Czy przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca ma sprzedać jako firma z VAT, czy jako osoba fizyczna na umowę kupna-sprzedaży?

sygnatura: ILPP1/443-1136/08-4/AW

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

data: 2009-03-04

Wniosek ORD-IN: [ 338 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 20 listopada 2008 r. (data wpływu 9 grudnia 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 stycznia 2009 r. (data wpływu 27 stycznia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 23 stycznia 2009 r. (data wpływu 27 stycznia 2009 r.) o doprecyzowanie przedstawionego zdarzenia przyszłego, sprecyzowanie zapytania, przedstawienie własnego stanowiska oraz o uiszczenie należnej opłaty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1996 Wnioskodawca i jego żona zakupili nieruchomość (grunt razem z budynkami) jako osoby fizyczne. Podatek od nieruchomości oraz decyzje o jego wysokości wystawiane są imiennie. w międzyczasie Zainteresowany razem z żoną rozpoczęli działalność gospodarczą jako Spółka jawna. Nieruchomość zabudowana jest następującymi budynkami:

1. mieszkalnym, w którym cały czas zamieszkuje Wnioskodawca z żoną,
2. garażowo-magazynowym,
3. oraz budynkiem, w którym prowadzona była działalność.

W ostatnim obiekcie (będącym obcym środkiem trwałym) przeprowadzono inwestycję. Wystawione faktury brane były na firmę Sp. j. (w koszty firmy) i odliczany był podatek VAT. Budynek został wniesiony do firmy, wpisany w ewidencję środków trwałych i był amortyzowany. Po upływie ok. 5-6 lat (rok ok. 2001) prowadzona działalność została zakończona i budynek stał ok. 2-3 lata pusty. w chwili obecnej Spółka jawna ww. budynek wydzierżawia innemu podmiotowi gospodarczemu. Wnioskodawca zamierza sprzedać całą nieruchomość, wraz z wszystkimi budynkami.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 23 stycznia 2009 r. Zainteresowany wskazał, iż przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek w którym prowadzona była działalność gospodarcza został ulepszony, a poniesione wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej obiektu. Budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez firmę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres 8 lat. Spółka jawna nadal prowadzi działalność gospodarczą. Planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż obejmie całą nieruchomość, łącznie z wszystkimi budynkami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca może sprzedać całą nieruchomość tak jak kupił, czyli jako osoba fizyczna aktem notarialnym...
2. Czy Spółka jawna musi sprzedać fakturą wewnętrzną budynek ulepszony A. i R. i dopiero wtedy jako osoby fizyczne sprzedać całą nieruchomość...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez osoby fizyczne jest zwolniona od podatku od towarów i usług, ponieważ ww. budynki Zainteresowany wraz z żoną posiadają już ponad 10 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonywana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie zapisu art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z zapisu art. 106 ust. 1 cyt. ustawy wynika, iż podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i ust. 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury. w myśl natomiast art. 106 ust. 7 w przypadku czynności wymienionych w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, oraz importu usług wystawiane są faktury wewnętrzne (...).

