Czy sprzedaż na rzecz osób fizycznych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
sygnatura: PI/005-57/05/Z/03
autor: Izba Skarbowa w Gdańsku
data: 2005-09-22
| słowa kluczowe: | częstotliwość, dostawa, działalność gospodarcza, grunty, podatek od towarów i usług, podatnik, sprzedaż gruntów |
Decyzja
Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku działając na podstawie:
(jednolity tekst Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60); po rozpatrzeniu zażalenia wniesionego pismem datowanym dnia 12 czerwca 2005r. (25.07.2005r.-data wpływu do Izby Skarbowej w Gdańsku) przez Podatnika na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Tczewie znak PP/443-26-3/05 z dnia 4 lipca 2005r., zawierające pisemną interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w sprawie naliczenia podatku od towarów i usług przy sprzedaży działek budowlanych,
odmawia zmiany postanowienia będącego przedmiotem zażalenia.
UZASADNIENIE
Pismem z dnia 15 kwietnia 2005r., uzupełnionym pismem z dnia 10.05.2005r., pismem z dnia 20.05.2005r oraz pismem z dnia 16 czerwca 2005r., Podatnik zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Tczewie z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w sprawie naliczenia podatku od towarów i usług od sprzedaży na rzecz osób fizycznych działek pod zabudowę mieszkaniową.
W złożonym zapytaniu Podatnik wskazał stan faktyczny, zgodnie z którym w 1996r. aktem notarialnym nabył wraz z bratem grunty rolne i leśne. Nabyte grunty stanowią współwłasność majątkową Podatnika i jego żony oraz brata Podatnika i jego żony.
Pomimo, iż zarówno Podatnik jak i jego brat prowadzą działalność gospodarczą i są podatnikami podatku od towarów i usług, nabyte grunty nie były i nie są związane z prowadzoną przez niego i jego brata działalnością gospodarczą. Nie były też i nie są przedmiotem najmu i dzierżawy. W dacie nabycia przedmiotowych gruntów Podatnik nie miał sprecyzowanego pomysłu na ich zagospodarowanie. Grunty leśne przez okres posiadania nie były przez Podatnika w żaden sposób użytkowane, natomiast na części gruntów rolnych Podatnik uprawiał zboże.
Podatnik i jego brat jako właściciele gruntów - zgodnie z oświadczeniem złożonym w przedmiotowym wniosku, nie mieli wpływu na zmianę w dniu 30 listopada 1994r. planu zagospodarowania przestrzennego Gminy, tj. pod rzemiosło i pod budownictwo jednorodzinne. Stał się on wynikiem zebrania we wsi z dnia 29.09.1994r. z udziałem poprzednich właścicieli.
Już jako właściciele gruntów w 2001r. Podatnik i jego brat podjęli działania w celu przygotowania gruntów pod budownictwo. Działania te polegały na niwelacji terenu, dokupieniu dodatkowego gruntu z przeznaczeniem na drogę dojazdową (grunt przeznaczony na drogę dojazdową przekazano w użytkowanie Urzędowi Gminy ).
W 2003r. Podatnik zwrócił się z prośbą do Urzędu Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Decyzją z dnia 30.12.2003r. Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy w całości zamierzenia inwestycyjnego dotyczącego budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących z garażami na terenie wydzielonych działek.
Zgodnie z planem przestrzennego zagospodarowania terenu Urzędu Gminy w 2003r. grunty V i VI klasy o łącznej powierzchni 5,66 ha podzielono na 44 działki budowlane pod zabudowę jednorodzinną . W 2004r. sprzedano 12 działek.
Zdaniem Pytającego, z uwagi na fakt, iż gruntu nie nabyto w celach zarobkowych, sprzedaż przedmiotowego gruntu nie mieści się w ramach działalności gospodarczej. Czynność sprzedaży działek budowlanych jako nie związana z prowadzoną przez Podatnika i brata działalnością nie będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Tczewie postanowieniem znak PP/443-26-3/05 z dnia 4 lipca 2005r. stwierdził, iż w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego stanowisko zawarte w przedmiotowym wniosku jest nieprawidłowe.
Mając na uwadze, iż Podatnik:
Organ podatkowy uznał, iż Podatnik nabył przedmiotowe grunty w celu dalszej odsprzedaży.
W związku z powyższym czynność dostawy tych gruntów wyczerpuje znamiona częstotliwości i sprzedaż przedmiotowych działek budowlanych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg podstawowej stawki podatku VAT.
