( wpływ do Urzędu Skarbowego - w dniu 16.03.2005 r. ) Spółka zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Podgórze o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego zgodnie z przepisem art. 14 a § 1 Ordynacji podatkowej.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w 1992 r. Przedsiębiorstwo X ( od dnia 21.08.2001 r. następca prawny - Przedsiębiorstwo Y ) oddało w najem nieruchomość, w skład której wchodziły:
- działka niezabudowana będąca w użytkowaniu wieczystym Spółki,- działka zabudowana będąca w użytkowaniu wieczystym Spółki. Zabudowę stanowił budynek, który został określony w umowie najmu jako " obiekt ( stołówka w budowie ) ".
W okresie trwania ww. najmu najemca poniósł nakłady inwestycyjne na powyższy budynek.
Rozpoczęcie eksploatacji obiektu i rozpoczęcie w nim produkcji nastąpiło w dniach 15.05.1992 r. i 21.10.1999 r. - w oparciu o otrzymane przez inwestora ( tj. najemcę ) z Urzędu Miasta pozwolenia na użytkowanie części budynku.
Aktualnie wykończone i oddane do użytku jest 2/3 obiektu, natomiast pozostała 1/3 obiektu znajduje się w stanie surowym zamkniętym.
Spółka zamierza w ramach jednego aktu notarialnego zbyć dotychczasowemu najemcy prawo wieczystego użytkowania działki niezabudowanej i działki zabudowanej wraz z budynkiem. Jednocześnie w akcie notarialnym określona będzie kwota jaką Spółka ma zwrócić najemcy z tytułu poniesionych przez niego nakładów.
Zdaniem Spółki budynek, o którym mowa powyżej nie stanowi towaru używanego, z uwagi na fakt, iż jego budowa nie została zakończona. Do użytkowania oddano jedynie 2/3 budynku, w pozostałej części nie zostały wykonane żadne prace adaptacyjne. W związku z tym według Spółki zbycie prawa użytkowania wieczystego działki, na której posadowiony jest niniejszy budynek i dostawa tego budynku podlegać będą opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 22%. Powyższa transakcja powinna być udokumentowana fakturą VAT, niezależnie od sporządzonego aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w postanowieniu z dnia 6.06.2005 r. nr PP/443-63/05 nie podzielił stanowiska Spółki w zakresie stawki podatku VAT jaką należy opodatkować zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiony ww. budynek, oraz dostawę tego budynku. Stwierdził, iż należy proporcjonalnie do wartości poszczególnych części budynku ( tj. części będącej towarem używanym i części, której budowa nie jest jeszcze zakończona ) przypisać odpowiednio wartość zbywanego prawa wieczystego użytkowania gruntu i zastosować właściwe stawki podatku VAT tj. odpowiednio - zwolnienie od podatku oraz 22% stawkę.
Na powyższe postanowienie Spółka zażaliła się pismem z dnia 16.06.2005 r., uzupełnionym pismem z dnia 22.06.2005 r. W zażaleniu przedstawiony został inny stan faktyczny niż przedstawiony we wniosku z dnia 15.03.2005 r. Mianowicie przed transakcją sprzedaży przedmiotowego budynku dotychczasowemu najemcy Spółka nabędzie od niego poniesione w trakcie umowy najmu nakłady inwestycyjne oraz dokonana z tego tytułu odliczenia podatku naliczonego.
Zdaniem Spółki po nabyciu nakładów inwestycyjnych, które zwiększą wartość nieruchomości o ok. 75% oraz po odliczeniu podatku naliczonego z tego tytułu przedmiotowy budynek straci status towaru używanego. Brak będzie podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Po rozpoznaniu złożonego zażalenia oraz akt sprawy, Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie stwierdza.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm. ) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 - 12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ( art. 41 ust. 1 ww. ustawy ).
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest budynek ( w 2/3 oddany do użytkowania, natomiast w 1/3 nieukończony ) oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony. Skoro przedmiotem dostawy jest budynek jako całość, a nie poszczególne jego części, dostawę tę należy opodatkować jedną stawką podatku VAT.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy za towary używane uważa się m.in. budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Budynek, o którym mowa powyżej, nie może być zatem uznany za towar używany w rozumieniu powołanych przepisów. Jego budowa nie została jeszcze zakończona.
Dostawa budynku opodatkowana będzie, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawką podatku w wysokości 22%. Taką samą stawką należy opodatkować zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie przewidują możliwości zwolnienia lub zastosowania obniżonej stawki podatku VAT w stosunku do zbycia prawa wieczystego użytkowania zabudowanego gruntu.
Powyższa sprzedaż powinna być udokumentowana, niezależnie od sporządzonego aktu notarialnego, fakturą VAT wystawioną zgodnie z art. 106 ust. 1 ww. ustawy.
W wyżej przedstawionym zakresie stanowisko Spółki wskazane we wniosku było prawidłowe. Ze względu na powyższe Dyrektor Izby Skarbowej w Krakowie orzekł jak w sentencji.
Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej informuje, że w niniejszej decyzji odniósł się wyłącznie do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku z dnia 15.03.2005 r., będącego podstawą wydania postanowienia przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Jeżeli stan faktyczny sprawy uległ zmianie, jak wynika z zażalenia, może być on oceniony przez organ podatkowy na podstawie kolejnego wniosku Spółki wniesionego w trybie art. 14 a Ordynacji podatkowej.