Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego spełnia przesłanki określone w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu 22% stawką, jako terenu budowlanego i przeznaczonego pod zabudowę, czy też jest zwolniona od podatku VAT jako sprzedaż gruntu niezabudowanego i nie przeznaczonego pod zabudowę?

sygnatura: ILPP1/443-1074/08-6/AW

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

data: 2009-02-03

Wniosek ORD-IN: [ 301 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Urzędu Miasta reprezentowanego przez Pełnomocnika przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2008 r. (data wpływu 12 listopada 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 listopada 2008 r. (data wpływu 21 listopada 2008 r.), pismem z dnia 22 grudnia 2008 r. (data wpływu 29 grudnia 2008 r.) oraz pismem z dnia 14 stycznia 2009 r. (data wpływu 26 stycznia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Powyższy wniosek uzupełniono pismami z dnia 17 grudnia 2008 r., z dnia 22 grudnia 2008 r. oraz z dnia 14 stycznia 2009 r. o wymagane oświadczenie, wniosek ORD-IN oraz pełnomocnictwo.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Następuje sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, dla osoby fizycznej. W rozpatrywanym przypadku ma miejsce przeniesienie, w trybie bezprzetargowym, prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej (nie będącej w użytkowaniu wieczystym). Zbycie nieruchomości osobie fizycznej, dokonywane jest na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność danej osoby. Przedmiotem zbycia jest nieruchomość gruntowa, stanowiąca działkę objętą jedną księgą wieczystą. Zarówno w operacie ewidencji gruntów i budynków, jak i księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości - działki, przypisany jest użytek gruntowy - ,,drogi" oznaczony symbolem ,,dr". Dla tego terenu brak jest ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast istnieją zapisy w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Legnicy, zatwierdzonego stosowną uchwałą Rady Miejskiej. Zgodnie ze studium, przedmiotowa działka znajduje się w strefie wielofunkcyjnej (położonej poza śródmieściem) o symbolu W - tereny o różnym sposobie użytkowania, wielofunkcyjne (głównie z udziałem usług, zabudowy mieszkaniowej, działalności gospodarczych), w zależności od uwarunkowań - do szczegółowego określenia w planie miejscowym oraz zgodnie z kierunkami działań znajduje się w strefie R8 - tereny rewitalizacji dawnych terenów wojskowych: wspieranie dotychczasowych kierunków zmian użytkowania i poprawa jakości przestrzeni publicznej. Powyższa działka zawiera się w obszarze przejętym od wojsk federacji rosyjskiej - teren byłych koszar wojskowych, zabudowany budynkami gospodarczymi i koszarowymi o funkcji mieszkaniowej. Dla tego terenu, celem jego zagospodarowania, dokonano geodezyjnego podziału pod kątem jego późniejszego zagospodarowania. Biorąc pod uwagę usytuowanie istniejących obiektów gospodarczych, zaprojektowano przebieg dróg dojazdowych umożliwiających właściwy dostęp do wydzielonych działek - zbywanych następnie jako odrębne nieruchomości. Przebieg dróg nie zawsze pokrywa się z istniejącymi w terenie drogami o nawierzchni z kostki brukowej.

W rozpatrywanym przypadku zaprojektowano drogę, przebiegającą częściowo przez wnętrze podwórzowe, która uprzednio w terenie nie istniała. Jeden z odcinków tej drogi stanowi nieutwardzony grunt oraz zakrzaczony i zadrzewiony teren zieleni, oddzielony z dwóch stron żywopłotem oraz teren częściowo utwardzony, przez który przebiegają media. Kolejny odcinek został zaprojektowany jako przebiegający przez fragment utwardzonego (płytami betonowymi) placu zlokalizowanego wewnątrz istniejącej zabudowy gospodarczej. Następny odcinek to częściowo nieutwardzony grunt oraz w większości teren pokryty fragmentami asfaltem. Jest to teren wykorzystywany pod wewnętrzną komunikację poszczególnych nieruchomości zlokalizowanych w jego otoczeniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż prawa własności dla osoby fizycznej ww. niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, spełnia przesłanki określone w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) i podlega opodatkowaniu 22% stawką, jako terenu budowlanego i przeznaczonego pod zabudowę, czy też jest zwolniona od podatku VAT, jako sprzedaż gruntu niezabudowanego i nie przeznaczonego pod zabudowę stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż (przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel) w ww. trybie spełnia przesłanki określone przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i jako sprzedaż gruntu niezabudowanego i nie przeznaczonego pod zabudowę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są także grunty. Sprzedaż gruntów, a właściwie nieruchomości gruntowych podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym nieruchomości te jako tereny niezabudowane dzielą się na dwie kategorie:

1. tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę - opodatkowane są stawką 22%,
2. pozostałe tereny niezabudowane, czyli inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę - których dostawa jest zwolniona od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy).

Tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, to stosownie do zapisów załącznika nr 6 pkt 3 ppkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454), między innymi zurbanizowane tereny niezabudowane do których zalicza się grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej.

Ponadto, powołany wyżej załącznik, tj. pkt 3 definiujący grunty zabudowane i zurbanizowane ppkt 7 stanowi, iż do terenów komunikacyjnych zalicza się drogi, przy czym przepis ten określa, że do użytku gruntowego o nazwie ,,drogi" zalicza się grunty w granicach pasów drogowych dróg publicznych i dróg wewnętrznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, natomiast grunty zajęte pod wewnętrzną komunikację gospodarstw rolnych, leśnych oraz poszczególnych nieruchomości nie są drogą w rozumieniu rozporządzenia i grunty te wlicza się do przyległego do nich użytku gruntowego.

W rozpatrywanym przypadku teren oznaczony jako użytek gruntowy ,,drogi" pełni funkcję wewnętrznej komunikacji do poszczególnych nieruchomości zlokalizowanych w jego otoczeniu, stąd wątpliwym jest uznanie go jako terenu komunikacyjnego, a w konsekwencji zurbanizowanego.

Dla przedmiotowego terenu nie jest opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W omawianym przypadku nie wydano żadnych decyzji ani o lokalizacji inwestycji celu publicznego, ani też o warunkach zabudowy. Wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego gminy, przeznaczenie danego gruntu nie jest określone i należy posiłkować się albo studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, albo ewidencją gruntów. W studium, które nie jest aktem prawa miejscowego, funkcjonuje dla tej działki przytoczony wyżej zapis: ,,w zależności od uwarunkowań - do szczegółowego określenia w planie miejscowym oraz zgodnie z kierunkami działań znajduje się w strefie R8 - tereny rewitalizacji dawnych terenów wojskowych: wspieranie dotychczasowych kierunków zmian użytkowania i poprawa jakości przestrzeni publicznej". Należy uznać, że w planistycznym ujęciu rewitalizacji, mając na uwadze powyżej wskazane uwarunkowania faktyczne, urządzenie drogi w granicach zaprojektowanego i wytyczonego wyżej użytku (,,drogi") nie jest rozstrzygnięte.

W tej sytuacji w związku z faktem, iż zwolnienie od podatku od towarów i usług dotyczy nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę, opierając się na powyższych uwarunkowaniach, Prezydent stoi na stanowisku, iż w tym przypadku ma miejsce dostawa gruntów niezabudowanych i nie przeznaczonych pod zabudowę, zwolniona od VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Zgodnie z przepisem § 8 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zarówno organy władzy publicznej i urzędy obsługujące te organy, jak i jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Czynności wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych nie korzystają ponadto ze zwolnienia określonego w § 8 ust. 1 pkt 13 ww. rozporządzenia.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Do zadań własnych gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują m.in. sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej (art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy o samorządzie gminnym).

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży (w trybie bezprzetargowym) prawa własności gruntu niezabudowanego osobie fizycznej.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny, zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności zbycia prawa własności nieruchomości Sprzedawca będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, natomiast powyższa czynność zbycia nieruchomości w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku dostaw gruntów niezabudowanych - opodatkowane 22% stawką VAT są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Ustawodawca nie sprecyzował, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) stanowi, iż ww. ustawa określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, jak ma to miejsce w przypadku przedstawionym przez Wnioskodawcę, należy posłużyć się inną istniejąca na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej ,,studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

W świetle art. 14 ust. 1 pkt 5 oraz art. 15 ust. 1 ww. ustawy, przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decyduje przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Wnioskodawca wskazał, iż zgodnie z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe grunty znajdują się w strefie wielofunkcyjnej (symbol W) o różnym sposobie użytkowania - głównie z udziałem usług, a także zabudowy mieszkaniowej oraz działalności gospodarczej.

Reasumując, dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej nie korzysta ze zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ dotyczy terenów przeznaczonych pod zabudowę. Zainteresowany obowiązany jest zatem czynności te opodatkować podstawową stawką podatku VAT w wysokości 22%.

Tut. Organ informuje, iż od dnia 1 grudnia 2008 r. kwestie dotyczące zwolnienia od podatku od towarów i usług niektórych czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego reguluje § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.