opodatkowanie sprzedaży działek

sygnatura: IBPP1/443-966/08/AZ

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-08-28

Wniosek ORD-IN: [ 811 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana J. R. przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2008r. (data wpływu 7 lipca 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 lipca 2008r. (data wpływu 30 lipca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2008r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek budowlanych. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 29 lipca 2008r. (data wpływu 30 lipca 2008r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-966/08/Az z dnia 22 lipca 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W 1998r. Wnioskodawca został właścicielem działki rolnej o obszarze 2,0009 ha położonej w J. na podstawie umowy sprzedaży. Wnioskodawca nabył działkę przez uczestnictwo w przetargu Urzędu Miejskiego w J. Z., będąc mylnie poinformowany, że posiadane przez niego zaświadczenie kierownika Urzędu Rejonowego w G. z maja 1998r. o mieniu pozostawionym zagranicą uprawnia go do występowania w takich przetargach do wysokości kwoty 103 333 zł. Po wylicytowaniu działki Wnioskodawca dowiedział się, że przetarg nie dotyczy takiego zaświadczenia. Pod groźbą posądzenia o umyślne doprowadzenie do unieważnienia przetargu Wnioskodawca zmuszony był do natychmiastowego zaciągnięcia prywatnej pożyczki i zapłacenie pełnej należności za działkę.

W sierpniu 2007r., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka została przekwalifikowana na działkę budowlano-rolną, w której część budowlana zajmuje powierzchnię 1,06 ha. Zmiany przeznaczenia gruntu dokonano na wniosek Wnioskodawcy złożony w 2003r.

Ze względów osobistych Wnioskodawca zmuszony jest działkę sprzedać. Sprzedaż tak dużej działki budowlanej napotyka trudności w znalezieniu nabywcy. Wnioskodawca ma wiec zamiar dokonać podziału działki na mniejsze części, aby było łatwiej znaleźć nabywców. Wnioskodawca ma zamiar również sprzedać część rolną nieruchomości.

Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT, nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Powodem sprzedaży działki jest fakt, iż w miarę upływu lat od zakupu działki, opóźnienia w realizacji wspomnianego zaświadczenia oraz utraty sił fizycznych praca na roli jest dla Wnioskodawcy nie do przyjęcia. Środki ze sprzedaży działek, Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć na budowę własnego domu na jednej z działek oraz na rosnące bieżące utrzymanie i leczenie, jak również na inne trudne do przewidzenia wypadki losowe.

Nieruchomość nie jest zabudowana.

Ponadto Wnioskodawca posiada mieszkanie w G., w 1999r. dokonał sprzedaży garażu, nie płacił podatku VAT z tyt. sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając mniejsze działki wydzielone na cele budownictwa mieszkaniowego, Wnioskodawca będzie zmuszony opodatkować je VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, osoba fizyczna dokonująca sprzedaży działek budowlanych wydzielonych ze swego prywatnego majątku, ale nieprowadząca działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie staje się przez to podatnikiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6).

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2). Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym także gruntów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika tj. prowadzącego samodzielną działalność gospodarczą w rozumieniu powołanej wyżej definicji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem ,,podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia ,,częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Podkreślić przy tym należy, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można pominąć, że pod pojęciem ,,handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 nie można go uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy. Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę majątku prywatnego. Majątek taki nabywany był bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlowa ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, iż sprzedaż przedmiotowych działek, z majątku osobistego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż jest dokonywana okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem nadania mu stałego charakteru.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ustawy. Nic nie wskazuje na to, aby dokonując zakupu nieruchomości Wnioskodawca działał w charakterze handlowca, a okoliczności będące przyczyną transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, nie wskazują, iż miałyby być one czynione z zamiarem wykonywania w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Z treści wniosku wynika bowiem, iż działki mające być przedmiotem sprzedaży, powstaną po dokonaniu podziału nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 1998r. Wnioskodawca nabył nieruchomość rolną przez uczestnictwo w przetargu Urzędu Miejskiego, będąc mylnie poinformowany, że posiadane przez niego zaświadczenie kierownika Urzędu Rejonowego w G. z maja 1998r. o mieniu pozostawionym zagranicą uprawnia go do występowania w takich przetargach do wysokości kwoty 103 333 zł.

Dokonując zakupu Wnioskodawca nie miał zamiaru dalszej sprzedaży. Należy podkreślić, iż przystąpienie do przetargu podyktowane było wyłącznie możliwością realizacji posiadanego zaświadczenia o mieniu pozostawionym zagranicą, a tym samym możliwością skorzystania przez Wnioskodawcę z przysługującego mu prawa do częściowej rekompensaty za utracone mienie.

Położenie nieruchomości z dala od miejsca zamieszkania, długi okres realizacji zaświadczenia oraz jak wskazuje Wnioskodawca utrata sił fizycznych uniemożliwiły wykorzystanie nieruchomości dla celów rolniczych. Nie bez znaczenia pozostaje też fakt, iż zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca zmuszony był do zaciągnięcia pożyczki i zapłacenie pełnej należności za działkę po wygraniu przetargu. Powyższe uzasadnia konieczność sprzedaży części nieruchomości, dla zaspokojenia potrzeb osobistych poprzez budowę własnego domu. Powyższe okoliczności nie były możliwe do przewidzenia przez Wnioskodawcę w momencie przystępowania do przetargu.

Dokonana w latach późniejszych zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała, iż nabyta w 1998r. nieruchomość rolna zyskała w 2007r. charakter budowlano-rolny. Okres jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego także świadczy o braku zamiaru zbycia przedmiotowego gruntu w momencie jego nabycia.

Obecnie, w związku z przedstawionymi okolicznościami Wnioskodawca ma zamiar sprzedać nieruchomość. Sprzedaż tak dużej działki (ok. 2 ha) napotyka na trudności, zatem Wnioskodawca ma zamiar podzielić ją na mniejsze części, aby łatwiej znaleźć ich nabywców.

Nie można zatem uznać, iż Wnioskodawca ma zamiar podjąć szczególne kroki w kierunku uatrakcyjnienia przedmiotowych działek. Dokonanie podziału większego areału na mniejsze działki jest ekonomicznie uzasadnioną i logiczną konsekwencją podjęcia decyzji o sprzedaży gruntu.

Grunt mający być przedmiotem dostawy nie był przedmiotem umów najmu ani dzierżawy, Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych, zatem nie czerpał żadnych zysków z jego posiadania.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości gruntowych. Środki ze sprzedaży działek, Wnioskodawca ma zamiar przeznaczyć na budowę własnego domu na jednej z działek oraz na rosnące bieżące utrzymanie i leczenie, jak również na inne trudne do przewidzenia wypadki losowe.

Nie można zatem stwierdzić, że Wnioskodawca nabył grunt celem odsprzedaży, ponieważ możliwość zaliczenia na poczet ceny sprzedaży wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego, miała stanowić zadośćuczynienie za mienie pozostawione zagranicą, które to należało się Wnioskodawcy na mocy obowiązujących przepisów prawa. Zarówno zakup jak i obecnie planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest następstwem zdarzeń losowych, których Wnioskodawca nie był w stanie przewidzieć.

Podsumowując, w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowych działek powstałych w wyniku podzielenia posiadanej nieruchomości gruntowej nie nosi znamion wykorzystywania gruntu dla celów zarobkowych w sposób ciągły, tak więc warunek częstotliwości nie zostaje tu wypełniony. W świetle powyższego dostawy działek pochodzących z majątku osobistego nie można uznać za działalność gospodarczą, bowiem czynność ta nie mieści się w definicji, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek. Tym samym dostawa przedmiotowych działek nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.