Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedanej w dniu 26.09.2008 r. nieruchomości położonej we wsi i gminie S. o numerze działki 232/20.

sygnatura: IPPB2/415-1418/08-4/MG

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

data: 2008-12-31

Wniosek ORD-IN: [ 277 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 29.09.2008 r. (data wpływu 03.10.2008 r.) oraz w uzupełnieniu wniosku z dnia 16.12.2008 r. (data nadania 16.12.2008 r., data wpływu 18.12.2008 r.) stanowiącego odpowiedź na wezwanie z dnia 09.12.2008 r. Nr IPPB2/415-1418/08-2/MG o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytej w 2003 r. - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 03.10.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytej w 2003 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Przedmiotową nieruchomość wraz z gruntami rolnymi położoną we wsi i gminie S. Wnioskodawczyni nabyła Aktem Notarialnym xxx z dnia 18.06.2003 r. na współwłasność po #189; części o łącznej powierzchni 8 ha 6513 m2.

W dniu 02.09.2008 r. Aktem Notarialnym Nr xxx nastąpiło zniesienie współwłasności tych samych gruntów. Wnioskodawczyni nadmieniła, że oprócz ww. gruntów posiada razem z mężem gospodarstwo rolne o powierzchni 7,46 ha.

W dniu 26.09.2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała działkę o numerze 232/20 Aktem Notarialnym Nr xxx

Do wniosku Wnioskodawczyni załączyła 3 akty notarialne dotyczące tych samych gruntów.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 09.12.2008 r. Nr IPPB2/415-1418/08-2/MG wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez:

• wyjaśnienie, czy w związku ze sprzedażą dokonaną w dniu 26.09.2008 r. przedmiotowa nieruchomość utraciła charakter rolny,

• przedstawienie własnego stanowiska Wnioskodawczyni odnośnie zadanego pytania.

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w wyznaczonym terminie, pismem z dnia 16.12.2008 r. (data nadania 16.12.2008 r., data wpływu 18.12.2008 r.) wyjaśniając, że sprzedana w dniu 26.09.2008 r. działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, była użytkowana rolniczo i nie utraciła charakteru rolnego. Gospodarstwo było użytkowane przez okres pięciu lat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy od sprzedanej w dniu 26.09.2008 r. nieruchomości położonej we wsi i gminie S. o numerze działki 232/20.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zdaniem Wnioskodawczyni nie powinno to stanowić źródła przychodu stanowiącego podstawę do naliczenia podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po dniu 1 stycznia 2007 roku.

Ponieważ nabycie działki w drodze umowy sprzedaży miało miejsce w 2003 r., a więc do osiągniętego przez Wnioskodawczynię przychodu ze sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Z analizy opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 18.06.2003 r. nabyła na współwłasność po #189; części w drodze umowy sprzedaży nieruchomość (grunty rolne) o powierzchni 8 ha 6513 m2. W dniu 02.09.2008 r. nastąpiło zniesienie współwłasności gruntów, a następnie w dniu 26.09.2008 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość, działkę o numerze 232/20.

Z uwagi na to, że sprzedaż przedmiotowej działki, nabytej przez Wnioskodawczynię w dniu 18.06.2003 r. nastąpiło w dniu 26.09.2008 r. rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy osiągnięty przychód ze zbycia nieruchomości spowoduje powstanie po stronie Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Z przytoczonych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przy ocenie, czy w przypadku zbycia nieruchomości, powstaje przychód podlegający opodatkowaniu - decydujące jest to, czy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat.

Stwierdzić zatem należy, iż osiągnięty przez Wnioskodawczynię w dniu 26.09.2008 r. przychód ze zbycia przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu, bowiem zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej, po upływie którego osiągnięty przychód nie podlegałby opodatkowaniu upłynie z dniem 01 stycznia 2009 r.

W związku z powyższym zastosowanie w przedmiotowej sprawie ma art. 28 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., w świetle którego podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:

1. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Jak wskazano w art. 21 ust. 2 ustawy przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

• budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

• przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W myśl ust. 2a art. 21 ustawy przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Tak więc w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni będzie miała możliwość skorzystania ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007 r. o ile spełni warunki ściśle określone w tym przepisie.

Należy także wskazać na możliwość skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia z opodatkowania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Wobec powyższego zwolnienie od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

• grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,

• muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,

• grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji pojęcia gospodarstwo rolne. Dla wyjaśnienia tej kwestii, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy posłużyć się przepisami ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 i 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.

Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać już bezpośrednio z aktu notarialnego, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Chodzi tu o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego przez nieruchomość. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy, w toku ewentualnego postępowania podatkowego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wyjaśniła, że sprzedana w dniu 26.09.2008 r. działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, była użytkowana rolniczo i nie utraciła charakteru rolnego.

Jak już wskazano powyżej utrata charakteru rolnego gruntów nastąpić może poprzez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania, łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia, np. przeznaczenie gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Nie przesądza o tym oświadczenie nabywcy zawarte w akcie notarialnym, ale tylko i wyłącznie faktyczny sposób ich użytkowania.

Samo oświadczenie Wnioskodawczyni, że grunt wchodził w skład gospodarstwa rolnego, był użytkowany rolniczo i nie utraciła charakteru rolnego, nie jest wystarczające dla zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zatem o ile sprzedana przez Wnioskodawczynię działka gruntu nie utraciła charakteru rolnego, zgodnie z powyższymi ustaleniami, przychód uzyskany z tytułu jej sprzedaży będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia, kiedy grunty podlegające sprzedaży, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, utracą w związku z tą sprzedażą charakter rolny, Wnioskodawczyni może wnieść odrębny wniosek do właściwego organu urzędu miasta lub gminy, w obszarze którego położona jest przedmiotowa nieruchomość.

W przeciwnym wypadku, a więc w sytuacji gdy przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, na podstawie powołanego art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy podatkowej nie będą spełnione łącznie, osiągnięty przez Wnioskodawcę przychód podlegać będzie opodatkowaniu zgodnie ze stanem prawnym obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r., a więc w oparciu o treść zacytowanego powyżej art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując należy stwierdzić, biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, iż osiągnięty przez Wnioskodawczynię przychód z odpłatnego zbycia w dniu 26.09.2008 r. działki gruntu, nabytej w dniu 18.06.2003 r., podlega opodatkowaniu na podstawie art. 28 ustawy podatkowej, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jednocześnie Wnioskodawczyni ma możliwość skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) w brzmieniu ustawy obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. lub art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem ścisłego spełnienia przesłanek umożliwiających skorzystanie z przedmiotowych zwolnień, omówionych powyżej.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z przepisem art. 14f § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), w brzmieniu nadanym art. 6 ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Natomiast w przypadku wystąpienia w jednym wniosku odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych opłatę pobiera się od każdego z nich (art. 14f § 2).

Opłata od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z dnia 29 września 2008 r. (data wpływu 03 października 2008 r.) została wniesiona w wysokości 75 zł. W związku z powyższym część uiszczonej w dniu 30 września 2008 r. opłaty - w wysokości 35 zł, zostanie zwrócona, zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno-prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na Pani adres zamieszkania:

xxx

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.