1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części, tj. po uprzednim podziale na działki budowlane i ich systematycznej sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług? 2. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części, tj. po uprzednim podziale na działki budowlane, ich uzbrojeniu i systematycznej sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

sygnatura: ITPP2/443-526/08/AD

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

data: 2008-09-19

Wniosek ORD-IN: [ 961 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2008 r. (data wpływu 20 czerwca 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 sierpnia 2008 r. (data wpływu 20 sierpnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2008 r. został złożony wniosek, uzupełniony pismem z dnia 12 sierpnia 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 1984 r. nabył Pan wraz z małżonką działkę rolną zabudowaną o powierzchni 4,23 ha, która wykorzystywana była na własne potrzeby (VI klasa pochodzenia mineralnego). W 1991 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej (sklep spożywczo-przemysłowy), którą po kilku latach przejęła małżonka i prowadzi do chwili obecnej. Zamierza Pan wystąpić o warunki zabudowy w celu podziału przedmiotowej nieruchomości na około 25-30 mniejszych działek budowlanych, które planuje sprzedać różnym nabywcom z myślą o jak najlepszym spieniężeniu majątku osobistego. Wskazał Pan, iż na nieruchomości tej nie jest prowadzona działalność rolnicza, ani też żadna inna.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż teren przewidziany do sprzedaży nie jest zabudowany, jest to działka rolna, nieużytek (grunty odłogowane). Wystąpił Pan o przekwalifikowanie terenu i po jego podziale na mniejsze działki zamierza je uzbroić, a sprzedaż ich będzie oferowana poprzez ogłoszenia. Wyjaśnił Pan, iż w przeszłości nie nabywał i nie zbywał jakichkolwiek nieruchomości, jak też w przyszłości nie planuje dokonywać transakcji zbycia innych posiadanych nieruchomości gruntowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części, tj. po uprzednim podziale na działki budowlane i ich systematycznej sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług
2. ...
3. Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części, tj. po uprzednim podziale na działki budowlane, ich uzbrojeniu i systematycznej sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług
4. ...

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości lub jej części stanowi czynność opodatkowaną. Jednakże sam fakt, że podmiot wykonuje czynności wymienione w tym przepisie nie jest wystarczającą przesłanką do opodatkowania ich podatkiem od towarów i usług. Podmiot dokonujący czynności określonej w art. 5 ww. ustawy musi działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ustawy. W przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości lub jej części nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ponieważ stanowi ona majątek osobisty. Wnioskodawca wskazał, iż przyszła planowana czynność sprzedaży nieruchomości ma charakter sprzedaży własności, która została nabyta wiele lat temu. Nabywając własność nieruchomości nie miał zamiaru nią handlować, a jedynie wykorzystać do celów osobistych. Stąd też sprzedając działki nie będzie działać jak przedsiębiorca, ale jako właściciel spieniężający swój majątek, dokonujący zamiany nieruchomości na inne dobra. Okoliczność, że w przedmiotowej sprawie podatnik dokona zmiany przeznaczenia i podziału nieruchomości nie świadczy samodzielnie o tym, że uczestniczył on w profesjonalnym rynku obrotu nieruchomościami. W opinii Wnioskodawcy, nie można karać podatników podatkiem za to, że rozsądnie gospodarują swym prywatnym majątkiem, chcąc uzyskać maksymalne korzyści z jego sprzedaży. Wskazano, iż trudno wymagać, aby właściciel zbywał swą nieruchomość w całości, jeśli wskutek jej podziału oraz zmiany przeznaczenia może uzyskać wyższą cenę. Postępowanie podatnika zmierzające do maksymalizacji zysków z dysponowania prywatnym mieniem nie powoduje, iż można go uznać za prowadzącego działalność gospodarczą. Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca powołał wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, z dnia 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2006 r. sygn. akt III SA/Wa 3885/06, z dnia 20 października 2006 r. sygn. akt I SA/Wr 830/06.

świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy, zgodnie z którą pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego zauważyć należy, iż aby stać się podatnikiem podatku od towarów i usług wystarczy wykonać czynności, o których mowa w art. 15 ust. 2 ustawy w sposób jednorazowy jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. Nie jest przy tym istotna sama częstotliwość wykonywania tych czynności, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy.

Kryterium prowadzenia działalności gospodarczej jest m.in. częstotliwość wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu. Prawo podatkowe, w tym również przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, nie zawierają definicji pojęcia ,,zamiar". W każdym więc przypadku należy dokonać oceny, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo - prawne było prowadzenie działalności gospodarczej. Z ogólnie przyjętej definicji ,,zamiaru" wynika, że jest to projekt, plan czy intencja zrealizowania czegoś. Istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom, jak i cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności. Z grona podatników nie wyłącza się osób fizycznych, jeśli dokonują one dostawy towarów w sposób stały, zorganizowany i powtarzalny.

Zatem dostawę towarów lub świadczenie usług uznaje się za działalność gospodarczą, jeżeli w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie (częstotliwie). Przez zamiar częstotliwego wykonywania czynności należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego, wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzonej działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasokres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność tych czynności.

W art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy określono, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, że opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Na gruncie przepisów podatkowych brak jest legalnej definicji gruntu przeznaczonego pod zabudowę. W tej sytuacji należy odwołać się do wykładni literalnej wspomnianego przepisu, jak również do przepisów z innych gałęzi prawa, w tym w szczególności przepisów w zakresie prawa zagospodarowania przestrzennego i budowlanego dotyczących klasyfikacji i przeznaczenia gruntów.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i należy do zadań własnych gminy. W tym celu rada gminy uchwala studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia studium są wiążące dla organów przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 powołanej ustawy z dnia 27 marca 2003 r.) rada gminy uchwala plan po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium (art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy.

Powyższe przepisy wskazują, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że posiada Pan działkę rolną o pow. 4,23 ha, która przez wiele lat wykorzystywana była na własne potrzeby (grunty odłogowane VI klasy). Wystąpił Pan o warunki zabudowy przedmiotowej nieruchomości oraz o przekwalifikowanie gruntów, które zamierza podzielić na ok. 25-30 mniejszych działek budowlanych i sprzedać (po ich uzbrojeniu lub bez tego uzbrojenia) na rzecz różnych nabywców, w celu uzyskania maksymalnych korzyści i jak najlepszego spieniężenia majątku osobistego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że czynność ta objęta jest przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, ale na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego z tego podatku, o ile do dnia sprzedaży nie uzyska Pan decyzji o warunkach zabudowy i przedmiotowe grunty zachowają status gruntów rolnych.

Należy jednak zaznaczyć, że podatnicy dokonujący dostawy gruntów nie mogą korzystać ze zwolnienia od tego podatku niezależnie od wielkości obrotów (art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku od towarów i usług).

Stąd też, w przypadku gdy Wnioskodawca uzyska decyzję o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości i wówczas dokona jej dostawy, po wcześniejszym podziale na mniejsze działki, to z chwilą sprzedaży pierwszej działki stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ wielokrotna sprzedaż działek na rzecz odrębnych nabywców świadczyć będzie o tym, iż powzięto zamiar sprzedaży w sposób zorganizowany i częstotliwy zmierzający - jak sam Pan wskazał - do osiągnięcia maksymalnych korzyści finansowych.

Reasumując, w ocenie tutejszego organu dostawa przez Wnioskodawcę działek budowlanych, będących uprzednio gruntami rolnymi, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od tego czy będą one uzbrojone.

Końcowo wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli

skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej - powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 - 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.