Na powyższe postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Tczewie Podatnik pismem datowanym dnia 12 czerwca 2005r. wniósł zażalenie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Tczewie zarzucając, iż Organ podatkowy nieprawidłowo uznał, iż Podatnik nabył przedmiotowe grunty w celu dalszej odsprzedaży.
Uzasadniając wniesione zażalenie Podatnika stwierdził, iż prowadzona przez niego i brata działalność gospodarcza nie ma żadnego związku z realizowaną sprzedażą przedmiotowych gruntów. Zauważył również, iż naniesiona zmiana do planu zagospodarowania przestrzennego gruntu w momencie zakupu gruntu nie zmienia faktu, że grunt został nabyty i użytkowany jako rolny, a zostaje sprzedany jako tereny przeznaczone pod zabudowę. Dodaje, że jego działania były działaniami przygotowującymi do wykorzystania gruntów rolnych jako siedlisko, a nie przekształcenie tych gruntów na działki budowlane. Natomiast fakt sprzedaży gruntu w częściach nie jest dowodem na zamiary jakie kierowały nabywcą gruntu w dniu jego nabycia. Zdaniem Zażalającego sam fakt użytkowania przedmiotowego gruntu przez okres 9 lat jako grunt rolny świadczy, ze został on nabyty na potrzeby własne podatnika jako grunt rolny, a nie w celu dalszej odsprzedaży. O wielokrotności zaś można mówić przy wielokrotnym zakupie.
Biorąc powyższe pod uwagę zdaniem Podatnika sprzedaż przedmiotowych działek powinna być zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.
Dyrektor Izby Skarbowej w Gdańsku, po dokonaniu weryfikacji przedmiotowego postanowienia stwierdza co następuje.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 w/w ustawy, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. W obecnie obowiązującym stanie prawnym obrót nieruchomościami gruntowymi realizowany przez podatników podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem, przy czym zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) w/w ustawy zwolnieniu przedmiotowemu poddano dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia "gruntu przeznaczonego pod zabudowę". Posługując się więc definicjami z innych źródeł, przez "grunt przeznaczony pod zabudowę" rozumieć należy zarówno te grunty, które widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę, jak i te, w stosunku do których właściciel w sposób dający się udowodnić uzewnętrznił zamiar ich przeznaczenia pod zabudowę.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego należy do zadań własnych gminy. Plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru jako dokument prawa miejscowego rozstrzyga o kwalifikacji gruntu. W świetle powyższego, o tym, czy dany grunt będzie przeznaczony pod zabudowę decydują władze gminne.
W świetle art. 15 ust. 1 w/w ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższy przepis wskazuje, że status podatnika uzależniony jest w istocie od prowadzenia działalności gospodarczej, przy czym jest to działalność gospodarcza specyficznie zdefiniowana na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług.
"Działalność gospodarcza" w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Powyższe oznacza, że definicja działalności gospodarczej dla potrzeb ustawy o podatku od towarów i usług wykracza znacząco poza definicję działalności gospodarczej powszechnie rozumianej.
Tak więc co do zasady, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności wynikające z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wymienione w art. 5, 8 i 14 w/w ustawy, ale działalność gospodarcza powszechnie rozumiana nie jest warunkiem niezbędnym do tego, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu. Dla zobrazowania powyższego stwierdzenia można przyjąć, że w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, działalnością gospodarczą jest każda działalność prowadzona przez producenta, a nie tylko działalność polegająca na samej produkcji.
Nawiązując do wypowiedzi Podatnika, iż sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, uznać należy w świetle powyższego, iż nie jest to warunek decydujący, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu.
W przedmiotowym stanie faktycznym Pytający jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą nie związaną z obrotem nieruchomościami, lecz zamierza dokonać sprzedaży z majątku własnego, działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.
Generalnie, opodatkowaniu podlegają czynności wynikające z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wymienione w art. 5, 8 i 14 w/w ustawy, ale jak wcześniej wskazano działalność gospodarcza nie jest warunkiem niezbędnym do tego, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu. Zgodnie z definicją działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega także czynność wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. W ustawie o podatku od towarów i usług nie określono definicji "częstotliwości". W znaczeniu w jakim funkcjonuje to pojęcie w języku polskim, "częstotliwie" oznacza wielokrotnie. Aby jednorazową dostawę towarów lub jednorazowe świadczenie usług uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie.
