Czy nalezy wystawiać fakturę VAT z tytułu najmu lokali jeśli podatniczka nie prowadziła działalności gospodarczej ale była płatnikiem podatku VAT?

sygnatura: IS.IX./3-443/79/06

autor: Izba Skarbowa w Rzeszowie Ośrodek Zamiejscowy w Krośnie

data: 2006-06-27

Działając na podstawie art. 14b § 5 pkt. 2 ustawy z dnia 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) art. 15 ust. 1, art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25.05.2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 95, poz. 798 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie z urzędu uchyla postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Przemyślu z dnia 22.03.2006 r. znak: US.IX/443-82/MWA/05 w sprawie interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania przepisów prawa podatkowego tj. ustalenia, czy Podatniczka jest obowiązana wystawiać fakturę VAT z tytułu najmu lokali.

W dniu 30.12.2005 r. do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Przemyślu wpłynął wniosek Pani B O-O w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z przedstawionego przez Podatniczkę stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielką 50% w częściach niewydzielonych nieruchomości, w której znajdują się dwa lokale użytkowe i siedem lokali mieszkalnych. Drugi współwłaściciel jest nieznany. Podatniczka nie prowadzi działalności gospodarczej samodzielnie od dwóch lat, jednakże w okresie jej prowadzenia była podatnikiem podatku VAT. Wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości podejmuje mąż Pani B O-O, któremu udzieliła pełnomocnictwa notarialnego do wykonywania ww. czynności. Zarząd nieruchomością sprawowany jest obecnie przez Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w Przemyślu. Firma ta zwolniona jest z podatku VAT.W uzupełnieniu do wniosku z dnia 20.02.2006 r. Podatniczka wyjaśniła, że własność ww. nieruchomości nabyła aktem notarialnym z dnia 17.12.2004 r., jednakże nieruchomość znajdowała się pod zarządem PGM Sp. z o.o. i dopiero po uzyskaniu wyroku sądowego (postanowienie sądowe z dnia 19.10.2005 r.) PGM przekazał Wnioskodawczyni budynek protokołem zdawczo-odbiorczym w dniu 05.12.2005 r. Dodatkowo Podatniczka oświadczyła, iż do końca 2005 r. nie otrzymała żadnych należności z tytułu najmu, ani nie były one do końca 2005 r. należne.W związku z powyższym, Podatniczka zwróciła się z pytaniem czy musi wystawiać fakturę VAT z tytułu najmu lokali.Wnioskodawczyni wyraziła stanowisko, że jeżeli nie zarządza budynkiem osobiście i najem w jej przypadku nie jest działalnością gospodarczą, nie musi wystawiać faktury VAT.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Przemyślu potwierdził prawidłowość stanowiska Podatniczki w części dotyczącej podatku od towarów i usług, jednakże swoje stanowisko uzasadnił w odmienny sposób (postanowienie z dnia 22.03.2006 r. znak: US.IX/443-82/MWA/05).Z przedstawionego przez Podatniczkę stanu faktycznego wynikało, iż jest ona współwłaścicielką nieruchomości, w której znajdują się dwa lokale użytkowe i siedem lokali mieszkalnych. Ponadto, Strona była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT od 01.01.1995 r. do 15.10.2005 r. (likwidacja działalności). Dodatkowo, z danych umieszczonych w deklaracjach VAT-7 składanych przez Podatniczkę za okres od stycznia do października 2005 r. wynikało, iż nie przekroczyła ona limitu obrotu uprawniającego do zwolnienia z podatku VAT.Zgodnie z treścią § 10 aktu notarialnego: Rep. A. Nr dotyczącego umowy sprzedaży nieruchomości sprzedające oświadczyły, że wszyscy najemcy otrzymali zawiadomienia o wstrzymaniu się z płaceniem czynszu, począwszy od miesiąca października 2004 r.Z oświadczenia Podatniczki złożonego w dniu 22.03.2006 r. wynikało, iż pomimo objęcia nieruchomości w dniu 05.12.2005 r. do końca grudnia 2005 r. należności czynszowe w dalszym ciągu nie były należne, ani otrzymane.Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku VAT podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000 euro (tj. na rok 2006 w kwocie 39.200 PLN). Na podstawie art. 113 ust. 11 ustawy o podatku VAT, podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie 3 lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia ponownie korzystać ze zwolnienia określonego w ust. 1. W związku z powyższym, uznano, iż Podatniczka spełnia warunki określone w art. 113 ust. 11 i ponieważ jej obroty w poprzednim roku podatkowym (2005) nie przekroczyły kwoty uprawniającej do zwolnienia od podatku od towarów i usług , to przysługuje jej prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do czynności wykonywanych w 2006 r.Na podstawie § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25.05.2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "Faktura VAT". W związku z powyższym potwierdzono, że Podatniczka nie wystawia faktur VAT z tutułu najmu lokalu po dniu likwidacji działalności gospodarczej.

Działając w oparciu o przepis art. 14b § 5 pkt. 2 Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie uchyla z urzędu przedmiotową interpretację. Podstawą takiego rozstrzygnięcia są następujące okoliczności faktyczne i prawne.Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT).Zatem, jak przyjął organ podatkowy, istotnym jest wykorzystanie towaru (w przedmiotowej sprawie budynku) w sposób ciągły dla celów zarobkowych bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu.W niniejszej sprawie oświadczenie Podatniczki z dnia 22.03.2006 r. jednoznacznie nie wyjaśnia sprawy należności czynszowych. Organ podatkowy nie wyjaśnił, czy dokonano sprawdzenia ewentualnych umów najmu lokali, czy też udowodniono ich brak. Umowy takie mogłyby wpłynąć na powstanie obowiązku podatkowego u Podatnika, a w związku z tym powstanie sprzedaży opodatkowanej. Wówczas, Podatnik w przypadku przekroczenia kwoty zwolnienia podmiotowego z tytułu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, określonej za dany rok podatkowy, będzie obowiązany do dokonania zgłoszenia rejestracyjnego dla potrzeb rozliczenia z budżetem państwa.Natomiast zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury zgodnie z przepisem §8 ust.1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25.05.2005 r.Istotnym jest również ustalenie w jakim stopniu ewentualne umowy najmu dotyczą lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, a w jakim lokali użytkowych. Bowiem wynajem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku VAT w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy. Zwolnienie przedmiotowe skutkuje tym, iż podatnik z niego korzystający nie ma obowiązku zgłoszenia rejestracyjnego dla potrzeb podatku VAT, pomimo utraty zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy, zgodnie z przepisem art. 96 ust. 3 ustawy o podatku VAT. Zatem w ocenie Dyrektora Izby Skarbowej w Rzeszowie wydanie takiego rozstrzygnięcia bez wyżej wskazanych analiz było przedwczesne.