Podstawowa stawka podatku VAT, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22% podstawy opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Budynki mogą korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., nadanym ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw przepisu (Dz. u. Nr 209, poz. 1320) - zgodnie, z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Tym niemniej w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dodanego przez powołaną wyżej ustawę, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władnie budynków, budowli lub ich części (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie obiektów nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 7a warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b tego przepisu, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast, treść art. 29 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 7% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Jak wyjaśnił Zainteresowany przedmiotową nieruchomość (grunt razem z budynkami) nabył (razem z żoną, jako osoby fizyczne) ponad 10 lat temu. Przy jej nabyciu nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednym z budynków na przedmiotowym gruncie jest budynek mieszkalny, który jest zasiedlony przez Wnioskodawcę od roku 1996, drugi natomiast to budynek garażowo-magazynowy. Trzeci obiekt był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez Spółkę jawną przez ok. 5-6 lat, po czym stał pusty przez ok. 2-3 lata. w chwili obecnej obiekt jest wydzierżawiany przez Spółkę jawną innemu podmiotowi gospodarczemu. Powyższy budynek został wniesiony do firmy i wpisany w ewidencję środków trwałych oraz był amortyzowany. Obiekt, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza został ulepszony, a poniesione wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej obiektu. Budynek w stanie ulepszonym był wykorzystywany przez firmę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres 8 lat. Wnioskodawca, jak poinformował, nadal prowadzi działalność gospodarczą.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdza się, iż sprzedaż nieruchomości w części wniesionej do Spółki i stanowiącej środek trwały Spółki podlega ustawie o VAT. Przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest bowiem w sposób ciągły dla celów zarobkowych w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1. Należy jednak stwierdzić, że dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a, gdyż przy jego nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki poniesione na ulepszenie obiektu, nie przekroczyły 30%.

W tej części jako sprzedawca występuje Spółka jawna, która nie ma obowiązku wcześniejszej odsprzedaży nieruchomości osobom fizycznym.

W związku z tym, iż zbycie budynku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej korzysta ze zwolnienia, tym samym dostawa gruntu przyporządkowanego do przedmiotowego budynku - z uwagi na treść art. 29 ust. 5 cyt. ustawy - również podlegać będzie ustawie o VAT, ale zwolniona będzie od podatku od towarów i usług.

W przedstawionej sytuacji planowana sprzedaż tej części nieruchomości na rzecz kupującego nie może być dokumentowana fakturą wewnętrzną. Jeżeli sprzedaż dokonywana będzie na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, ta część transakcji - na podstawie art. 106 ust. 1 ustawy - powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, w której jako sprzedawca wykazana zostanie Spółka jawna. Jeżeli natomiast sprzedaż dokonana będzie na rzecz osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej, faktura wystawiona będzie na żądanie tej osoby (z uwagi na treść art. 106 ust. 4 ustawy).

Pozostała część nieruchomości, stanowiąca majątek prywatny, nie podlega przepisom ustawy o VAT, ponieważ w tej części sprzedawca nie występuje w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż nie jest realizowana w ramach działalności, o której mowa w art. 15 ust. 2 ww. ustawy.

Reasumując, planowana sprzedaż nieruchomości w części stanowiącej majątek prywatny Wnioskodawcy (budynek mieszkalny i garażowo-magazynowy oraz przyporządkowana do nich część gruntu) nie podlega ustawie o podatku od towarów i usług, natomiast dostawa części nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej (budynek stanowiący środek trwały Spółki oraz część gruntu przyporządkowana do tego obiektu), korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a w związku z art. 29 ust. 5 wymienionej ustawy.

Z przepisów podatkowych nie wynika, aby przedmiotowa nieruchomość musiała być sprzedana w całości tak jak była zakupiona, czyli przez osoby fizyczne. Część nieruchomości była bowiem wykorzystywana przez podatnika VAT (spółkę jawną) w prowadzonej działalności gospodarczej i dlatego dostawa tej części powinna być dokonana przez tego podatnika i być udokumentowana fakturą VAT - z uwzględnieniem art. 106 ust. 4 cyt. ustawy. Tym samym brak jest podstaw dla stwierdzenia istnienia obowiązku sprzedaży ww. nieruchomości przez Spółkę, Pani A. i Panu R. na podstawie faktury wewnętrznej.

Tut. Organ informuje, iż kwestia dotycząca obowiązku dokumentowania sprzedaży aktem notarialnym nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). w związku z powyższym, Minister Finansów nie jest uprawniony do wskazania Wnioskodawcy czy sprzedaż powyższej nieruchomość należy dokumentować aktem notarialnym.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. w kwestii dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wydana została odrębna interpretacja indywidualna z dnia 24 lutego 2009 r. nr ILPB1/415-1016/08-4/AG.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje