INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 19 sierpnia 2014 r. (data otrzymania 22 sierpnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży należącej do niego niezabudowanej nieruchomości, w skład której wchodzą działki nr 83/2 i nr 83/3. Wnioskodawca udział w ww. nieruchomości nabył na podstawie umowy darowizny z 22 sierpnia 2001 r. Na podstawie ww. umowy Wnioskodawca nabył udział wynoszący 2/6 w działkach nr 83 i nr 84.

Na podstawie ostatecznej decyzji wydanej przez Burmistrza Gminy z 18 sierpnia 2010 r., zezwalającej na podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 83 o powierzchni 0,23 ha oraz oznaczonej jako działka nr 84 o powierzchni 0,24 ha, działki te podzielone zostały odpowiednio: działka 83 na nowe działki 83/1, 83/2, 83/3 i 83/4, a działka 84 na nowe działki 84/1, 84/2, 84/3 i 84/4.

W dniu 5 października 2010 r. Wnioskodawca zawarł z pozostałymi dwoma współwłaścicielami wyżej opisanej nieruchomości umowę zniesienia współwłasności. W akcie notarialnym zniesienia współwłasności określono łączną wartość nieruchomości będących przedmiotem zniesienia współwłasności na kwotę 390.000,00 zł, w tym określono, że na podstawie niniejszej umowy Wnioskodawca nabył nieruchomość o wartości 130.000,00 zł, a więc równej wartościom nieruchomości nabytych w ten sposób przez pozostałych współwłaścicieli. Z treści niniejszej umowy wynika również, że dotychczasowi współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości w taki sposób, że powstałe nieruchomości mają niemalże równą powierzchnię. Zaznaczyć również należy, że podział dokonany na podstawie umowy zniesienia współwłasności został uczyniony bez spłat i dopłat pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami oraz że na jego podstawie dotychczasowi współwłaściciele nabyli nieruchomości o wartościach równych przysługującej im wcześniej wartości udziału w nieruchomości.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy odpłatne zbycie ww. nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zbycie to nastąpi w 2014 r., biorąc pod uwagę, że jej nabycie przez Wnioskodawcę nastąpiło w drodze darowizny w 2001 r., a zniesienie współwłasności na nieruchomości nastąpiło w 2010 r....

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód jaki uzyska ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nieruchomość została przez niego nabyta ponad 5 lat temu, a umowa zniesienia współwłasności z 5 października 2010 r., określiła tylko, które konkretne działki geodezyjne są wyłączną własnością Wnioskodawcy, a które wyłączną własnością pozostałych współwłaścicieli. Dodatkowo należy podkreślić, że umowa zniesienia współwłasności nie spowodowała u Wnioskodawcy żadnego przysporzenia, ponieważ wartość nabytej w wyniku umowy zniesienia współwłasności nieruchomości nie przekracza wartości jego udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. W związku z powyższymi okolicznościami Wnioskodawca uważa, że właściwą, jako punkt odniesienia dla skutków podatkowych wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest data nabycia przez niego nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 22 sierpnia 2001 r., a nie data zniesienia współwłasności na nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że jego stanowisko znajduje również poparcie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z 3 listopada 2009 r. (sygn. akt: II FSK 1489/08) wskazał że: ,,Zniesienie współwłasności, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości może nastąpić w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli nabędzie część nieruchomości lub też prawo własności którejś z nieruchomości, przy czym wartość tej rzeczy nie będzie przekraczała wartości udziału, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty Wówczas podmiot ten pomimo uzyskania prawa własności nieruchomości nie zwiększy swych aktywów majątkowych. Stąd też nie nabywa nieruchomości w rozumieniu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.)."

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, w rozpatrywanej sprawie przyjąć należy, że dokonanie zniesienia współwłasności na nieruchomości nie będzie utożsamiane z nabyciem nieruchomości ze względu na fakt, że wartość otrzymanych przez Wnioskodawcę działek była równa wartości działek otrzymanych przez pozostałych współwłaścicieli, czyli nie przekaraczała wartości udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy w wyniku nabycia nieruchomości na podstawie umowy darowizny.

W związku z powyższymi wyjaśnieniami, Wnioskodawca uważa, że na uznanie zasługuje stanowisko, że pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie w drodze umowy darowizny, a ponieważ miało to miejsce 22 sierpnia 2001 r., to przychód z przyszłej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie stanowił źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii ewentualnego opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i podstawa ich nabycia. Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w 2001 r. Wnioskodawca nabył w darowiźnie udział 2/6 w nieruchomości składającej się z działek nr 83 i 84. Następnie 18 sierpnia 2010 r. działki zostały podzielone odpowiednio: działka 83 na nowe działki o nr 83/1, 83/2, 83/3 i 83/4, a działka nr 84 na działki 84/1, 84/2, 84/3 i 84/4. Z kolei 5 października 2010 r. współwłaściciele nieruchomości znieśli współwłasność w ten sposób, że Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność działki o nr 83/2 i 83/3 i łącznej wartości 130 000,00 zł. Współwłaściciele ustalili wartość wszystkich nieruchomości będących przedmiotem zniesienia współwłasności na łączną kwotę 390 000,00 zł. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) - współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Natomiast instytucja zniesienia współwłasności stanowi likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 210 ustawy Kodeks cywilny - każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Mając zatem na uwadze przywołane powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, że w sytuacji gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności, w wyniku których udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności w części przekraczającej udział w nieruchomości stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział, który współwłaściciel posiadał przed zniesieniem współwłasności. Należy ponadto wyjaśnić Wnioskodawcy, że o tym czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się bowiem zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Aby zatem ustalić czy w rozpatrywanej sprawie w drodze zniesienia współwłasności można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy porównać wartość rynkową działek nr 83/2 i 83/3 nabytych przez Wnioskodawcę w dniu zniesienia współwłasności tj. 5 października 2010 r. (130 000,00 zł zł) ustaloną na dzień dokonania zniesienia współwłasności z wartością udziału 2/6 w całym majątku będącym przedmiotem zniesienia współwłasności ustaloną również na 5 października 2010 r. (czyli 2/6 x 390 000,00 zł = 130 000,00 zł). Zatem Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego przed dokonaniem zniesienia współwłasności. To oznacza, że Wnioskodawca nie nabył dodatkowego udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości.

W tym miejscu należy podkreślić, że powyższych ustaleń dokonano w oparciu o wartości, jakie Wnioskodawca wskazał we wniosku, przyjmując, że są one wartościami rynkowymi. Wartości te ustala się na podstawie cen rynkowych działek obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy o zniesienie współwłasności. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Subiektywne przekonanie Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli, co do wysokości ustalonych wartości rynkowych nieruchomości, nie może być wyznacznikiem cen rynkowych działek.

Podsumowując, skoro w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy przypadł majątek o wartości nieprzekraczającej wartości udziału nabytego przed dokonaniem zniesienia współwłasności, to stwierdzić należy, że Wnioskodawca prawo własności nieruchomości składającej się z działek o nr ew. 83/2 i 83/3 nabył w 2001 r. w drodze darowizny (o ile wartości podane przez współwłaścicieli jako wartości rynkowe nieruchomości będących przedmiotem zniesienia współwłasności na dzień dokonania tej czynności odpowiadają w rzeczywistości wartościom rynkowym).

W konsekwencji planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. nieruchomości (tj. działki nr 83/2 i działki nr 83/3) nie będzie stanowić w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na upływ pięcioletniego terminu zawartego w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. To zaś oznacza, że sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) - w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.