Zgodnie z przedstawionym w piśmie z dnia 16.06.2005r. stanem faktycznym, Podatnik wskazał, iż jako właściciel gruntów, w 2001r. podjął działania w celu przygotowania gruntów rolnych pod budownictwo. Działania te polegały między innymi na niwelacji terenu, dokupieniu dodatkowego gruntu z przeznaczeniem na drogę dojazdową, bez której nie byłoby możliwe podzielenie przedmiotowego gruntu na działki budowlane. W 2003r. Podatnik i jego brat zwrócili się do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Następnie w piśmie z dnia 22.08.2003r. Podatnik zwrócił się do Urzędu Gminy w Tczewie o zaopiniowanie projektu koncepcji zagospodarowania i podziału działek 211 i 212 w miejscowości ..... na działki budowlane, który został uzgodniony z:
Powyższe działania spowodowały wydanie, na wniosek stron, przez Urząd Gminy decyzji znak GE/6321/1-4/2001 z dnia 06.11.2001r. w sprawie ujęcia drogi w planie ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Tczew oraz decyzji Urzędu Gminy znak L.dz.UAN-7331/62/2003 z dnia 30.12.2003r. o warunkach zabudowy, zgodnie z którą stosownie do przepisów art. 104 § 1 i 2 KPA oraz art. 60 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 2, 4, 5 i ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717), po rozpatrzeniu sprawy z wniosku Podatnika oraz jego brata, w sprawie ustalenia warunków zabudowy inwestycji polegającej na budowie: budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących, z garażami, na terenie działek od nr 358/1 do 358/45 oraz dróg dojazdowych na terenie działek nr od 358/46 do 358/50, których właścicielami są Podatnik oraz jego brat, na podstawie ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Tczew uchwalonego przez Radę Gminy Tczew uchwałą Nr VII/49/91 z dnia 29 stycznia 1991r., ogłoszoną w dzienniku Urzędowym Województwa Gdańskiego Nr 10 z 1991r., poz. 88, zmiana planu uchwalona przez Radę Gminy Tczew Nr V/33/94 z dnia 30 listopada 1994r., ogłoszona w dzienniku urzędowym Województwa Gdańskiego Nr 31 z 1994r., poz. 163, Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy w całości w/w zamierzenia inwestycyjnego.
Bezsprzecznie, z planu zagospodarowania przestrzennego oraz intencji właściciela gruntu, który w sposób dający się udowodnić uzewnętrznił zamiar ich przeznaczenia pod zabudowę wynika, że obrót gruntami pod zabudowę dokonywany w ramach samodzielnie wykonywanej działalności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W ocenie tut. Organu czynność sprzedaży 45, odpowiednio przygotowanych działek, pod budownictwo mieszkaniowe ma charakter zorganizowany, a co za tym idzie stały (ciągły) w jakimś horyzoncie czasowym tj. częstotliwy, stanowi tym samym w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku VAT działalność gospodarczą.
Odnosząc się do zarzutu, iż organ podatkowy niesłusznie uznał, iż Podatnik nabył przedmiotowe grunty w celu dalszej odsprzedaży stwierdzić należy, iż o zwolnieniu bądź opodatkowaniu przedmiotowej dostawy podatkiem od towarów i usług decyduje nie zamiar, w jakim celu nabywca kupuje dane grunty, lecz jego przeznaczenie. Zgodnie ze stanem faktycznym Podatnik zakupił grunty na potrzeby własne nie związane z działalnością gospodarczą, lecz przeznaczył je do sprzedaży pod zabudowę budynków mieszkalnych wolnostojących, dokonując uprzednio przygotowań w postaci: niwelacji terenu, robót geodezyjnych, uzbrojenia terenu w sieć wodociągową, kanalizację i prąd oraz uzyskał decyzję Urzędu Gminy o warunkach zabudowy, sporządził projekt zagospodarowania i podziału działek. W takiej sytuacji, przekształcenie gruntu rolnego w kilkadziesiąt działek budowlanych, które Podatnik sukcesywnie od 2004r. zaczął sprzedawać, uznać należy za profesjonalny obrót gospodarczy, który w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jest działalnością gospodarczą i zgodnie z art. 41 ust. 1 w/w ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową w wysokości 22%.
Osoba dokonująca dostawy gruntu budowlanego bądź pod zabudowę w ramach tak rozumianej prowadzonej działalności gospodarczej uzyskuje status podatnika VAT już z chwilą pierwszej transakcji, bowiem zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienie podmiotowe nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.