opodatkowanie sprzedawanych lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną.

sygnatura: IBPP2/443-512/08/LŻ

autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

data: 2008-08-28

Wniosek ORD-IN: [ 1051 kB]

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2008r. (data wpływu 3 czerwca 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 sierpnia 2008r. (data wpływu 12 sierpnia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowana sprzedawanych lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 czerwca 2008r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowana sprzedawanych lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną.Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 sierpnia 2008r. (data wpływu 12 sierpnia 2008r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 25 lipca 2008r. znak: IBPB2/415-1045/08/JT, IBPP2/443-512/08/LŻ.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 9 marca 2005r. zakupił wraz z małżonką na prawach współwłasności małżeńskiej jako osoby fizyczne budynek administracyjno-techniczny z wymiennikownią o powierzchni użytkowej 625 m, zlokalizowany na działce o powierzchni 0,0268 ha z przeznaczeniem na zamieszkanie w tej kamienicy Wnioskodawcy wraz z rodziną. Po upływie pół roku od zakupu po dokonanej analizie (otoczenia, środowisko, natężenie ruchu) i ocenie kosztu modernizacji Wnioskodawca zmienił swoje plany. Powstała koncepcja stworzenia 11 mieszkań z 4 garażami. Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Miasta o pozwolenie na przebudowę. Na podstawie pozwolenia na budowę rozpoczęto przebudowę i zmianę sposobu użytkowania obiektu na budynek mieszkalny. Dokonano gruntowej modernizacji, dobudowano klatkę schodową, wykonano instalacje. Prace wykonano systemem gospodarczym bez ewidencjonowania kosztów. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości kilku nabywcom. W uzupełnieniu ww. wniosku, w piśmie z dnia 1 sierpnia 2008r. (data wpływu 12 sierpnia 2008r.), Wnioskodawca wskazał, iż nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. W momencie zakupu budynku mogła w nim zamieszkać tylko jedna rodzina ponieważ w kamienicy tej były zlokalizowane biura przedsiębiorstwa energetyki cieplnej. Były w dobrym stanie dwie łazienki i zaplecze socjalne. Przedmiotem sprzedaży będą poszczególne lokale mieszkalne - jedenaście mieszkań. Powstałe garaże tworzą z budynkiem jedną bryłę architektoniczną, mieszczą się w piwnicach przedmiotowego budynku. Budynek został wybudowany w latach 1956-1961. Adaptacja budynku na lokale mieszkalne zostanie zakończona w terminie do 31 października 2008r. Wydatki poniesione na modernizację-ulepszenie przekroczyły 60% wartości początkowej. Ponieważ Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej nie prowadził rejestru, ewidencji kosztów, nie obniżał podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedmiotowy budynek posiada symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych 112.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy jako osoba fizyczna Wnioskodawca musi doliczyć i odprowadzić podatek VAT od sprzedawanych nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek VAT w przypadku osoby fizycznej niebędącej płatnikiem VAT nie jest naliczany do ceny nieruchomości - nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak wynika z art. 2 pkt 6 tej ustawy, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a także grunty. Przez dostawę towarów na terytorium kraju zasadniczo rozumie się - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Stosownie do ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów handlowców i usługodawców, w tym podatników pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powołanych przepisów wynika, że dostawa towarów, w tym przypadku lokali mieszkalnych, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika podatku VAT, a czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT tzn. m.in. czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy lub wykonywano czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem ,,podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.Działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Z przytoczonego wyżej pojęcia działalności gospodarczej wynika, że dla celów podatku od towarów i usług nie jest konieczne, aby działalność była działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły przez podmioty gospodarcze (przedsiębiorców). Decydujące znaczenie ma częstotliwość dokonywania czynności. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia ,,częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności.O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnieZ przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zakupił kamienicę z zamiarem zamieszkania. W momencie zakupu budynku mogła w nim zamieszkać tylko jedna rodzina ponieważ w kamienicy tej były zlokalizowane biura przedsiębiorstwa energetyki cieplnej. W związku z tym, iż po upływie pół roku od zakupu po dokonanej analizie (otoczenia, środowisko, natężenie ruchu) i ocenie kosztu modernizacji Wnioskodawca zmienił swoje plany. Powstała koncepcja stworzenia 11 mieszkań z 4 garażami i zbycia ich jako poszczególne lokale. W ocenie tut. organu ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż ww. kamienica nie została zakupiona przez Wnioskodawcę celem zabezpieczenia tylko potrzeb mieszkaniowych swoich lub rodziny. Wskazuje na to choćby fakt, że kamienica w przeważającej części była przeznaczona na cele użytkowe (były w niej zlokalizowane biura przedsiębiorstwa energetyki cieplnej). Zatem już w momencie zakupu część użytkowa musiała być przeznaczona do wynajmu albo do przebudowy i zmiany sposobu użytkowania obiektu na budynek mieszkalny. Budzi również wątpliwość stwierdzenie Wnioskodawcy, iż po zakupie przedmiotowej kamienicy dokonał analizy otoczenia, środowiska, natężenia ruchu i oceny kosztu modernizacji. Dla osoby, która chce faktycznie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe położenie, lokalizacja przyszłego lokalu mieszkalnego ma priorytetowe znaczenie, decydujące o tym czy dany lokal ta osoba nabędzie czy też go nie nabędzie. W konsekwencji uznać należy, że przedmiotowa kamienica została nabyta nie na cele mieszkaniowe a celem dalszej odsprzedaży. Bowiem dokonując inwestycji środków pieniężnych czyni się to z zamiarem ich odzyskania w przyszłości. Natomiast w tym konkretnym przypadku odzyskanie zainwestowanych środków możliwe jest przede wszystkim przez sprzedaż, ewentualnie dzierżawę nieruchomości lub inwestycję. Z powyższego wynika, iż nabycie przedmiotowej kamienicy nastąpiło celem osiągnięcia w przyszłości korzyści majątkowych, a więc zakupu dokonano dla celów zarobkowych. Oczywistym bowiem jest, że dokonując inwestycji czyni się to z zamiarem osiągnięcia zysków w przyszłości, chociaż zamiar ten nie zawsze będzie zrealizowany.

W takiej sytuacji dostawa wskazanych we wniosku mieszkań kwalifikuje te czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych. Należy również zauważyć, iż w kontekście podstawowej zasady podatku VAT, jaką jest zasada neutralności, bezzasadnym byłoby przyjęcie przez ustawodawcę, iż ta sama czynność w przypadku podmiotu, który zarejestrował się jako podatnik VAT czynny i zgłosił działalność w zakresie handlu nieruchomościami byłaby opodatkowana inaczej (nieopodatkowana), niż w przypadku gdy dokonuje jej podmiot, który takiego zgłoszenia nie dokonał, kiedy zamiar i efekt zarobkowy obydwu transakcji jest identyczny. Różnica wynika tylko z kwestii formalnych dokonanych przez obydwa podmioty. Bezsprzecznie zatem wszystkie przedstawione przez Wnioskodawcę okoliczności w przedmiotowej sprawie wskazują na to, iż nabył on kamienicę z zamiarem wykorzystania jej do celów zarobkowych, co w stanowi w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarczą. Zatem na podstawie tak przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że sprzedaż utworzonych lokali mieszkalnych nosi znamiona przedsięwzięcia realizowanego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując w oparciu o powołane wyżej przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca jako dokonujący dostawy stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług zobowiązanym do naliczenia i odprowadzenia podatku należnego z tytułu dostaw lokali mieszkalnych, według właściwej stawki. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe. Ponadto informuje się, że w przedmiocie interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.